Bốn lời khuyên dành cho người mua nhà ở Hong Kong

Trong khi đó, giá cả và tâm lý mua đều đang tăng lên. Nhà đất tăng giá đồng nghĩa với số lượng hồ sơ xin thế chấp tăng lên và bị tồn đọng, dẫn đến việc xử lý hồ sơ bị ảnh hưởng và có tiến độ chậm hơn nhiều.

Người mua đăng ký thế chấp ngân hàng để vay vốn mua nhà nên dự tính sẵn khoảng thời gian hồ sơ vay thế chấp bị trì hoãn kéo dài. Hầu hết nhân viên ngân hàng đều được yêu cầu làm việc tại nhà để ngăn chặn tình hình bệnh dịch lây lan. Do đó, quá trình đánh giá tài sản thế chấp có thể sẽ mất nhiều thời gian hơn bình thường và điều này có thể làm cho những người vay lần đầu thấy lo lắng.

Thông thường, ở Hong Kong mất từ ​​2-3 tuần để xử lý một hồ sơ vay thế chấp. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà nên dự kiến ​​việc này sẽ kéo dài đến 2 tháng. Thời gian xử lý hồ sơ bao gồm thời gian xin chấp thuận lần thứ hai từ Tập đoàn Thế chấp Hong Kong (HKMC) trong trường hợp người mua muốn vay với một tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cao hơn.

Đối với những người mua nhà lần đầu, kể cả là mua nhà mới hoặc nhà đang sử dụng, có thể tham khảo một số hướng dẫn và mẹo giúp nộp đơn thế chấp thành công và nhanh chóng dưới đây:

Những người mua đang dần quay trở lại với thị trường BĐS trong những tuần gần đây, bất chấp làn sóng lây nhiễm lần thứ 3 tại Hong Kong. Ảnh: Nora Tam.

Thứ nhất, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp thường chỉ mất hai tháng để hoàn thành. Nhưng ở thời điểm hiện tại, trước khi ký hợp đồng mua bán hãy cố gắng thương lượng với người bán để kéo dài thời gian hoàn thành lên ba tháng. Bằng cách này sẽ cho người mua thêm thời gian để phòng bất kỳ trục trặc nào có thể xảy ra khi xin phê duyệt.

Ngày càng có nhiều ngân hàng hạn chế duyệt cấp các khoản thế chấp cho người đi vay, đặc biệt là những người làm việc trong các lĩnh vực rủi ro cao dưới tác động của tình hình của nền kinh tế hiện tại.

Nếu người mua được yêu cầu “nghỉ không lương” hoặc có nguy cơ nghỉ không lương, thì sẽ không được chấp thuận vay thế chấp, bởi lẽ ngân hàng không chấp nhận trường hợp đột ngột “nghỉ không lương” trước khi giải chấp.

Các ngân hàng hoặc HKMC có thể yêu cầu bằng chứng về mức lương gần đây nhất ngay cả khi khoản thế chấp được chấp thuận.

Với những người làm việc ở Trung Quốc đại lục và thường xuyên đi giữa biên giới các nơi và bị cắt lương do giãn cách xã hội thì nên nhớ các ngân hàng đưa ra quyết định cho vay dựa trên mức lương giảm chứ không phải lương theo hợp đồng.

Tình trạng tài chính của người sử dụng lao động cũng rất quan trọng. Gần đây, có một trường hợp bị từ chối đơn đăng ký thế chấp khi tin tức về những rắc rối tài chính liên quan đến công ty họ đang làm việc xuất hiện trên các phương tiện truyền thông chính thống.

Nếu lương của người mua dựa trên phần trăm hoa hồng và không ổn định, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rào cản hơn trong việc đăng ký vay thế chấp vì các ngân hàng hiện áp dụng phương pháp đánh giá riêng cho những người vay có thu nhập không ổn định.

