Bế tắc trong cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM

TP.HCM đặt mục tiêu đến hết năm 2020 phải cải tạo được một nửa trong tổng số 474 chung cư cũ trên địa bàn. Tuy nhiên, báo cáo vừa được Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra cho thấy, dù chỉ còn chưa đầy 6 tháng nữa là hết thời hạn, nhưng tới nay, Thành phố mới chỉ mới di dời được 32 chung cư cũ.

Nguyên nhân dẫn đến sự bế tắc trong chương trình này có nhiều lý do. Một trong những lý do khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với chương trình cải tạo chung cư cũ là ngoài công tác đàm phán, hỗ trợ người dân di dời, còn vướng mắc ở nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước.

Chẳng hạn, chung cư Trúc Giang (quận 4), sau hàng chục năm mời gọi nhà đầu tư, đã có ít nhất 3 nhà đầu tư được chọn để sửa chữa, di dời chung cư này, nhưng rồi lần lượt bỏ đi và hiện chưa có nhà đầu tư mới.

Còn tại chung cư Ngô Gia Tự (quận 10) cũng trong tình trạng không có nhà đầu tư quan tâm, dù đây là chung cư cấp D nằm trong diện di dời khẩn cấp.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, khi cải tạo chung cư cũ sẽ chia làm 2 nhóm khách hàng. Thứ nhất, là những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ. Thứ hai, là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù..., lợi nhuận thu về rất ít.

Một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết, việc di dời cư dân ra khỏi chung cư cũ trước khi tìm ra chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân. Dù UBND quận, huyện đã được giao quyền tự quyết, nhưng vướng mắc nhiều khâu, đặc biệt nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước. Có những chung cư cũ tìm mãi không ra doanh nghiệp đăng ký, hoặc chỉ một doanh nghiệp tham gia với điều kiện phải điều chỉnh quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguyên nhân chủ yếu khiến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư là do chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

“Chỉ có thực hiện phương thức xã hội hoá, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, nhằm góp phần chỉnh trang đô thị”, ông Châu nói.

Ngoài ra, khó khăn nữa trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Luật quy định phải 100% ý kiến người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo, nhưng để đạt tỷ lệ này rất khó. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, thay vì phải được sự đồng thuận của 100% cư dân, chỉ nên quy định khoảng 80% đồng thuận là có thể triển khai dự án. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trước những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng TP.HCM đã gửi văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại thay thế nhà chung cư cũ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Ngoài ra, đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính về việc áp dụng quy định miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại chung cư có một phần diện tích là nhà biệt thự hoặc có mục đích sử dụng khác. Đồng thời, báo cáo Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện xây dựng mới chung cư cũ thì không thỏa thuận bồi thường, mà chỉ thực hiện phương thức tái định cư bằng căn hộ.

Đặc biệt, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị, cần ứng xử đối với các chung cư cấp C như là chung cư hư hỏng nặng…