2023 sẽ là “cơn ác mộng” của giới đầu cơ?

Giới đầu cơ đất nền sẽ gặp nhiều khó khăn trong năm 2023.

Đó là nhận định của ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh – Onehousing.

Giới đầu cơ sẽ đối mặt với điều gì?

Theo ông Trung, đất nền, tiêu biểu cho các sản phẩm đầu tư có lợi nhuận tăng nhanh và yếu tố đầu cơ lớn sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên, thậm chí ảnh hưởng rất lớn. Phân khúc này cũng khó xán lạn trong tương lai gần.

Phân khúc thứ hai là sản phẩm có giá trị lớn. Đó là các căn thấp tầng ở các dự án đã bàn giao, không còn yếu tố hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ phía ngân hàng. Các sản phẩm này, bắt đầu từ tháng 8.2022, bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm về cầu và giá.

Ông Trung cho biết nhà đầu tư bất động sản đang tạo thành một vài nhóm.

Nhóm thứ nhất đã mắc kẹt tiền. Trong giai đoạn 2021-2022, nhóm này đầu tư đất nền rất nhiều, đi khắp các tỉnh thành trong cả nước, mua vào rất nhiều. Họ đã sẵn sàng “đu đỉnh” về giá vì tâm lý sợ mất cơ hội trong hai năm qua.

Hiện nay, nhóm này đang đứng trước nguy cơ mất hoàn toàn thanh khoản cho đến khi thị trường đất nền nóng trở lại, chắc chắn không phải trong tương lai gần.

Nhóm thứ hai đầu tư sản phẩm thấp tầng, mua vào giá cao. Nhưng vào thời điểm này, thị trường mất thanh khoản, trong khi bán lỗ thì chưa sẵn sàng.

Nhóm thứ ba đầu tư bất động sản bằng tiền vay, đòn bẩy tài chính lớn. Đây đang là nhóm chịu nhiều áp lực nhất, khả năng phải bán phá giá, bán lỗ.

Theo ông Trung, nhóm thứ tư chuyên đầu tư sản phẩm nhà trong dân. Đây là nhóm rất khó tiếp cận được vốn, do khó vay. Họ thường đầu tư bằng “tiền thịt”, tức là tiền vốn tự có, và vì thế cũng vô cùng mẫn cảm với các đợt tăng giảm của thị trường. Tất cả các kênh không tiếp cận được nguồn vốn vay có hỗ trợ lãi suất đều gặp vấn đề tính thanh khoản.

Đất nền, nhà thổ cư, nhà phố đã hoàn thiện, các sản phẩm thấp tầng trong đại đô thị, căn hộ đã hoàn thiện nhưng hết hỗ trợ lãi suất – đều gặp khó khăn về thanh khoản. Đến đoạn cuối năm sau, những người vay nhiều nhưng hết ân hạn sẽ phải trả gốc và lãi. Đó có thể là một cơn ác mộng của nhiều nhà đầu tư.

Nhóm cuối cùng là những nhà đầu tư chưa bị chôn vốn sâu trong thị trường hai năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới.

Ông Trung cho rằng tâm lý của những người còn tiền mặt chia làm hai hướng.

Hướng đầu tiên là ưu tiên giữ tiền mặt, không chấp nhận thêm một rủi ro nào. Họ chấp nhận rằng tài sản của mình không tăng trưởng, bởi lãi ngân hàng chỉ đủ để bù vào mức lạm phát.

Hướng thứ hai, vẫn đang còn những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản tốt để lựa chọn cơ hội.

Nhu cầu thật chính là chìa khoá

Ông Trung đánh giá, với đất nền, dù giá có thể đang hạ ở nhiều nơi, nhưng lại không đem lại giá trị kinh doanh, nguy cơ chôn vốn cao. Hoạt động đầu cơ đất nền cũng có thể sẽ ngày càng bị siết chặt thông qua các hình thức như đánh thuế lũy tiến…

Shophouse, hay là sản phẩm thấp tầng ở các khu đô thị thường có mặt bằng giá khá cao. Với các khu đô thị mới thì shophouse chủ yếu bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài. Bỏ thêm tiền vào để đủ điều kiện cho thuê giá tốt là một bài toán không mấy ai dám nghĩ đến. Còn cho thuê thô, các căn nhà này không đem lại giá trị kinh tế lớn.

Nhà mặt phố - có khả năng kinh doanh - luôn có nhu cầu thật, nhưng không có giá rẻ, đều hàng chục tỷ đồng.

“Chi phí vốn phải bỏ ra là tiền thật, nhưng ở thời điểm hiện tại rất khó vay ngân hàng”, ông Trung nhận định.

Do vậy, theo chuyên gia này, trong giai đoạn khó khăn, các nhà đầu tư sẽ cẩn thận hơn.

Trước đây, có quan niệm rằng cứ có tiền mua đất nền là ăn là thắng. Nhưng đất nền sau một thời gian đã lên đỉnh, nhà đầu tư bỏ nhiều tiền vào và đang ở mức giá rất cao nên không còn khả năng tăng giá nhiều lần.

Ngược lại với các phân khúc đó, bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng tốt. Căn hộ cũng mang đến một bức tranh hoàn toàn ngược lại. Suốt từ tháng 8 trở lại đây, đặc biệt là thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ nói chung và căn hộ trung và cao cấp đều có dấu hiệu tăng giá.

Ông Chung cho rằng trước các dấu hiệu suy thoái kinh tế, nhà đầu tư sẽ tìm các sản phẩm neo đậu dòng tiền được, nhưng phải đảm bảo yếu tố có thể cho thuê được. Tính thanh khoản phải cao nhất.

Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và cho tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn. Theo dự báo, giá chung cư ở Hà Nội có thể sẽ tiệm cận với xu hướng giá tại TP HCM.

“Tốc độ gia tăng dân số từ dòng người nhập cư của Hà Nội chưa bao giờ suy giảm. Việc nâng cấp chỗ ở, mong muốn có một nơi ở tươm tất hơn, nhiều tiện nghi hơn là xu hướng tất yếu”, ông Trung lý giải.