Bức tranh nghề môi giới bất động sản Việt Nam

Nghề môi giới đóng vai trò cực kỳ quan trọng trên thị trường bất động sản

Đang có nhu cầu tìm mua căn hộ tại quận Thủ Đức, TP.HCM nhưng vì công việc văn phòng nên không có đủ thời gian, chị Minh lên mạng tìm kiếm thông tin theo lời giới thiệu của bạn bè. Chỉ sau vài cú click chuột, chị Minh cảm thấy bối rối, thậm chí bế tắc khi lạc giữa vô vàn thông tin mà chẳng biết thật giả ra sao.

Cuối cùng, chị Minh tìm đến sự giúp đỡ của nhân viên môi giới bất động sản. Ngay lập tức, chị được nhân viên này tư vấn tận tình, mọi thông tin của dự án được cung cấp đầy đủ qua email. Chị Minh dù ngồi làm việc ở văn phòng nhưng vẫn được tư vấn dự án một cách đầy đủ từ tiến độ, pháp lý, đến phương thức vay vốn ngân hàng. Thậm chí, khi chị đang lo lắng cho việc chuyển trường mới của con gặp khó khăn thì nhân viên môi giới cũng giúp chị giải quyết.

Sau một thời gian tin tưởng, chị Minh gặp trực tiếp nhân viên môi giới và được người này dẫn đến tham quan tận mắt dự án. Tại đây, chính chị được kiểm chứng những thông tin mà vị môi giới này đã cung cấp trước đó. Do đó, chị Minh không mất nhiều thời gian để quyết định lựa chọn tổ ấm cho gia đình.“Nếu không có sự giúp đỡ của nhân viên môi giới thì không biết bao giờ tôi mới có thể mua được nhà. Họ làm việc cũng rất tận tình, chuyên nghiệp nên mình hoàn toàn yên tâm”, chị Minh nói.

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, nghề môi giới ra đời và đóng vai trò quan trọng, một bộ phận không thể thiếu trong lĩnh vực kinh tế sôi động này. Những người môi giới bất động sản là chiếc cầu nối giữa chủ đầu tư với khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp nhất.

Đi từ buổi sơ khai, đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã có những tên tuổi môi giới gây dựng được hình ảnh và uy tín cho khách hàng. Có thể kể đến những “ông lớn” trong lĩnh vực này như Hưng Thịnh Land, Đất Xanh, Khai Hoan Land, CenLand, DKRA Vietnam, Nam Long, Him Lam Land... Những doanh nghiệp này không những xây dựng nền tảng cho một ngành nghề quan trọng trong xã hội mà đang tạo ra công ăn việc làm cho hàng trăm ngàn lao động trên cả nước.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khẳng định môi giới bất động sản là một nghề rất quan trọng, cần thiết trong xã hội. Nghề môi giới đáp ứng nhu cầu về đất đai, nhà xưởng trong phát triển kinh tế.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng nhân viên môi giới hiện khoảng 200.000 người, hoạt động trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc độc lập, nhưng chủ yếu tập trung ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, Hà Nội có khoảng 70.000 nhà môi giới, còn TP. HCM có nhiều hơn với khoảng 90.000 nhà môi giới.

Lực lượng môi giới đông đảo với chất lượng chuyên môn tốt hơn, đã góp phần không nhỏ trong việc giải phóng một lượng lớn bất động sản tồn kho trong giai đoạn 2014 - 2017. Trong giai đoạn này, có gần 100.000 giao dịch bất động sản thành công và ước tính, khoảng 70 - 75% giao dịch này được thực hiện thông qua các sàn môi giới.

Trong quá trình phát triển, nhiều doanh nghiệp môi giới đã biết cách vận dụng mọi nguồn lực của mình để lớn mạnh và ngày càng chuyên nghiệp hơn. Một số tên tuổi sau một thời gian dài chuyên môi giới đã lấn sân, mở rộng lĩnh vực phát triển sang làm chủ đầu tư dự án như Hưng Thịnh, Đất Xanh...

Một số doanh nghiệp môi giới khác lại không ngừng nỗ lực xây dựng chuỗi giá trị từ tư vấn phát triển dự án, triển khai hoạt động tiếp thị, bán hàng và dịch vụ quản lý vận hành dự án như Cenland.

