Bộ Xây dựng nói gì về việc lập dự án đầu tư đối với chung cư mini?

Ông Khởi đề xuất, chỉ xây căn hộ cho thuê, trong đó từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án. Nếu xây căn hộ để bán thì phải lập dự án, không phân biệt quy mô, số căn.

Tại Toạ đàm "Chung cư mini biến tướng: Giải pháp nào để an toàn cho người dân" diễn ra sáng 26.9, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã có những đề xuất xoay quanh giải pháp cho loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini).

Ông Khởi cho biết, về nhà ở, theo quy định, từ năm 2005, Luật Nhà ở đã quy định có 2 loại hình gồm: Nhà riêng lẻ và chung cư.

Tên gọi chung cư mini không có trong Luật. Luật Xây dựng quy định nhà dưới 7 tầng thì hộ gia đình cá nhân được cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định chặt chẽ các điều kiện, quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ.

Theo ông Khởi, trong thời gian dài, loại hình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng đã đáp ứng nhu cầu một số đối tượng như học sinh, sinh viên, công nhân. Họ là những người chưa đủ tài chính để mua, thuê trong dự án chung cư vì diện tích, giá cả vừa phải.

Năm 2015, Chính phủ có báo cáo đánh giá về loại hình căn hộ này gửi Quốc hội và sau đó đưa vào Luật Nhà ở 2015. Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị định 99 để hướng dẫn thi hành. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở đã được quy định chặt chẽ. Nhà ở riêng lẻ dù xây phòng hay không đều phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định.

Còn về vụ cháy xảy ra tại chung cư Khương Hạ vừa qua, giấy phép cho xây 70% thì chủ nhà xây 100%. Vấn đề này theo đại diện Bộ Xây dựng lại liên quan đến thực thi pháp luật.

Từ đó, ông Khởi cho rằng, đến thời điểm hiện nay, các quy chuẩn, tiêu chuẩn đều đã có. Vấn đề là quy định đã đủ chưa hay cần bổ sung them. Trong xây dựng nhà ở, có 2 quy định. Thứ nhất, xây dựng với nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Thứ 2 là quản lý vận hành.

Theo quy định, chung cư được xây dựng từ 2 tầng, có từ 2 căn hộ trở lên. Tuy nhiên, lâu nay chúng ta hiểu là nhà riêng lẻ nên bỏ qua khâu vận hành.

Từ tháng 6.2020, Bộ Xây dựng cho biết đã có văn bản đôn đốc các địa phương yêu cầu kiểm tra, rà soát nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ. Sau vụ cháy, Bộ cũng có văn bản đôn đốc các địa phương tiếp tục kiểm tra, rà soát các chung cư, nhà ở cao tầng trên địa bàn.

Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Trong đó, Bộ đề xuất, khi xây dựng căn hộ chung cư phải đáp ứng các tiêu chí, bao gồm PCCC; xây dựng phải có sở hữu chung, sở hữu riêng; bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trong mọi tình huống.

Bộ cũng giao cho UBND cấp tỉnh quy định hệ thống hạ tầng giao thông để PCCC có thể vào được; được cấp giấy với từng căn hộ; nếu xây dựng từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư, như một dự án bình thường.

Gần đây sau vụ cháy, có nhiều quan điểm về căn hộ mini cũng có nhiều ý kiến trái chiều. Bộ Xây dựng cho rằng, nếu xây căn hộ để bán thì phải lập dự án để thể hiện trách nhiệm, không phân biệt quy mô, số căn. Khi bán thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

Ý kiến thứ 2, chỉ xây căn hộ cho thuê, trong đó từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án. Ngoài ra, trong hồ sơ, giấy phép xây dựng phải thể hiện rõ được xây bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu tầng, mỗi tầng bao căn, mỗi căn bao nhiêu mét. Hiện Bộ đang báo cáo để gửi sang Quốc hội.

Về vấn đề thực thi, quy định đã có, nhưng thực tế có đáp ứng yêu cầu hay không: Thứ nhất, cơ quan liên quan thực hiện như cấp phép, quản lý hoạt động xây dựng, thanh kiểm tra…có thực hiện đúng hay không?

Thứ hai, chủ đầu tư xây dựng công trình thực hiện như thế nào? Cuối cùng là người dân, không thể bắt họ phải thế này, thế kia mà Nhà nước phải tạo ra hành lang pháp lý để người dân nhìn rõ. Đồng thời, nâng cao ý thức PCCC, các kỹ năng phòng chống thiên tai cho người dân.

Liên quan đến đề xuất nhà chung cư mini từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, xin nhà chung cư mini bé nhất là 2 tầng mỗi tầng 2 căn hộ được gọi là nhà chung cư.

“Dù chỉ 4 căn hộ nhưng theo tôi nếu kinh doanh chung cư mini thì cũng phải lập dự án. Do đó tôi đề nghị sửa điều 57 dự thảo Luật Nhà ở. Bộ Xây dựng cần khôi phục quy định của Thông tư 12 cho nhà chung cư mini tính chính danh.

Nhà chung cư mini là nhu cầu lớn của xã hội, người yếu thế cần nhưng không có nghĩa là chung cư mini 100% căn hộ nhà. Tôi đề nghị làm đúng Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, quy định rõ nhà chung cư đề nghị xếp loại là dự án nhà chung cư thương mại, diện tích căn hộ nhỏ dưới 45% thì số lượng không chiếm quá 25% tổng số căn hộ”, ông Châu nhấn mạnh.