Bất động sản: “Người mua khôn ngoan vẫn đợi”

Nguồn cung tiếp tục vượt xa nguồn cầu, do đó giá bán được dự báo tiếp tục theo xu hướng giảm trong năm 2013, thị trường tiếp tục thuộc về người mua.

Theo đó, tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp đối với tất cả các phân khúc khoảng 11.000 căn. Trong đó căn hộ hạng B chiếm thị phần cao nhất, gần 6.500 căn, hạng C khoảng 4.000 căn và còn lại là hạng A.

Một số dự án trì hoãn việc mở bán do thị trường ảm đạm, tuy nhiên quý này vẫn có khoảng trên 100 căn hộ mới được mở bán từ ba dự án đang hoạt động, chủ yếu thuộc hạng B và C; không có căn hộ hạng A nào được mở bán trong quý này. Giá chào bán cho căn hộ hạng A khoảng 48 triệu đồng/m2, hạng B xấp xỉ khoảng 33 triệu đồng/m2 và khoảng 17 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ hạng C.

Các dự án tiêu biểu mở bán trong quý 4/2012 bao gồm: Discovery Complex (17 căn) và Ha Do Park View (31 căn) ở Cầu Giấy; Skyline (65 căn) ở Hai Bà Trưng. Ngoài ra một số dự án đang xây dựng bao gồm Mandarin Garden (1008 căn) và D’.Palais de Louis (242 căn) ở khu vực Cầu Giấy; Mulberry Lane (1478 căn) ở khu vực Hà Đông, Golden Land Building (730 căn) ở Thanh Xuân và Golden Palace Me Tri (1.000 căn) ở Từ Liêm.

Theo Cushman & Wakefield, hoạt động thị trường trong quý 4/2012 tiếp tục trì trệ, được nhiều người xem như là “đóng băng”. Nhiều dự án mở bán căn hộ xây thô để giảm giá bán khoảng 5-7 triệu đồng/m2 hoặc đưa ra gói tín dụng hỗ trợ khách hàng, với lãi suất thấp, thậm chí lãi suất 0%. Các chương trình khuyến mại đang được các chủ đầu tư áp dụng trên thị trường.

Tuy nhiên, quan sát của Cushman & Wakefield cho thấy, người mua vẫn tiếp tục cân nhắc và giữ thái độ khá thờ ơ với những động thái này. Do đó, thanh khoản thị trường vẫn rất thấp.

Các khách hàng mục tiêu là những người mua cuối cùng, có nhu cầu thực và thu nhập trung bình; vì vậy các dự án có diện tích căn hộ nhỏ (40-60 m2) và giá cả vừa phải đang được quan tâm hiện nay.

Tại Tp.HCM, nhu cầu đối với những căn hộ có giá hợp lý đang có xu hướng tăng nhẹ. Điều này được lý giải là do lãi suất cho vay mua nhà được các ngân hàng thương mại chào với mức ưu đãi, cộng với với chính sách thanh toán linh hoạt từ các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.

Trong 3 phân khúc, hạng C có số lượng giao dịch cao nhất, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 10% do có mức giá hợp lý, từ 10.890.000 - 27.625.000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT), không đổi so với quý trước. Khoảng 85% căn hộ được hấp thụ trong quý này là các căn hộ hạng C.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ hạng A và B trong quý này lần lượt là 2% và 4%. Giá căn hộ hạng A nằm trong khoảng từ 34.600.00 - 92.300.000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT), giảm khoảng 1% so với quý trước; Giá Căn hộ hạng B khoảng từ 17.550.000 đồng - 85.100.000 đồng/m2, không đổi theo quý.

Tổng nguồn cung thị trường sơ cấp giảm 7% so với quý trước và giảm gần 38% so với năm trước. Trong quý này, có 100 căn hộ từ dự án hạng A Sunrise City W2 và 480 căn hộ từ 2 dự án hạng C là 27 Trường Chinh và Hoàng Anh Thanh Bình được tung ra thị trường. Căn hộ hạng C vẫn là sản phẩm cốt lõi và chiếm tới 67% tổng nguồn cung.

Gần 90% tổng nguồn cung sơ cấp tập trung ở các quận ngoại thành. Quận 7, quận 2 và Bình Tân là ba quận có nguồn cung lớn nhất, chiếm tới gần 50% tổng cung. Ngoài ra, trên thị trường ghi nhận một số dự án nổi bật đang được xây dựng như M&C Tower của Saigon M&C JSC; Thai Binh Plaza (Central Plaza) của Binh Duong Ltd; Cinco Building thuộc Cinco; Khang Thong Apartment thuộc tập đoàn Khang Thong và Spring Life của Khang Dien Saigon.

Theo nhận định của ông Leon Cheneval, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn chung các động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà Chính phủ và các bộ ngành vừa đưa ra có lẽ chưa đủ mạnh để tiếp sức cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn. Trên thực tế, cần phải đối diện với hiện thực là giá bất động sản ở Việt Nam đã bị đẩy lên rất cao và sẽ không đáp ứng được nhu cầu sinh lời của người mua.

Đối với phần đa người nước ngoài, giá bất động sản tại Việt Nam quá cao và việc sở hữu dài hạn trong tư duy của nhà đầu tư không phải là một sự bảo đảm dài hạn về sở hữu.

Cũng theo Leon, Chính phủ Việt Nam nên học hỏi các quốc gia khác để cung cấp một môi trường đầu tư trong sạch, giảm thiểu các khoản chi phí không đáng có và những chậm trễ trong thực hiện đang làm các nhà đầu tư hoang mang.

“Tôi tin rằng những người mua khôn ngoan sẽ vẫn chờ đợi những động thái tích cực hơn từ phía Chính phủ, trong khi các nhà đầu tư lớn tìm kiếm các giao dịch lành mạnh và hiệu quả”, ông nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Minh, Trưởng bộ phận Nghiên Cứu và Tư vấn thị trường công ty Cushman & Wakefield Vietnam (văn phòng Hà Nội), dự đoán trong năm 2013, nguồn cung mới từ 17 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội. Nguồn cung tiếp tục vượt xa nguồn cầu; do đó giá bán được dự báo tiếp tục theo xu hướng giảm trong năm 2013, thị trường tiếp tục thuộc về người mua.