Những nốt trầm trong bản nhạc

Không thể phủ nhận những đóng góp to lớn mà nghề môi giới bất động sản mang lại cho xã hội. Tuy nhiên, đâu đó trong tổng thể nghề này vẫn còn những “vết gợn” khiến hình ảnh của người môi giới bất động sản bị bóp méo.

Nhiều người vẫn có cái nhìn thiếu thiện cảm với môi giới bất động sản, và mặc định đây là “cò đất”. Trên lý thuyết, vẫn có những cơ sở để phân định rạch ròi giữa hai khái niệm môi giới và cò đất. Sự khác biệt là trong khi nhân viên môi giới bất động sản thuộc những công ty địa ốc có quy chế rõ ràng thì “cò nhà đất” lại hoạt động trôi nổi theo quy luật “thế giới ngầm” trong ngành bất động sản. Không phải tất cả “cò nhà đất” đều xấu nhưng cũng không ít người có hành vi lừa gạt khách hàng. Chính vì vậy, đôi khi nhân viên môi giới lại rơi vào tình huống oái oăm, bị nhầm với những cò nhà đất bất hảo và bị những ánh nhìn nghi ngờ.

Tuy nhiên trên thực tế, khách hàng không dựa vào khái niệm để phân biệt mà họ nhìn vào cách làm việc của môi giới để đánh giá. Hiện nay có không ít doanh nghiệp mang mác công ty môi giới nhưng lại làm ăn thiếu đạo đức, chụp giật, thậm chí cố tình lừa đảo khách hàng. Có những nhân viên tự nhận là môi giới bất động sản nhưng lại hoạt động chẳng khác nào cò đất, lộng hành ngang ngược đặc biệt là trong phân khúc đất nền.

Trong những năm gần đây, cùng với sự bùng phát của cơn sốt đất nền là sự xuất hiện của hàng loạt công ty môi giới làm ăn chụp giật, lừa đảo khiến người mua, nhà đầu tư lao đao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), khẳng định nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng sốt đất nền là có sự thao túng của những nhóm cò đất, đầu cơ và các tổ chức mang danh doanh nghiệp môi giới để lừa đảo, thổi giá.

Các thủ đoạn thường được các doanh nghiệp này áp dụng đó là mời chào khách mua đất nền ở một nơi nhưng khi đưa đi xem thực tế lại là một địa điểm khác. Ví dụ, khách muốn mua đất ở quận 9, TP.HCM sẽ được nhân viên môi giới của các công ty này gọi điện mời chào để đi xem đất ở khu vực đó với giá cả hợp lý. Tuy nhiên, khi đến điểm hẹn để đưa đi xem đất thì họ dồn khách lên xe chở một mạch đến Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương hay Long An... rồi tung chiêu để dụ dỗ người mua đặt cọc giữ chỗ, mua những dự án chưa đầy đủ pháp lý rõ ràng.

Không ít doanh nghiệp môi giới làm ăn chụp giựt đã tác động tiêu cực đến hình ảnh của nghề môi giới bất động sản

Thậm chí, một số doanh nghiệp môi giới còn táo tợn đứng ra mạo nhận là chủ đầu tư, phân lô bán nền ở những khu vực không có trong quy hoạch dự án của địa phương, những dự án chỉ nằm trên giấy để huy động vốn của khách hàng. Trong năm 2018, cơ quan chức năng tại các tỉnh như Đồng Nai, Long An đã phải ra nhiều khuyến cáo, thậm chí chuyển cơ quan công an để điều tra một số công ty môi giới làm ăn chụp giựt, có tính chất lừa đảo trên địa bàn.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam, cho rằng bất động sản là ngành có giá trị giao dịch tài sản lớn. Nếu nhân sự không được đào tạo bài bản, chuyên môn, kỹ năng cần thiết sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Khi đó, không chỉ khách hàng bị thiệt hại, uy tín doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng.

“Cũng như việc chạy xe, nếu cứ tự tin có thể điều khiển được phương tiện mà không cần bằng lái hoặc kiến thức về các biển báo, tín hiệu giao thông thì rất nguy hiểm, không những cho chính bạn mà còn cả người đi đường”, ông Lâm ví von.

