Bốn xu hướng dẫn dắt thị trường chung cư Hà Nội thời gian tới

Ảnh minh hoạ

Những “đại đô thị 15 phút”

Trước đây, người mua nhà thường không có “data” nên không có nhiều dự án để lựa chọn, so sánh và tham tham chiếu. Quyết định mua nhà thường dựa trên chỉ dẫn, kinh nghiệm của bố mẹ.

Ngược lại, thế hệ trẻ ngày nay được đi du học hay du lịch ở nhiều nơi, có cơ hội trải nghiệm về những căn hộ cao cấp nên đương nhiên sẽ có sự so sánh.

Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng ngành bất động sản của OneHousing đã thực hiện nhiều phỏng vấn với các bạn học sinh, sinh viên đi du học về hoặc mới ra trường. Họ có điểm chung là: tiềm lực tài chính có thể chưa đủ nhưng người trẻ luôn kỳ vọng và hướng tới cuộc sống tiện nghi, tiện ích, an toàn và có cộng đồng “cùng gu”. Nếu kiếm được tiền, họ sẵn sàng chi tiêu.

Đa số bạn trẻ để ý tới những khu căn hộ có chỗ đỗ ô tô. Họ để ý tới dịch vụ vận hành và tiện ích để đảm bảo trải nghiệm sống văn minh, hiện đại. Nếu là gia đình trẻ, họ coi trọng tiện ích “all in one” để dễ dàng nghỉ ngơi cuối tuần ngay gần tòa căn hộ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng những “đại đô thị 15 phút” - tức là tất cả các nhu cầu hằng ngày sẽ được phục vụ trong 15 phút di chuyển - sẽ phù hợp với lớp cư dân này.

Đây cũng chính là lực cầu quyết định sự phát triển của dòng bất động sản cao cấp trong tương lai ở các thành phố lớn.

“Tiếp cận thông tin và xu hướng nhanh chóng khiến giới trẻ ngày nay có tâm lý đầu tư từ rất sớm. Họ không muốn đổ dồn hết tất cả số tiền mình có chỉ để mua nhà ngay cả khi họ đang có trong tay trên dưới 3 tỉ đồng. Với số tiền nay, họ mong muốn vừa có căn hộ cao cấp để ở, vừa có ô tô”, ông Trung nói.

Để hiện thực hoá mong muốn đó, giải pháp hợp lý là bỏ ra 20-30% vốn tự có để mua nhà, còn lại là trả lãi suất hàng tháng nhưng ở mức độ vừa phải để họ có dòng tiền đầu tư vào những thứ khác. Có những người dành dòng tiền để kinh doanh online, đầu tư chứng khoán, có người dành ra để đầu tư kinh doanh riêng.

Thị trường bất động sản hiện nay là thị trường “giá đuổi”. Nếu một người trẻ giờ đây không để ý trong việc muốn sở hữu nhà bây giờ, thì tương lai họ rất khó khăn để tích trữ tài sản.

“Câu chuyện một về xu hướng người trẻ ở Hàn Quốc đã từ bỏ ý định mua nhà vì giá tăng quá cao là một thực tế có thể sẽ xảy ra ở Việt Nam”, ông Trung dự báo.

Chọn đầu tư dòng tiền ổn định thay cho lướt sóng, đầu cơ

Theo chuyên gia của OneHousing, yếu tố “tạo ra dòng tiền tốt” sẽ lên ngôi trong thời điểm này của thị trường.

Để đạt được yếu tố này, nhà đầu tư sẽ cân nhắc “3 có”: Có pháp lý tốt để dễ dàng chuyển nhượng; có sẵn hoặc nhanh chóng hình thành cộng đồng dân cư xung quanh để cho thuê ngay; và có vị trí đẹp (tính khan hiếm), tổ hợp dịch vụ đa tiện ích, vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Để tìm được dòng bất động này, ông Trung cho rằng uy tín và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư là quan trọng nhất. Vì chỉ như vậy họ mới có thể có quỹ đất đẹp, đủ lớn làm hạ tầng, đảm bảo chất lượng và tiện độ bàn giao, pháp lý đẩy đủ vô cùng quan trọng.

