Bất động sản thoái trào, ai là người được lợi?

Giữa lúc thị trường biến động, nhóm đầu tư sẵn tiền, nhiều kinh nghiệm vẫn đang chờ thời cơ để sẵn sàng “nhảy” vào. Ảnh minh hoạ

Thị trường trắng thanh khoản

Thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm đã ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt về thanh khoản lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS) công bố gần đây cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3.2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3.2022 của DKRA Group, phân khúc đất nền trong quý 3 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% so với quý 2.2022, nguồn cung đa phần tập trung tại giai đoạn tiếp theo của những dự án trước đó.

Sức cầu thị trường cũng có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52%, mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Lượng tiêu thụ trong quý chỉ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước.

Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 16-49,7 triệu đồng/m2, giá thứ cấp có mức tăng phổ biến 2-4% so với đầu quý 3.2022. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường ở mức thấp nhất, ghi nhận cục bộ một số khu vực, dự án có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư bị áp lực tài chính.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, nhận định thanh khoản thị trường bất động sản đã rơi vào thời kỳ giảm tốc từ tháng 4.2022 và ngày càng ảm đạm hơn.

Hiện nay, thanh khoản của thị trường đang ở mức cực kỳ thấp, chỉ bằng 10-20% so với thời điểm tháng 4.2022.

Riêng tại TP.HCM với các phân khúc biệt thự, nhà phố và đất nền, cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ chỉ bằng từ 9-30% so với giai đoạn trước.

Trên thị trường cũng ghi nhận nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền khi chạy theo những cơn sốt đất ở các tỉnh đang chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái nhưng thị trường cũng trắng thanh khoản.

Cùng với thanh khoản, mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước cũng đã suy giảm đáng kể. Báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu công bố mới đây cho thấy, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý 3 giảm so với quý trước.

Đơn cử, Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra, một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng cũng sụt giảm 19-33%.

Cơ hội cho những nhà đầu tư sành sỏi

Trong bối cảnh này, đa phần nhà đầu tư có tâm lý muốn thoát hàng nhanh để giảm áp lực tài chính, hoặc cũng có những người muốn đầu tư nhưng còn lúng túng và băn khoăn. Do đó, họ lựa chọn sẽ chờ đợi, nghe ngóng thông tin để có những phán đoán cụ thể hơn về thị trường.

Song giới quan sát cho rằng, ở thời điểm nào cũng sẽ có những nhà đầu tư đi ngược xu thế. Họ sẵn sàng nhảy vào thị trường khi có cơ hội, dù là khi thị trường đang chững hoặc có dấu hiệu thoái trào.

Nhóm nhà đầu tư này, theo như cách gọi của ông Đỗ Quý Duy, nhà sáng lập câu lạc bộ bất động sản NAC, là nhóm nhà đầu tư sành sỏi thị trường và có nhiều kinh nghiệm.

“Nhóm nhà đầu tư này không tham gia vào thị trường khi hết nóng mà họ chỉ tham gia vào khi thị trường có những biến động mạnh. Đây là nhóm sói – quy tụ những người có rất nhiều kinh nghiệm về điều hành vốn. Họ sẽ là những người tham gia vào thị trường trong năm 2023”, ông Duy nói.

Một nhóm khác theo ông Duy cũng đang cân nhắc “nhảy” vào khi thị trường có biến là những nhà đầu tư không chuyên, chưa tham gia vào thị trường thời điểm một, hai năm trước.

Với hai nhóm này, ông Duy cho rằng thời gian tới sẽ có những cơ hội cụ thể. Tuy nhiên, dù là bất cứ ai, nhà sáng lập NAC cũng khuyến cáo phải là những người có tiền mặt, và nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp nhận thông tin cũng như đưa ra quyết định.

Theo ông Đào Anh Đức, Phó tổng giám đốc Hưng Vượng Group, thời điểm nào cũng tồn tại bộ phận nhà đầu tư đi ngược lại tâm thế thị trường. Đó là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kiến thức, có kinh nghiệm, trải nghiệm ở giai đoan trước.

Họ luôn có niềm tin bất động sản là kênh tích luỹ tài sản tốt ở Việt Nam. Do đó, đây là những nhà đầu tư có tâm lý khá thoáng và sẵn sàng tham gia thị trường trong những bối cảnh căng thẳng nhất.