Bất động sản “về đâu” khi thiếu vốn?

Nhiều chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính yếu, đang đứng trước nguy cơ phá sản vì chính sách thắt chặt tiền tệ. Ảnh: Nguồn internet

Theo báo cáo của NHNN, tính đến cuối năm 2010, tổng dư nợ tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế là khoảng 2.511 nghìn tỷ đồng tương đương khoảng 125,5 tỷ USD (bằng 1,26 lần GDP), trong đó lĩnh vực phi sản xuất chiếm khoảng 18,9% tương đương khoảng 474,67 nghìn tỷ đồng (khoảng 22 tỷ USD).

Như vậy, theo con số thống kê trên, nhu cầu đầu tư bất động sản là rất lớn. Khi giá nhà tăng, không chỉ người có thu nhập thấp, mà ngay cả người có thu nhập trung bình ổn định, cũng khó mua được nhà. Trong khi không ít người đầu cơ hàng chục căn nhà, mảnh đất. Do đầu cơ, nên ai cũng muốn đẩy giá lên cao để kiếm lời. Đây chính là lý do giá bất động sản liên tục tăng và vượt xa giá trị thực. Do vậy, chỉ thị thắt chặt tính dụng đối với các ngành phi sản xuất trong đó có bất động sản là hợp lý.

Tuy nhiên, trước động thái này sẽ gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong năm nay. Bởi, trong bối cảnh thị trường ổn định, doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp phải khó khăn về vốn vì loại hình kinh doanh này cần nguồn vốn đầu tư rất lớn. Hơn nữa, việc huy động vốn từ khách hàng cũng bị khống chế bởi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thêm vào đó là sự thay đổi về mặt pháp lý của Nghị định 71, Thông tư 13... đang tạo nên những sức ép không nhỏ đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn cho phát triển các dự án bất động sản. Tại Thông tư 13 quy định, tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) tăng từ 8% lên 9%, trích lập dự phòng rủi ro cho vay chứng khoán và bất động sản lên đến 250% sẽ khiến cho chi phí vốn của các ngân hàng tăng lên. Điều này sẽ khiến việc huy động vốn các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn.

Mặt khác, hiện nay thị trường bất động sản lại tiếp tục chịu sự tác động từ việc điều chỉnh tỷ giá. Giá cả vật liệu leo thang theo tỷ giá, chi phí đầu vào tăng cao đã tạo áp lực đầu ra sản phẩm bất động sản.

Mới đây nhất là việc siết lại hoạt động cho vay bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã tạo thêm khó khăn cho các nhà đầu tư. Như vậy, trước bối cảnh đó thị trường bất động sản thời gian tới sẽ ra sao?

Theo ghi nhận CafeLand, hiện nay rất nhiều dự án đang trong giai đoạn thi công, nhưng chủ đầu tư buộc lòng phải thực hiện dự án theo kiểu cầm chừng vì thiếu vốn. Họ huy động vốn bằng cách chào bán sản phẩm khi đã hoàn thành xong phần móng theo quy định. Tuy nhiên, đây là việc làm không mấy khả thi vì nguồn cung trên thị trường đang dư thừa rất nhiều. Tại TP.HCM, thống kê sơ bộ có khoảng 40.000 căn hộ tồn kho.

Trước sự bất ổn của nền kinh tế, e ngại đồng nội tệ mất giá nên xu hướng đầu tư bất động sản vẫn hấp dẫn so với kênh đầu tư vàng và đô la. Ảnh: Nguồn internet

Hiện tại, việc huy động vốn ngân hàng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vô cùng khó. Nhiều doanh nghiệp chấp nhận vay với giá cao hơn thực tế nhiều, lên tới 21%/năm nhưng cũng khó huy động được vốn. Đặc biệt là các dự án cao cấp, cơ hội tiếp cận nguồn vốn khó càng thêm khó.

Một chủ đầu tư bất động sản TP.HCM chia sẻ, “tôi sẵn sàng chấp nhận việc vay vốn với lãi suất cao nếu thị trường bất động sản “được giá”. Tuy nhiên, với tình hình như hiện nay, muốn bất động sản có sóng lớn thì rất khó và việc vay tiền với lãi suất cao để đầu tư nó lại càng không thể. Do đó, theo tôi thời gian tới thị trường bất động sản sẽ ảm đạm hơn, nó không dừng ở một mà sẽ là nhiều loại phân khúc.”

Đầu tư kinh doanh bất động sản đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn. Do đó, xét về trung và dài hạn, việc thắt chặt tín dụng sẽ dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư thiếu vốn để triển khai dự án, hạn chế nguồn cung và tiềm ẩn nguy cơ thiếu hàng hóa cho thị trường. Theo đó, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản là điều không tránh khỏi.

Nhưng có ý kiến cho rằng, với lãi suất cho vay cao như hiện nay ở mức khoảng 20 -21%/năm, cùng với đó hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố có thể sẽ khiến giao dịch trên thị trường hạn chế đi rất nhiều, có thể sẽ ở tình trạng cầm chừng hoặc có nguy cơ đóng băng.

Theo phân tích CafeLand, thời gian tới thị trường bất động sản sẽ trầm lắng hơn do chính sách thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên, do tiền Việt Nam đang mất giá nên dòng tiền có xu hướng đầu tư vào bất động sản, thay vì đầu tư vào vàng và đô la.

Hiện, thị trường bất động sản đang có sự phân khúc rõ rệt. Một số phân khúc thị trường giá cao thì bão hòa, các căn hộ chung cư cao cấp khó khăn trong việc tìm đầu ra, phân khúc căn hộ giá rẻ lại được đại đa số người dân hướng đến. Nhưng, thực tế nhu cầu mua nhà của người dân vẫn có, đặc biệt là nhu cầu gắn với khả năng thanh toán nên thị trường bất động sản trong thời gian tới sôi động. Giá đầu vào tăng ắt giá thành căn hộ sẽ tăng theo nhưng tăng ở một mức độ ổn định, hài hòa.

Thời gian tới giá bất động sản sẽ bị đẩy lên cao theo quy luật nhưng với mức độ vừa phải chứ không sốt giá nhà đất như trong năm 2010 tại nhiều dự án. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp linh hoạt hơn khi đầu tư bất động sản. Khi nguồn cầu vẫn còn thì không lý gì nguồn cung lại ngưng trệ.

Do đó, trong bối cảnh hiện nay, ngoài việc huy động vốn nguồn lực của công ty, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có sự hợp tác giữa các công ty với nhau để tập trung đầu tư dứt điểm từng dự án hoặc từng phân đoạn của dự án lớn. Đặc biệt, đây là thời điểm thích hợp để thực hiện mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT.

tag: CafeLand, bat dong san, chinh sach va tien te