Bất chấp khủng hoảng, chung cư Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục cuộc “đua giá”

Giá chung cư Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng trung bình 3-8% trong năm 2023.

Xu hướng dịch chuyển về khu Đông

Theo báo cáo Tổng quan thị trường chung cư Hà Nội mới nhất của OneHousing, trong quý 1.2023, nguồn cung mở bán mới và tiêu thụ chung cư Hà Nội tiếp tục suy giảm. Phần lớn lượng căn hộ tiêu thụ trong quý đến từ quỹ căn đã mở bán trước đó, cho thấy các chủ đầu tư đang hạn chế ra hàng mới thời điểm hiện tại.

Phân khúc trung cấp và cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung sơ cấp cũng như lượng tiêu thụ trong quý 1.2023 với gần 880 căn trung cấp và gần 860 căn cao cấp.

Các dự án chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý 1.2023 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3.5, với gần 42% đến từ các quận phía Tây và 45% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

Lượng giao dịch trong quý 1 cũng tập trung vào khu vực này. Hai đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tiếp tục chiếm đến hơn 50% giao dịch căn hộ trung và cao cấp trên toàn thị trường. Tại khu Nam và khu Trung tâm, các chủ đầu tư đẩy mạnh bán nốt quỹ hàng đã mở bán trước đó thay vì ra mắt quỹ hàng mới.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, từ năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình tăng 7% mỗi năm, trong đó phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá nhanh nhất với tốc độ từ 12 - 19%/năm, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân chỉ ghi nhận mức tăng lần lượt ~7%/năm và gần 4%/năm.

Theo ông Tiến, giá bán của các dự án mới được dự báo tiếp tục tăng trung bình từ 3-8% trong năm 2023 nhờ các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và Quy hoạch phân khu đô thị làm thay đổi diện mạo cả thành phố.

Về khu vực, ông Tiến dự báo giai đoạn 2023 - 2025, thị phần nguồn cung căn hộ tại khu Đông Hà Nội và Văn Giang - Hưng Yên đạt gần 46%, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất, điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown.

Ông Tiến cho rằng, việc dịch chuyển nhu cầu của người mua về phía Đông là tất yếu, khi phía Tây đang quá tải. Trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng đang đóng góp rất lớn cho sự phát triển về phía Đông. Đơn cử như Vành đai 4 đang rục rịch triển khai, cầu Vĩnh Tuy 2, cũng như cơ sở kết nối khu vực phía Đông, Văn Giang - Hưng Yên với Hà Nội ngày càng hoàn thiện. Đặc biệt, quỹ đất tại khu Đông đang rất lớn, không chỉ các quận Long Biên, huyện Gia Lâm, Đông Anh, thậm chí còn lan sang khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Nơi này cũng đang có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn. Cùng với đó là các tiêu chí lên quận của Đông Anh và Gia Lâm đã đầy đủ, dự kiến sẽ lên quận trong năm 2023. Do đó, những yếu tố này sẽ là cú hích cho sự phát triển của khu Đông sắp tới.

Cũng theo vị này, tư duy "ngăn sông cách chợ" trước kia từng là rào cản lớn cho người dân muốn sinh sống tại khu phía Đông, cách trung tâm Hà Nội một cây cầu. Tuy nhiên, khảo sát gần đây của One Mount Real Estate cho thấy, đây không còn là vấn đề của người trẻ hiện nay.

Sẽ tiếp tục cuộc đua giá

“Mặc dù ở thời điểm hiện tại, giá chung cư đang nhích nhẹ và có xu hướng chững lại, tuy nhiên thời gian tới, khi tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng trở lại, giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục đua giá”, ông Tiến nhận định.

Theo đại diện của One Mount Real Estate, có nhiều động lực để tin rằng, thị trường bất động sản sắp tới sẽ được kích hoạt trở lại, từ đó thúc đẩy sức mua của người dân, đặc biệt là sức mua ở phân khúc đang có nguồn cầu vô cùng lớn như chung cư.

Trước hết là những động thái của Chính phủ trong việc ban hành các Nghị quyết 33, Nghị quyết 178 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Doanh nghiệp bất động sản cũng được tạo điều kiện giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ liên quan đến trái phiếu…

Đặc biệt, những tháng đầu năm, nhiều ngân hàng giảm lãi suất cho vay, nhất là lãi suất cho vay mua nhà, giúp tháo gỡ dần khó khăn về tín dụng cho thị trường.

So với cuối năm 2022, lãi suất cho vay mua nhà tháng 3.2023 đã giảm tại nhiều ngân hàng như Vietcombank (-0.8%), TP. Bank (giảm 3%), VIB (giảm 2.7%), MBS (giảm 1.4%), Ocean Bank (-2%).

Bên cạnh đó Agribank, BIDV, Vietinbank cũng đưa ra nhiều gói tín dụng kích thích sản xuất kinh doanh, bao gồm cả vay mua nhà ở.

Khẳng định sức hút của phân khúc chung cư sẽ tiếp tục gia tăng, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng, nếu điểm danh tất cả các yếu tố đầu vào để giá chung cư tụt đi thì gần như không có. Sắp tới, Luật đất đai, Luật đấu giá, đấu thầu sẽ thay đổi, chi phí thuê đối tác nhất là với phân khúc cao cấp đều là đối tác có thương hiệu trên thế giới cũng sẽ tăng cao, chi phí nguyên vật liệu không giảm… vậy thì không có lý do để giá chung cư giảm đi.

“Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ, dân Việt Nam không có nhiều kênh để đầu tư. Giống như nhiều quốc gia châu Á khác, chúng ta vẫn lựa chọn bất động sản là kênh an toàn, và trong bối cảnh hiện nay, chung cư là phân khúc phù hợp để đảm bảo hiệu suất đầu tư”, ông Trung cho biết.