Bất động sản giảm giá, chiết khấu đến 40%

Báo cáo triển vọng ngành ngân hàng vừa được SSI Research cập nhật, đưa ra những nhận định khó khăn cho cả ngành ngân hàng lẫn bất động sản.

Giảm giá mạnh cho người mua sẵn tiền mặt

Trong báo cáo, SSI Research cho biết nhiều chủ đầu tư bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn khi lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm. Nhiều doanh nghiệp chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12/2022 đến tháng 3/2023.

“Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên khiến những người mua nhà tiềm năng do dự. Một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30-40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt với tỷ lệ thanh toán trước là 90%”, SSI cho biết.

Cụ thể, tại TP.HCM, số lượng căn hộ được giao dịch trong quý 3/2022 chỉ đạt 900 căn, giảm 89% so với quý 2/2022. Tỷ lệ hấp thụ đạt 15-35% đối với các dự án mới, mức thấp nhất kể từ năm 2019.

Tại thị trường Hà Nội, tình hình có khả quan hơn khi tỷ lệ hấp thụ đạt 50% nhưng lượng hàng tồn kho căn hộ trên 4 tỉ đồng vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Làn sóng giảm giá bất động sản được dự báo sẽ diễn ra từ nay đến cuối năm

Về bên mua, từ dữ liệu giao dịch trong hai năm qua, công ty chứng khoán nay nhận thấy một phần các giao dịch mua nhà là với mục đích đầu cơ hơn là mục đích sở hữu để ở.

Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn. Nhiều ưu đãi được đưa ra bao gồm hỗ trợ lãi suất, miễn lãi và gốc trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đầu tư đối với một số sản phẩm, tỷ lệ cho vay trên giá trị bất động sản lên đến 80-90%,thời hạn vay lên tới 35 năm…

Đối với những khoản vay có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là 70% khi giải ngân, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay quay trở lại mức thông thường, tỷ lệ này sẽ tăng lên 81% và 96% nếu lãi suất cho vay tăng tương ứng 2% và 4%. Trong trường hợp đó, khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao.

“Do đó, dự báo làn sóng giảm giá bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10-20% hoặc thậm chí cao hơn. Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại bất động sản để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới”, SSI Research phân tích.

Lãi suất tăng, doanh nghiệp khó khăn thực sự

Công ty chứng khoán cho rằng các tỷ lệ thanh khoản sẽ được ngân hàng củng cố trong ngắn hạn, với việc tăng cường huy động vốn và phân bổ cho các tài sản có tính thanh khoản cao… Trở ngại lớn nhất đối với quá trình này đến từ thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp.

“Hiện thanh khoản bị mắc kẹt ở cả các khoản cho vay nhóm bất động sản, các khoản đầu tư trái phiếu doanh nghiệp và các khoản phải thu. Để thu hút thêm nguồn vốn từ tiền gửi của khách hàng, việc tiếp tục tăng thêm lãi suất dường như là khó tránh khỏi”, các chuyên gia dự báo.

Nêu quan điểm trong buổi đối thoại chuyên đề mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cho biết Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần tăng lãi suất điều hành với mức tăng 1%/lần.

Tại Mỹ, lạm phát tới 8-9% nhưng ngân hàng trung ương chỉ tăng lãi suất thêm 0,75 điểm %/lần. Còn Việt Nam lạm phát ở mức 3%, nhưng mỗi lần tăng đến 1 điểm % là rất mạnh tay.

“Đôi khi chúng ta quá lo ngại dẫn đến mức điều hành lãi suất tương đối cao. Lạm phát Việt Nam gần như thấp nhất thế giới nhưng lãi suất cho vay thì thuộc nhóm cao nhất thế giới. Lãi suất thực gấp 3 lần lạm phát, đó là lãi suất không một doanh nghiệp nào chịu được nổi, kể cả đi buôn bất động sản”, ông Nghĩa cho biết.

TS Nghĩa cho rằng đây là điều mà chúng ta cần xem xét, lưu ý. Châu Âu lãi suất 3% nhưng lạm phát lên 10%; Mỹ lạm phát 8%, lãi suất cho vay khoảng 3%/năm, trong khi đó chúng ta ngược lại. Điều này tạo gánh nặng rất lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt trong khoảng đầu quý 3 tới giờ thì doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn thực sự.

Cũng theo ông Nghĩa, dù lãi suất cao nhưng các doanh nghiệp rất khó tiếp cận được với nguồn vốn vay. Nhiều doanh nghiệp vay chợ đen để hoàn thành các dự án, các hợp đồng ký với nước ngoài.

“Chúng ta đang trong giai đoạn phục hồi đà tăng trưởng rất tốt, nhưng tình trạng này làm cho khan hiếm thanh khoản trong toàn bộ nền kinh tế và lãi suất này sẽ làm cho đà phục hồi bị chững lại. Tôi nghĩ rằng nếu không cẩn thận thì nó có thể lan truyền từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp sang thị trường cổ phiếu, sang thị trường bất động sản và đến hệ thống ngân hàng”, TS Nghĩa quan ngại.