Để đảm bảo chất lượng đội ngũ nhân sự, từ đó đảm bảo chất lượng giao dịch và giá trị tài sản cho đối tác và khách hàng, DKRA Vietnam đã thiết lập quy trình tuyển chọn nhân sự chặt chẽ ngay từ đầu vào. Các ứng viên phải đáp ứng những tiêu chuẩn cơ bản về kiến thức, kỹ năng và chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong quá trình hoạt động.

Lãnh đạo của Khai Hoan Land, doanh nghiệp đang có 5.000 nhân viên môi giới, cho biết trên thị trường đang có tình trạng một bộ phận doanh nghiệp bất động sản vì tham lợi nhuận sẵn sàng bán dự án ảo, dự án không đủ pháp lý, tăng giá bán so với giá gốc, thô lỗ với khách hàng,... Đây là lý do mỗi khi nghe tới dân môi giới bất động sản thì người ta lắc đầu ngán ngẩm, vội vàng dập máy, không muốn nói chuyện, tiếp xúc vì sợ bị lừa đảo. Điều này vô tình tạo nên không ít khó khăn trong quá trình tìm kiếm khách hàng của các chuyên viên môi giới thật sự, đặc biệt là những bạn mới bắt đầu làm nghề nếu không tìm hiểu kỹ sẽ có cái nhìn không đúng về lĩnh vực này.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà cũng cho rằng, cũng như các ngành nghề khác trong xã hội, môi giới bất động sản cũng cần phải có chuyên môn, nghiệp vụ và được Nhà nước cấp chứng chỉ.

“Trong những năm qua, hoạt động môi giới bất động sản còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét, bởi mọi hoạt động, quyền và lợi ích của người môi giới chưa thực sự được bảo vệ đúng mức. Đồng thời, chưa có tổ chức nghề nghiệp nào đứng ra đại diện để phản ánh tâm tư nguyện vọng của các nhà môi giới, kết nối họ với nhau, hướng tới bảo vệ người tiêu dùng, minh bạch thị trường”, ông Hà chia sẻ.

Đổi mới để cạnh tranh

Sự xuất hiện ngày càng nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản đang đặt ra nhiều thách thức buộc họ phải cạnh tranh khốc liệt. Bên cạnh
đó, những vụ việc không tốt trong thời gian qua liên quan đến môi giới sẽ khiến các nhà phát triển dự án, chủ đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi lựa chọn đối tác phân phối dự án. Do đó, các doanh nghiệp môi giới vừa phải biết cách để xây dựng được lòng tin của chủ đầu tư vừa phải liên tục đổi mới mình để cạnh tranh với các đối thủ còn lại.

Nhân sự vốn được xem là vấn đề sống còn với mọi doanh nghiệp. Đặc biệt, ở lĩnh vực môi giới bất động sản, chảy máu nhân sự luôn xảy ra ồ ạt. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định và kế hoạch hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp.

Ông Phạm Lâm chia sẻ, một doanh nghiệp muốn giữ chân nhân tài cần giải quyết được ba vấn đề mấu chốt. Thứ nhất, cần xây dựng lộ trình thăng tiến rõ ràng và minh bạch cho đội ngũ nhân viên.

Thứ hai, xây dựng chính sách đãi ngộ, phúc lợi hấp dẫn để thúc đẩy nhân viên nỗ lực làm việc hết mình.

Thứ ba, đảm bảo nguồn hàng phong phú, từ đó gia tăng cơ hội nâng cao thu nhập cho nhân viên.

Bên cạnh việc giữ chân nhân sự, trong chiến lược phát triển bền vững và tăng sự cạnh tranh trên thị trường, nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch đào tạo nội bộ rất bài bản. Đồng thời, chính mỗi nhân viên cũng phải không ngừng học hỏi, tự hoàn thiện năng lực, kỹ năng nghiệp vụ của bản thân.

Nói về quá trình hoàn thiện doanh nghiệp, Khải Hoàn Land cho biết, ngoài việc hoàn thiện về bộ máy, nhân sự thì doanh nghiệp này tập trung phát triển công nghệ để phục vụ cho công việc kinh doanh. Đặc biệt trong thời điểm mà mọi ngành nghề đều gắn với công nghệ 4.0.

