Cảnh báo pháp lý mới: 7 hành vi VI PHẠM ĐẤT ĐAI có thể bị KHỞI TỐ từ 25/1/2026

Thông tư này đóng vai trò quan trọng khi lần đầu tiên quy định cụ thể các dấu hiệu nhận diện hành vi “lãng phí” trong quản lý đất đai, làm căn cứ để khởi tố, điều tra, truy tố và xét xử hình sự theo Bộ luật Hình sự. Đây được xem là khung pháp lý mới có tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, tổ chức được giao đất – thuê đất và cả cá nhân sử dụng đất.

7 nhóm hành vi vi phạm đất đai có thể bị xử lý hình sự

Theo nội dung Thông tư, các hành vi sau nếu gây lãng phí nghiêm trọng sẽ có nguy cơ bị xem xét trách nhiệm hình sự:

Thứ nhất, lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tài nguyên không đúng quy định pháp luật, gây thất thoát và lãng phí nguồn lực đất đai.

Thứ hai, gây ô nhiễm, hủy hoại tài nguyên, năng lượng quốc gia trong quá trình sử dụng, khai thác đất đai và tài nguyên liên quan.

Thứ ba, giao đất, cho thuê đất, giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, không phù hợp quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.

Thứ tư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án theo quy định; hoặc chậm xác định giá đất, dẫn đến thất thu ngân sách.

Thứ năm, sử dụng đất không đúng mục đích; để đất bỏ hoang quá 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa; hoặc chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng so với cam kết trong dự án đầu tư.

Thứ sáu, cố ý trì hoãn giải phóng mặt bằng, chậm triển khai dự án; khởi công khi chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đúng quy định, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Thứ bảy, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị – nông thôn hoặc chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

Theo các chuyên gia pháp lý, Thông tư liên tịch số 11/2025 không chỉ nhắm đến sai phạm cố ý, mà còn đặt ra chuẩn mực cao hơn về trách nhiệm, tiến độ và hiệu quả sử dụng đất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang được thanh lọc mạnh, quy định này sẽ buộc các chủ đầu tư:

- Rà soát lại tính pháp lý, tiến độ và nghĩa vụ tài chính của toàn bộ quỹ đất đang nắm giữ

- Hạn chế tình trạng ôm đất, bỏ hoang, triển khai cầm chừng

- Tuân thủ chặt chẽ quy hoạch, tránh rủi ro pháp lý dài hạn

Thông tư có hiệu lực từ 25/1/2026, được xem là một trong những công cụ pháp lý quan trọng nhằm chống lãng phí đất đai, nâng cao kỷ cương quản lý và tạo môi trường minh bạch hơn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.