Ai thắng cuộc đua nhà giá rẻ?

Nhà thương mại giá rẻ: cam go

Từ thời điểm chung cư Đại Thanh gây nên một cú “nổ” với mức giá từ 10 triệu đồng/m², thị trường BĐS đã có sự xoay chiều rõ rệt, hàng loạt dự án BĐS bình dân liên tục được các chủ đầu tư chào bán. Không những đưa ra mức giá hấp dẫn, nhiều chủ đầu tư còn mạnh tay hỗ trợ người mua bằng cách ưu đãi lãi suất, khuyến mại…

Không khó để thấy hàng loạt dự án đang có mức giá mà vài năm trước, những người có nhu cầu mua nhà đều ao ước, như CT11 thuộc khu đô thị mới Kim Văn Kim Lũ với giá 10-14,5 triệu đồng/m², CT3 Cổ Nhuế 19-20 triệu đồng/m² (đã có VAT), dự án 34 Cầu Diễn giá bán các căn hộ dao động 15,2-19,5 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT), Phúc Thịnh Towers từ 12-13 triệu đồng/m², chung cư Rainbow Linh Đàm có giá từ 16,5 triệu đồng/m², chung cư cao cấp Mỹ Đình Plaza có mức giá 21,5 triệu đồng/m²…

“Cơn lốc” giảm giá này vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại khi số lượng căn hộ dư thừa không ngừng tăng lên. Báo cáo mới nhất của Hà Nội cho thấy trên địa bàn TP đang dư thừa đến gần 6.000 căn hộ chung cư, trong khi với số dự án đã cấp phép, TP đủ nhà ở đến năm 2050.

Phối cảnh Trung tâm thương mại dự án chung cư CT11 Kim Văn Kim Lũ.

Trên thực tế, phân khúc này càng sôi động, người dân càng có cơ hội lựa chọn, đồng nghĩa cuộc đua giữa các DN càng khốc liệt. Nhiều chuyên gia BĐS đã chỉ ra rằng, người mua nhà đã trở nên khôn ngoan và đang ngày một khó tính.

Chỉ những dự án có đầy đủ hạ tầng, có sản phẩm hoàn thiện, chất lượng tốt mới có thể thuyết phục được người mua rút hầu bao. Điều này trở thành một thách thức lớn đối với các chủ đầu tư phân khúc bình dân. Bởi lẽ trong tình cảnh nguồn vốn eo hẹp, sẽ là một gánh nặng thực sự để hoàn thiện dự án, bởi chi phí này chiếm đến 20-30% tổng mức đầu tư, chưa kể các hạ tầng thiết yếu như chợ, trường học, khu vui chơi…

Một bất lợi nữa đối với các DN ở phân khúc này là các chính sách ưu đãi lớn của thị trường đang đổ dồn về phía nhà ở xã hội (NoXH), nên sức ép sẽ càng tăng bởi một lượng không nhỏ nguồn cầu của phân khúc này sẽ tìm đến các dự án NoXH để được hưởng ưu đãi.

Theo CBRE Việt Nam, bước sang năm 2013, giá chào thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục giảm 10%. Theo đó, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào bán, nhưng mức giảm cao hơn mới hy vọng phát huy tác dụng. Như vậy, dù đang có được lợi thế và nhận được nhiều thuận lợi, không phải cứ giá thấp là sẽ thắng.

Nhà ở xã hội: không dễ ăn

Từ chỗ bị thờ ơ, lạnh nhạt, NoXH đột ngột trở thành “ngôi sao” trên thị trường BĐS. Đặc biệt từ khi NHNN công bố dự thảo về gói tín dụng lên tới 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm.

Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước có hơn 20 dự án nhà ở thương mại xin được chuyển đổi sang NoXH, trong đó TPHCM 12 dự án, Hà Nội 7 dự án, Bình Dương 1 dự án và Đồng Nai 1 dự án. Trong đó, nhiều dự án có quy mô lớn lên đến hàng ngàn căn hộ. Mặc dù được nhiều người đánh giá đây là con đường có thể vượt thoát khó khăn, nhưng với các DN xin chuyển đổi, cuộc chơi không thực sự dễ dàng.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest, thủ tục hành chính rườm rà, nhiêu khê là rào cản đầu tiên khiến nhiều DN muốn chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NoXH cảm thấy nản lòng. Mặc dù chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã khẳng định “việc chuyển đổi phải nhanh, nếu chuyển đổi mà mất đến 1-2 năm DN chắc chắn sẽ mất cơ hội”, nhưng thực tế cho thấy, đến nay Hà Nội mới chỉ chấp thuận chuyển đổi cho 3 dự án, TPHCM vẫn đang e ngại bởi đã chấp thuận chủ trương triển khai xây dựng đến 25 dự án NoXH, chuyển đổi sẽ đứng trước nguy cơ dư thừa.

“Nên giảm bớt các thủ tục hành chính phiền hà, đặc biệt cần quán triệt từ trên xuống dưới trong việc thực hiện chuyển đổi dự án. Thủ tục hành chính càng lâu, DN càng mất cơ hội” - ông Hiệp cho biết.

Bên cạnh đó, ngay cả khi việc chuyển đổi đã “xuôi chèo mát mái”, DN cũng chưa hết khó khăn, bởi theo dự thảo thông tư của NHNN, chỉ có đối tượng thuê, thuê mua mới được vay với lãi suất 6%/năm. Nếu không có sự sửa đổi, mở rộng đối tượng, chắc chắn không DN nào “vui” với loại hình này.

Chưa hết, bài toán cân bằng đầu tư sẽ trở nên đau đầu, bởi không thể bán sản phẩm như nhà ở thương mại, do Nhà nước khống chế giá bán cũng như đối tượng mua nhà.

Thí dụ, đối với NoXH, lợi nhuận chỉ được phê chuẩn ở 10%, giá bán bị khống chế, người mua nhà cũng bị hạn chế bởi các điều kiện mua. Thực tế thị trường cho thấy DN mạnh tay đầu tư, bán giá cao cũng sẽ không có đất sống khi người mua không chấp nhận. Chưa kể sự cạnh tranh do nhà ở thương mại giá ngày càng rẻ.

Chính vì vậy, nhiều DN đã rất e dè khi đưa ra những nhận định của mình về cơ hội phát triển khi chuyển đổi dự án, thậm chí có DN đã ví von rằng đây không khác gì “canh bạc” mà nếu không cẩn thận, vì lợi trước mắt mà chuyển đổi theo phong trào, khả năng sẽ mắc kẹt và không có lối ra là điều hoàn toàn có thể.