“Các sản phẩm công nghệ chuyên cho lĩnh vực bất động sản do công ty phát triển đang trong giai đoạn hoàn thiện và sắp được tung ra thị trường, nổi bật là trang thương mại điện tử dành riêng cho lĩnh vực bất động sản. Sản phẩm này hiển thị tốt trên mọi thiết bị desktop, laptop và cho phép tải ứng dụng trên tablet hay smartphone, đem đến những trải nghiệm tích cực nhất cho người dùng”, đại diện Khải Hoàn Land cho biết.

Cuộc so găng nội - ngoại

Là thị trường tiềm năng và hấp dẫn nên bất động sản Việt Nam đang được rất nhiều doanh nghiệp ngoại nhòm ngó. Trong những năm qua không chỉ các nhà đầu tư, nhà phát triển dự án ngoại ồ ạt đổ vào Việt Nam mà ngay cả những công ty chuyên về tư vấn, nghiên cứu thị trường, môi giới cũng lộ rõ tham vọng chiếm thị phần môi giới tại thị trường này.

Trong năm 2017, nhà phân phối bất động sản Mỹ ERA Real Estate chính thức gia nhập thị trường Việt Nam. Thời điểm đó, dù mới ra mắt nhưng đơn vị này đã âm thầm mở 5 văn phòng giao dịch và một trụ sở thương mại tại các quận trung tâm TP.HCM với đội ngũ chuyên viên tư vấn hơn 300 người.
Để nhanh chóng thích ứng với thị trường trong nước, ERA Real Estate đã bắt tay với Tập đoàn Eurocapital có trụ sở tại Việt Nam với các ngành nghề kinh doanh về dịch vụ tài chính, tư vấn đầu tư và bất động sản.

Đại diện tập đoàn này bày tỏ tham vọng trở thành đơn vị phân phối bất động sản hàng đầu Việt Nam trong 5 năm tới với hơn 50 văn phòng giao dịch trên khắp các tỉnh thành trung tâm và sở hữu 5.000 chuyên viên tư vấn.

Trước ERA, đã có nhiều công ty môi giới nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Có thể kể đến những cái tên như CBRE, Savills, Jones Lang LaSalle hay Cushman & Wakefield (đã sáp nhập với DTZ nhưng vẫn giữ lại thương hiệu Cushman & Wakefield), Colliers International, Knight Frank, Coldwell Banker,...

Nói về sự thâm nhập của các doanh nghiệp ngoại, bà Võ Thị Phương Mai, Phụ trách phát triển kinh doanh của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết những doanh nghiệp môi giới ngoại có thế mạnh hơn các đối thủ trong nước đó là thương hiệu đã được khẳng định, có kinh nghiệm thực hiện nhiều dự án ở những nước có nền kinh tế phát triển do đó họ có kiến thức về quản lý và khả năng tư duy theo xu hướng thế giới tốt hơn. Ngược lại, điểm yếu của họ là sự thiếu am hiểu thị trường nội địa, tâm lý khách hàng và thiếu sự phong phú về dữ liệu khách hàng.

Phát biểu quan điểm từ phía doanh nghiệp nội địa, ông Phạm Lâm cho rằng, để cạnh tranh với đơn vị phân phối nước ngoài, doanh nghiệp nội phải nhận thức rõ các lợi thế cũng như điểm yếu của mình ra sao để phát huy tốt nhất.

Nhiều công ty nước ngoài hiện nay tuy phần đông
là nhân sự Việt Nam nhưng đội ngũ điều hành là người nước ngoài, do đó vẫn có sự khoảng cách về thấu hiểu thị trường Việt Nam. Trong khi đó, doanh nghiệp nội có thể nắm bắt tốt hơn, nhạy bén hơn. Mặt khác, doanh nghiệp nội có lợi thế về nguồn dữ liệu của khách hàng cùng sự linh hoạt trong các danh mục sản phẩm kinh doanh.

Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp môi giới ngoại đều tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Trong khi đó, doanh nghiệp nội linh hoạt vừa có thể phân phối phân khúc hạng sang, cao cấp vừa có thể đánh chiếm thị trường phân khúc trung cấp, bình dân rất tiềm năng mà doanh nghiệp ngoại không thể làm được.