Bất động sản năm 2013: Kẻ lãng quên trở thành cứu cánh

Hậu thiên đường

Sau những năm điên loạn của con sóng mang tên bất động sản (BĐS), với những khu đô thị mới, chung cư mọc nên như nấm, thiên đường BĐS bỗng sụp đổ khi hàng loạt DN gục ngã, số còn lại cũng đang lao đao, nhà đầu tư thất kinh khi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng bỗng chốc bốc hơi và chưa có dấu hiệu dừng lại. Âu cũng vì đó là nửa bên kia của quy luật cung - cầu song không thể phủ nhận những yếu kém nội tại của thị trường này. Những mấp mô của nền kinh tế kể từ cuộc khủng hoảng 2007 khiến “chiếc kim” ngày càng lòi ra sau “màng vải mỏng” kỳ vọng.

Tồn kho BĐS chủ yếu ở phân khúc cao cấp

DN kinh doanh BĐS nhất là các DNNVV, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Kéo theo đó là sự đình trệ sản xuất của hàng loạt ngành liên quan như vật liệu xây dựng, xây lắp, sản xuất, kinh doanh hàng trang trí nội thất...

Để thoát hiểm, các chiến lược giảm giá bán kèm khuyến mại đã được nhiều DN áp dụng, mức giá bán giảm tới 40% so với giá ban đầu là chuyện siêu tưởng của 3 năm về trước cũng đã nhìn thấy ở nhiều dự án, thế nhưng nó vẫn không đủ nhen lên một đốm lửa trên thị trường BĐS. Đọng lại năm 2012 là một bức tranh ảm đạm của toàn ngành.

Mặc dù con số DN đăng ký mới vẫn tăng khá mạnh 16.028 DN (năm 2011 là 14.190 DN) đưa tổng số DN xây dựng và kinh doanh BĐS đang hoạt động là 55.870 DN (năm 2011 là 48.733). Nhưng số DN kinh doanh thua lỗ là 17.000 DN (năm 2011 là 14.998 DN). Tổng số các DN xây dựng và kinh doanh BĐS dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637 DN (năm 2011 là 2.411 DN), trong đó có 2.110 DN xây dựng, 527 DN kinh doanh BĐS. So với năm 2011, tỷ lệ DN xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, DN kinh doanh BĐS tăng 24,1%.

Hai tâm điểm của thị trường BĐS những năm trước giờ thoi thóp khi lớp băng che phủ lên thị trường đã trở lên quá dày và đông cứng. Cả một năm 2012, báo cáo của 94 sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội cho thấy, chỉ có 1.833 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch là 6.198,1 tỷ đồng. Báo cáo của 129 sàn tại TP.Hồ Chí Minh có 4.015 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch là 11.049 tỷ đồng. Đến nay Hà Nội tồn 2.392 căn hộ chung cư, 3.483 căn nhà thấp tầng; TP.Hồ Chí Minh tồn 10.108 căn hộ chung cư, 1.131 căn nhà thấp tầng, 34.282m2 đất nền.

Ngay cả các DN được “sống dưới mái nhà” của Bộ Xây dựng cũng gặp nhiều khó khăn. Khối sản xuất công nghiệp vật liệu xây dựng bị ảnh hưởng nặng nhất. Tổng sản phẩm quy ra tiền của sản phẩm tồn vật liệu xây dựng năm 2012 ước: 3.862 tỷ đồng, trong đó xi măng tồn 415 nghìn tấn, gạch ốp lát: 4,6 triệu m2, gạch xây: 177 triệu viên, kính xây dựng: 14,3 triệu m2, thép: 20.179 tấn. Hoạt động kinh doanh của các công ty con, công ty liên kết kém hiệu quả, mức lợi nhuận thấp và chỉ đạt từ 0,1-2% trên vốn công ty mẹ đầu tư đã làm ảnh hưởng nhiều đến kết quả sản xuất kinh doanh chung của các Tổng công ty.

Đất hứa ngay sau lưng

Lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận, việc phát triển nhà ở chưa quan tâm đúng mức đến nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở vẫn còn mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân; đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua còn thiếu kế hoạch, không cân đối nguồn lực cũng như cung – cầu. Tình trạng phát triển đô thị, nhà ở tự phát còn phổ biến, thiếu kết nối hạ tầng. Nhiều DN BĐS không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính và thiếu tính chuyên nghiệp cũng tham gia đầu tư BĐS.

Giải cứu BĐS giờ đã không còn là vấn đề của ngành mà trở thành lời hiệu triệu của Chính phủ để tạo lực bẩy cho cả nền kinh tế. Ngành Ngân hàng đã vào cuộc. Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cho biết, NHNN sẽ dành khoảng 20 – 40 ngàn tỷ đồng với lãi suất thấp, kỳ hạn hợp lý hỗ trợ cho các NHTM Nhà nước cho người dân vay mua nhà ở. Bên cạnh việc đầu tư vốn thì các biện pháp giãn, giảm thuế nêu tại Nghị quyết 02 cũng được xem là giải pháp tốt cho thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay.

Bộ Xây dựng cũng đang thực hiện nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; xây dựng Đề án Chiến lược phát triển thị trường BĐS; Hoàn thiện hành lang pháp lý về quản lý thị trường BĐS, thực hiện có hiệu quả các Chương trình phát triển nhà ở quốc gia.

Tuy nhiên, các biện pháp này sẽ tập trung vào hiệu quả tích cực dài hạn hơn là mang lại kết quả tức thì. Ông Trần Như Trung - Phó giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, phải giữa năm 2013 các chính sách hỗ trợ mới có hiệu lực; do đó, thị trường năm 2013 vẫn còn nhiều khó khăn.

CBRE dự báo bước sang năm 2013, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30-50% mức giá chào ban đầu mới hy vọng phát huy tác dụng. Dự đoán của CBRE cho rằng, giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. “Thị trường sơ cấp năm 2013 sẽ vẫn còn trầm lắng do áp lực giá cạnh tranh trên thị trường thứ cấp Công ty Chứng khoán Viet Capital (VCSC) nhận định”.

Hơn thế, dù cho phân khúc nhà cho người có thu nhập thấp đang là cứu cánh cho thị trường BĐS, thậm chí là một mảnh đất hứa cho các DN xây dựng, nhưng người có thu nhập thấp liệu có đảm bảo được thanh khoản để thực hiện giấc mơ an cư khi mà thu nhập trong năm 2012 đã giảm phần nhiều, mưu cầu sinh hoạt còn khó khăn. Giấc mơ an cư vì thế còn chờ đợi vào sự ổn định kinh tế vĩ mô, sự phục hồi của DN.