Cộng đồng dân cư trẻ đông đúc cũng cần được chú ý đến vì họ là tầng lớp tiêu dùng mới hay xung quanh dự án là các cơ quan ban ngành lớn. Chất lượng tiện ích, cơ sở hạ tầng đều đạt chuẩn quốc tế, phù hợp với xu hướng chung của thế giới. Đây là những yếu tố đảm bảo giá trị của sản phẩm sẽ “neo đậu” ở mức cao trong tương lai, đồng thời cho thuê dễ dàng, tiếp cận người thuê thuận tiện.

Đầu tư đa mục đích để hạn chế rủi ro

Nhà đầu tư hiện nay được chia ra nhiều loại. Có người chỉ mua để thuần túy cho thuê, có người mua để xác định làm kinh doanh serviced apartment, có người kinh doanh homestay, có người xác định mua để giữ tài sản và cho thuê là phụ, có người xác định cơ cấu trong tương lai để cho con cái lớn lên có tài sản riêng.

Để tìm được dòng bất động sản đáp ứng được các mục tiêu trên gần như chỉ có chung cư cao cấp, theo ông Trung.

Ví dụ, với nhà phố bây giờ, tỷ suất đầu tư quá lớn nhưng giá trị nhận về lại quá thấp (khoảng 2%). Một căn nhà phố trong các khu đô thị có giá khoảng từ 25-30 tỉ đồng, nhưng một tháng cho thuê chỉ thu về được khoảng 50 triệu đồng.

“Đối với những nhà đầu tư đa mục đích, họ nhìn thấy ngay cơ hội. Với số tiền đó, có thể đầu tư từ 5-8 căn hộ cao cấp, giá cho thuê khoảng 15-20 triệu đồng/tháng, tạo ra dòng tiền gấp 3, gấp 4 lần so với nhà phố. Cuối cùng, nhà đầu tư họ chỉ quan tâm khi họ bỏ tiền ra, sau 5 năm họ nhận về những gì”, ông Trung phân tích.

Căn hộ cao cấp thu hút khách nước ngoài

Tại thị trường chung cư cao cấp ở Hà Nội, các khách hàng truyền thống đến từ Hàn Quốc và Nhật Bản. Từ đầu năm 2023 tới nay, OneHousing ghi nhận có thêm làn sóng đầu tư từ Đài Loan, Hong Kong, thậm chí có nhiều nhà đầu tư chuyển dòng từ TP.HCM ra Hà Nội để đầu tư.

Nguyên nhân là do giá căn hộ Hà Nội đang thấp hơn rất nhiều so với TP.HCM. Họ kỳ vọng trong tương lai sẽ có mức giá tăng cao hơn. Thứ hai là trong thời gian chờ đợi tăng giá, họ có thể cho thuê được ngay để đảm bảo dòng tiền.

Với các khách hàng là người nước ngoài thì họ quan tâm đầu tiên là chuẩn mực dịch vụ và tiện ích. Bản chất các thị trường căn hộ cao cấp đã được hình thành ở các quốc gia đó từ lâu. Họ am hiểu thế nào là căn hộ cao cấp. Đó là lý do vì sao khi sang Việt Nam, họ sẽ lựa chọn các chủ đầu tư uy tín với sự đầu tư bài bản để đầu tư.

“Điều này đồng nghĩa với việc dự án được nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn sẽ có giá cho thuê cao hơn các dự án khác. Giá vốn tăng, giá thuê đồng thời tạo kích thích dần đều. Bên cạnh đó, người nước ngoài có xu hướng sống thành cộng đồng gần nhau, nên mặt bằng giá thuê ở các khu vực này cũng sẽ cao hơn so với nơi khác”, ông Trung dự báo.