Bất động sản qua “đáy”, vì sao người dân vẫn khó mua nhà?

Phát biểu tại Diễn đàn thị trường bất động sản do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 9/1, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cho rằng năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nhiều phân khúc đã dần phục hồi, tâm lý thị trường ổn định hơn, niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư từng bước được củng cố.

Một điểm sáng đáng chú ý là tiến trình tháo gỡ các dự án tồn đọng. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện cả nước còn khoảng 2.991 dự án bất động sản gặp vướng mắc với tổng quy mô vốn lên tới khoảng 2,4 triệu tỷ đồng. Riêng trong năm 2025, các cơ quan chức năng đã xử lý được 926 dự án, qua đó khơi thông khoảng 724.000 tỷ đồng vốn - nguồn lực quan trọng giúp thị trường dần lấy lại nhịp vận hành.

Không chỉ số lượng, chất lượng dự án cũng có sự cải thiện rõ rệt. Các dự án mới ngày càng chú trọng phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tiện ích, hướng tới nâng cao chất lượng sống. Xu hướng phát triển xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường đang dần trở thành tiêu chí quan trọng trong chiến lược đầu tư, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Song song với đó, việc ứng dụng công nghệ trong thiết kế, thi công, bán hàng và quản lý vận hành ngày càng phổ biến, góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.

Giá nhà tiếp tục neo cao và nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn khan hiếm.

Dù ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, lãnh đạo Bộ Xây dựng thẳng thắn cho rằng thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức. Nổi bật nhất là mặt bằng giá bất động sản tiếp tục ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp với nhu cầu thực còn thiếu hụt.

Bước sang năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục tập trung xử lý các dự án tồn đọng theo từng nhóm vướng mắc cụ thể, đồng thời đồng hành cùng địa phương và doanh nghiệp nhằm tăng nguồn cung, nhất là nhà ở có giá phù hợp, hướng tới một thị trường bất động sản phát triển an toàn và bền vững hơn.

Lời giải nào cho bài toán giá nhà?

TS. Nguyễn Văn Khôi nhìn nhận, những chuyển biến tích cực trong năm qua không mang tính ngẫu nhiên. Đó là kết quả của quá trình kiên trì tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn tại nhiều năm, vốn được coi là “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, nếu tính gộp cả lĩnh vực xây dựng, bất động sản hiện đóng góp khoảng 11% GDP, cho thấy vai trò lan tỏa và sức ảnh hưởng rất lớn đối với nền kinh tế.

Cùng với đó, sự phối hợp ngày càng nhịp nhàng giữa Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và chính quyền địa phương đã góp phần tháo gỡ nhiều ách tắc trong tổ chức thực hiện. Những điều chỉnh về quy hoạch, đất đai và thủ tục đầu tư không chỉ giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, mà còn cải thiện đáng kể niềm tin của thị trường.

Ở chiều ngược lại, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải thay đổi. TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng giai đoạn suy giảm vừa qua đã trở thành “phép thử” khắc nghiệt về năng lực quản trị. Nhiều doanh nghiệp đã phải tái cấu trúc, điều chỉnh chiến lược đầu tư, thay vì chạy theo các phân khúc mang tính đầu cơ cao. Xu hướng quay trở lại với nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và logistics đang rõ nét hơn.

Ngay trong cùng một dự án, giá bán đã có sự chênh lệch lớn tùy theo vị trí, loại hình sản phẩm, tầng cao hay mức độ hoàn thiện.

Thực tế cho thấy, nhà ở xã hội đã có bước tiến đáng kể với hơn 600 dự án được triển khai, quy mô khoảng 700.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2030, theo báo cáo của Bộ Xây dựng. Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc đạt khoảng 82-83%, còn miền Nam vượt 90%. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng bắt đầu ghi nhận tín hiệu hồi phục khi dòng vốn và giao dịch dần quay trở lại.

>> Xem thêm các thông tin về thị trường bất động sản 2026

Dù vậy, TS. Nguyễn Văn Khôi đặc biệt lưu ý đến vấn đề giá - yếu tố được xem là “nhiệt kế” của thị trường. Theo ông, việc đánh giá biến động giá chỉ dựa trên số liệu bình quân dễ dẫn đến sai lệch. Ngay trong cùng một dự án, giá bán đã có sự chênh lệch lớn tùy theo vị trí, loại hình sản phẩm, tầng cao hay mức độ hoàn thiện. Nếu chỉ công bố những con số tăng giá chung mà thiếu phân tích theo từng phân khúc và khu vực, chính sách điều hành có nguy cơ đi chệch hướng.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát đầu cơ, thổi giá và tạo cầu ảo tiếp tục là yêu cầu cấp thiết. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để thị trường phát triển lành mạnh, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Trung ương và địa phương trong quản lý thông tin và điều tiết cung - cầu, qua đó đảm bảo người có nhu cầu ở thực không bị đẩy ra khỏi thị trường.

“Bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi pháp luật được hoàn thiện, doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị và thị trường vận hành minh bạch. Đó là con đường duy nhất để bất động sản tiếp tục đóng góp hiệu quả cho tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội”, TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.