CẬN CẢNH dự án 2.000 CĂN HỘ đang triển khai tại TP.HCM

Theo giới quan sát thị trường, sau sáp nhập khu vực Bình Dương (cũ) vẫn khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp, với ba dòng sản phẩm chủ lực gồm căn hộ tầm trung, bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội. Thị trường khu vực này được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê, cùng với tiềm năng tăng giá bất động sản nhờ sự phát triển công nghiệp.

Thực tế, việc Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM và thông tin mở rộng Quốc lộ 13 đã trở thành cú hích khiến nhiều chủ đầu tư tái khởi động hoặc công bố các dự án mới quanh trục đường này, trải dài từ phân khúc trung cấp, cao cấp đến đô thị tích hợp. Theo khảo sát, giá căn hộ khu vực này phổ biến từ 45-60 triệu đồng/m2, tùy dự án và vị trí.

Thông tin mở rộng Quốc lộ 13 đã trở thành cú hích khiến nhiều chủ đầu tư tái khởi động hoặc công bố các dự án mới quanh trục đường này

Không nằm trên mặt tiền Quốc lộ 13, nhưng hưởng lợi trực tiếp từ động lực hạ tầng và làn sóng đầu tư sau sáp nhập, dự án TT Avio gây chú ý khi đưa ra mức giá chỉ 33,6 triệu đồng/m2 - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung trong khu vực.

Vậy, giá bán “dễ thở” này liệu phản ánh điều gì về vị trí, tiến độ thi công và triển vọng đầu tư của TT Avio?

Dự án TT Avio (tên pháp lý là dự án Khu căn hộ Phúc Lộc Khang), được xây dựng trên khu đất gần 1,6ha, nằm trên mặt tiền đường ĐT 743C, phường Tân Đông Hiệp, TP Dĩ An, Bình Dương (nay là phường Dĩ An, TP.HCM). Quy mô dự án gồm 2 tòa tháp Avis và Orion cao 30-37 tầng, cung cấp ra thị trường gần 2.000 căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ, shophouse.

Dự án này được đầu tư phát triển bởi Liên doanh Nhật Bản gồm Công ty CP Đầu tư TT Capital, Cosmos Initia (thành viên Daiwa House Group) và Koterasu Group với tổng vốn hơn 3.300 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp để thực hiện dự án là hơn 750 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,3% tổng vốn đầu tư.

Về TT Capital, doanh nghiệp này là một cái tên khá mới trên thị trường, được thành lập vào tháng 11/2021, có địa chỉ tại phường Xóm Chiếu, TP.HCM, người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Trung Tín. TT Avio cũng là dự án đầu tay của doanh nghiệp này.

Theo thông tin trên website chủ đầu tư, dự án TT Avio được giới thiệu là căn hộ phong cách Nhật Bản, hướng đến đối tượng khách hàng là các cặp vợ chồng trẻ, gia đình nhỏ hoặc người trẻ độc thân.

TT Avio đã được UBND tỉnh Bình Dương cũ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 1/11/2023. Tháng 7/2024, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp giấy phép xây dựng, cho phép thi công phần ngầm, phần thân, hạ tầng kỹ thuật và công trình phụ trợ.

Đến tháng 4/2025, UBND tỉnh Bình Dương cũ đã phê duyệt đơn giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất của TT Capital chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án TT Avio. Thời điểm định giá đất là ngày 8/5/2024. Khu đất này sau khi chuyển mục đích sử dụng đất có 15.821m2 đất ở đô thị (đất hỗn hợp cao tầng). Theo đó, đơn giá đất đối với đất ở hỗn hợp cao tầng bình quân là 20,539 triệu đồng/m2.

Dự án TT Avio được khởi công vào tháng 8/2024 và dự kiến bàn giao, đưa vào sử dụng từ quý 4/2028 với mật độ xây dựng khoảng 40%.

Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ của dự án TT Avio là 98.000m2, đáp ứng khoảng 3.920 cư dân khi hoàn thiện (với chỉ tiêu diện tích sàn sử dụng căn hộ bình quân 25m2/người).

Các căn hộ tại đây có diện tích dao động khoảng 37-82m2, từ 1 đến 3 phòng ngủ. Theo thông tin từ chủ đầu tư, căn hộ tại tháp Orion - TT Avio có giá từ 33,6 triệu đồng/m2. Mức này thấp hơn một số dự án trên trục Quốc lộ 13 như The Felix (40-45 triệu/m2), La Pura (46 triệu/m2), Hồ Gươm Xanh (65 triệu/m2) hay The Emerald 68 (55 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, mỗi dự án có sự khác biệt về vị trí, tiện ích, thương hiệu và tiêu chuẩn bàn giao. Ở mức giá này, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 58m2 tại TT Avio vào khoảng 2 tỷ đồng.

Theo ghi nhận thực tế, công trường dự án TT Avio đang được triển khai thi công với sự xuất hiện của 2 cẩu tháp lớn, phục vụ việc nâng hạ vật liệu. Toàn bộ phần móng và hầm đã được hoàn thiện, các hạng mục nền tảng quan trọng như hệ thống thoát nước, hạ tầng kỹ thuật ngầm cơ bản đã xong.

Hiện nay, nhà thầu Ricons đang triển khai dựng cốp pha, cốt thép và đổ bê tông sàn các tầng 2-3. Các khu vực tập kết vật liệu xây dựng được bố trí riêng biệt.

Theo quan sát, khu đất của dự án không vuông vức mà kéo dài và cong theo tuyến đường.

Dự án nằm trên mặt tiền đường ĐT 743C, tuy vậy, đây cũng là tuyến có xe tải, container qua lại thường xuyên, nhất là giờ cao điểm. Đây sẽ là vấn đề cần cân nhắc cho người mua khi chọn nơi an cư lâu dài, đặc biệt với những gia đình có trẻ nhỏ.

TT Avio kết nối với các tuyến trục chính như Quốc lộ 13 và đường ĐT743 - khu vực vốn có mật độ giao thông cao do gần các khu công nghiệp như VSIP, Sóng thần 1-2, Đồng An, Việt Hương…

Với vị trí này, căn hộ tại dự án này được kỳ vọng dễ cho thuê nhờ nhu cầu thuê từ những người lao động và chuyên gia làm việc trong các khu công nghiệp. Tuy nhiên, cũng đồng nghĩa cư dân có thể phải đối mặt với bất tiện như giao thông đông đúc, khói bụi, tiếng ồn từ xe tải và hoạt động công nghiệp.

Với mức giá 33,6 triệu đồng/m2 - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung, dự án TT Avio tạo cơ hội tiếp cận cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Thực tế, dự án mới chỉ đang thi công phần thân, với kế hoạch bàn giao vào quý 4/2028, tức là người mua phải chờ ít nhất hơn 3 năm nữa để nhận nhà. Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, yếu tố tiến độ là điều đáng băn khoăn.

Nếu đặt cạnh những dự án đã thành danh quanh Quốc lộ 13, TT Avio giống như “tân binh” chọn cách chào sân bằng giá rẻ. Đây là lợi thế ngắn hạn, có thể giúp chủ đầu tư nhanh chóng hút khách hàng vốn mỏng. Nhưng trong dài hạn, tiến độ - môi trường sống mới là những yếu tố quyết định giá trị.

Liệu TT Avio có thực sự trở thành “căn hộ Nhật Bản giá mềm” như quảng bá, hay sẽ bị lép vế trước những dự án cùng phân khúc trong khu vực? Đây là những câu hỏi người mua nhà cần cân nhắc trước khi xuống tiền.