Nguyên tắc của Cơ quan Tiền tệ Hong Kong là lấy mức hoa hồng trung bình trong 6 tháng để tính toán tỷ lệ trả nợ. Tuy nhiên, một số ngân hàng gần đây đã không sử dụng thước đo này. Thay vào đó, họ lấy mức thấp hơn của mức trung bình được kể trên và xem xét số liệu khác của các tháng gần đây.

Điều này có ảnh hưởng đến những người làm việc trong các lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi suy thoái kinh tế, hoặc những người có người bảo lãnh trên 60 tuổi. Một số ngân hàng cắt giảm tỷ lệ LTV tối đa 5 % như một bước đệm an toàn cho khoản vay. Điều đó có nghĩa là người mua nhà sẽ phải trả trước khoản đối ứng nhiều hơn.

Việc kiểm tra thế chấp gần đây đã được thắt chặt đối với những người có thu nhập được coi là chất lượng thấp hơn, chẳng hạn như người tự kinh doanh, lương nhận tiền mặt và những người chọn hình thức thế chấp dựa trên tài sản mà không có thu nhập hỗ trợ. Vì vậy, các ngân hàng xác minh tiền lương hoặc bằng chứng thu nhập rất lâu, cần phải chuẩn bị kỹ cho điều đó.

Thứ 2, thu nhập của bạn phải được đảm bảo. Cần tìm hiểu các quy định phê duyệt hồ sơ của các ngân hàng khác nhau trước khi nộp hồ sơ. Đối với những người có thu nhập không ổn định, hãy cố gắng đảm bảo được duyệt vay trước khi ký hợp đồng mua bán.

Hãy cẩn thận đặt hồ sơ tại ít nhất ba ngân hàng để xin xét duyệt, có thể xem xét phương án dự phòng là HKMC và QBE. Với việc ngày càng nhiều chi nhánh ngân hàng đóng cửa hoặc thời gian phục vụ trong ngày bị rút ngắn, có thể cân nhắc sử dụng các dịch vụ trực tuyến. Tuy nhiên, các đơn đăng ký vay trực tuyến thường không được nhân viên tín dụng tận tâm và giàu kinh nghiệm tiếp quản.

Thứ 3, nộp đơn thông qua các chuyên gia thế chấp trực tiếp để tăng cơ hội được chấp thuận. Một chuyên gia thế chấp tận tâm kiếm tiền hoa hồng dựa trên các hồ sơ đăng ký thành công, vì vậy họ có động lực để thương lượng với người phê duyệt thay mặt cho người nộp đơn. Giao đơn đăng ký thế chấp cho những chuyên gia này có thể tăng cơ hội thành công và khiến tiến trình diễn ra trong một khung thời gian ngắn hơn.

Các chuyên gia thế chấp này được liệt kê trên các trang web ngân hàng. Ngoài ra, hãy liên hệ các đại lý BĐS của bạn hoặc các nhà môi giới thế chấp để được giới thiệu lựa chọn phù hợp. Các chuyên gia này thường đưa ra lời khuyên thông qua WhatsApp, điện thoại hoặc email.

Thứ 4, hãy nhớ trong mùa dịch này, mọi hợp đồng đều nên thêm điều khoản liên quan đến tác động của đại dịch để đảm bảo an toàn hơn cho người mua: Trong trường hợp người mua, người bán, luật sư hoặc công ty BĐS được yêu cầu cách ly, hãy đảm bảo rằng ngày hoàn thành hợp đồng sẽ được tự động kéo dài cho đến khi quá trình cách ly kết thúc.

Điều này sẽ giúp tránh được rủi ro không đạt thời hạn hoàn thành của hợp đồng, làm mất khoản tiền đặt cọc. Các công ty BĐS lớn sẽ nêu ra các điều khoản này trong hợp đồng mua bán, nhưng các công ty nhỏ thì chưa chắc. Người mua tốt nhất cần cẩn trọng về vấn đề này.