Bất động sản hai thủ phủ công nghiệp miền Bắc: Nóng lên trước thềm sáp nhập, kỳ vọng "bật trần" nhờ hạ tầng

Trước thềm sáp nhập hành chính, thị trường bất động sản tại hai tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc này đã có những chuyển động rõ nét.

Ảnh minh hoạ

Bắc Giang: Thị trường phục hồi ấn tượng sau giai đoạn trầm lắng

Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, bất động sản Bắc Giang đã có sự hồi phục ấn tượng từ đầu năm 2024. Theo Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang, quý I/2024 ghi nhận khoảng 3.400 giao dịch nhà đất thông qua công chứng, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình trên toàn thị trường tăng 10–15% so với mức đáy năm 2023.

Theo dữ liệu từ Sở Tư pháp tỉnh Bắc Giang, chỉ trong quý 1/2024, toàn tỉnh ghi nhận hơn 3.400 giao dịch chuyển nhượng bất động sản thông qua công chứng, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, thị trường đất đấu giá trở nên sôi động, với nhiều phiên đấu giá lập kỷ lục. Đơn cử, phiên đấu giá 65 lô đất tại thị xã Việt Yên ngày 15/5 có tổng giá khởi điểm 93,9 tỷ đồng, nhưng giá trúng lên tới 198,8 tỷ đồng, chênh lệch 104 tỷ đồng. Các lô đất khởi điểm từ 13–20 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng đạt mức 35–50 triệu đồng/m2, cá biệt có lô đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Giá đất thổ cư tại các xã ven khu công nghiệp như Tăng Tiến, Vân Trung, Hồng Thái (Việt Yên) tăng từ 20–30% so với cuối năm 2023. Khu vực huyện Lạng Giang và Yên Dũng – hai địa phương nằm trong diện sáp nhập cũng ghi nhận giao dịch sôi động, đặc biệt là phân khúc nhà ở cho chuyên gia, đất nền nhỏ lẻ.

Việc sáp nhập huyện Yên Dũng vào TP. Bắc Giang từ 1/1/2025 cũng tạo ra “làn sóng” kỳ vọng mới cho thị trường. Các khu vực như thị trấn Nham Biền, Tân Liễu, Hương Gián... ghi nhận mức giá tăng 5–8% chỉ trong vài tháng gần đây, theo thống kê từ một đơn vị môi giới địa phương.

Bắc Ninh: Nguồn cung mới còn hạn chế, giá vẫn neo cao

Trong khi đó, tại Bắc Ninh, thị trường có phần ổn định hơn nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng kết nối tốt như Từ Sơn, Yên Phong và Quế Võ.

Theo báo cáo quý 1/2025 của một đơn vị nghiên cứu bất động sản có tiếng trên thị trường, mặt bằng giá rao bán tại Bắc Ninh không giảm, thậm chí tăng nhẹ từ 3–5% so với cùng kỳ. Giá đất nền tại Từ Sơn dao động từ 45–70 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí, Yên Phong đạt khoảng 25–40 triệu đồng/m2, trong khi khu trung tâm TP Bắc Ninh vẫn giữ mức từ 70–100 triệu đồng/m2.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung dự án mới tại Bắc Ninh đang khan hiếm do nhiều dự án phải chờ rà soát quy hoạch sau khi triển khai đề án sắp xếp hành chính. Một số khu vực như Tiên Du, Thuận Thành – nơi dự kiến hợp nhất huyện đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là với dòng tiền nhắm tới khu công nghiệp và dịch vụ hậu cần.

Năm 2024, Bắc Ninh vẫn giữ vị trí top đầu cả nước về thu hút vốn FDI. Theo Cục Thống kê Bắc Ninh, tỉnh đã cấp phép mới 359 dự án FDI, với tổng vốn đăng ký đạt 1,8 tỷ USD (tăng 70,7% so với năm trước). Tính chung cả vốn cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, Bắc Ninh đã thu hút khoảng 4,8 tỷ USD FDI trong năm 2024.

Các dự án lớn góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân gồm: Nhà máy FCPV của Foxconn 383 triệu USD; Goertek Nam Sơn – Hạp Lĩnh 280 triệu USD; Victory Giant Việt Nam: 260 triệu USD; LOGOS Yên Phong II-A: 74 triệu USD

Ngoài ra, Bắc Ninh hiện lên kế hoạch triển khai 53 dự án nhà ở xã hội, tổng diện tích 170 ha, với khoảng 73.000 căn hộ phục vụ hơn 219.000 người lao động – theo số liệu của Sở Xây dựng tỉnh. Đây là bước đi chiến lược nhằm cân bằng thị trường và giải quyết bài toán an cư cho lực lượng lao động đang ngày càng đông tại các KCN.

Hạ tầng là đòn bẩy

Cả Bắc Ninh và Bắc Giang đều nằm trong vùng Thủ đô mở rộng, được hưởng lợi lớn từ các tuyến hạ tầng chiến lược đang và sẽ triển khai.

Đơn cử như Tuyến Vành đai 4 Vùng Thủ đô đi qua cả Bắc Ninh và kết nối trực tiếp đến các huyện Hiệp Hòa, Việt Yên của Bắc Giang.

Đường nối QL18 – KCN Yên Phong – KCN Quế Võ đã và đang mở rộng, tạo điều kiện luân chuyển hàng hoá và dân cư.

Hay như đường cao tốc Ninh Bình – Bắc Giang, giai đoạn lập quy hoạch đã xong, được kỳ vọng hoàn thành trước năm 2030.

Đường Vành đai 5 dự kiến kết nối các khu đô thị – công nghiệp liên tỉnh, mở ra cơ hội tăng giá tại các huyện vùng ven như Lục Nam, Lục Ngạn (Bắc Giang) và Gia Bình, Lương Tài (Bắc Ninh).

Đặc biệt, dự án tuyến đường kết nối sân bay Gia Bình với Thủ đô Hà Nội cũng đã được đề xuất, tổng vốn hơn 71.000 tỷ đồng mang đến nhiều kỳ vọng về khả năng kết nối cũng như gia tăng giá trị bất động sản khu vực này.

Dự báo sau sáp nhập: Phân hoá theo vị trí và quy hoạch

Các chuyên gia từ BHS Group và Savills Việt Nam cùng nhận định, sau sáp nhập, các địa phương được nâng cấp từ xã lên phường hoặc từ huyện lên thị xã có thể chứng kiến đợt tăng giá mới, nhất là ở các khu lõi hành chính, ven khu công nghiệp, gần trục giao thông chính.

Tuy nhiên, thị trường sẽ không “sốt” đại trà mà có sự phân hoá rõ rệt. Những khu vực hạ tầng chưa theo kịp, thiếu quy hoạch hoặc nằm ngoài hành lang phát triển sẽ khó tăng trưởng nhanh.

Phân khúc tiềm năng nhất trong giai đoạn 2025–2027 được đánh giá là: bất động sản công nghiệp, nhà ở công nhân, đất nền khu vực giáp ranh các khu đô thị mới và khu vực có quy hoạch phân khu rõ ràng sau sáp nhập.

Nhìn chung, sự kiện sắp xếp đơn vị hành chính tại Bắc Ninh và Bắc Giang không chỉ là cải cách bộ máy mà còn là động lực định hình lại toàn bộ cấu trúc đô thị, công nghiệp, từ đó mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây là cuộc chơi dài hơi, nhà đầu tư cần theo dõi sát các quy hoạch chi tiết, tiến độ triển khai hạ tầng và sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư.