2013, bất động sản sẽ giảm giá mạnh

Quy mô tín dụng của nền kinh tế Việt Nam đã vượt ngưỡng 2 triệu tỉ đồng, trong đó có đến một nửa là cho vay bất động sản.

Giữa tuần qua, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) đã công bố thông tin bán đấu giá dự án căn hộ Petrovietnam Greenhouse với mức khởi điểm 51 tỉ đồng, chưa bao gồm 5,4 tỉ đồng đã thu của 28 khách hàng. PVL cho biết đã đầu tư vào dự án này 163,3 tỉ đồng. Do đó, với mức giá khởi điểm nói trên, Công ty dự kiến lỗ khoảng 112,3 tỉ đồng.

Trước đó, hồi tháng 10.2011, PVL từng gây sốc khi thông báo hạ giá bán căn hộ Petrovietnam Landmark từ 21,36 triệu đồng/m2 xuống 15,5 triệu đồng/m2, do áp lực phải trả nợ đến hạn 100 tỉ đồng với Ngân hàng Bưu điện Liên Việt.

PVL chỉ là một trong số nhiều doanh nghiệp bất động sản phải bán lỗ dự án để thu hồi vốn. Hiện tại, rất nhiều doanh nghiệp đang ôm cả đống hàng tồn kho không bán được. Tính cả thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM, lượng hàng tồn vào khoảng 70.000 căn đã hoàn thiện. Nếu giá mỗi căn hộ là 1 tỉ đồng, số tiền nằm chết đã lên đến 70.000 tỉ đồng. Trong trường hợp không bán được, chỉ khoảng 2 năm nữa, số tiền không sinh lợi này (nếu phải vay trả lãi) sẽ lên tới 100.000 tỉ đồng. Số căn hộ và biệt thự tồn đọng ở Hà Nội, TP.HCM đang được ví như cục máu đông làm đình trệ, ách tắc nền kinh tế.

Chỉ là vấn đề thời gian

Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng đến nay, quy mô tín dụng của nền kinh tế Việt Nam đã vượt ngưỡng 2 triệu tỉ đồng, trong đó có đến một nửa là cho vay bất động sản. Điều này đã gây trì trệ cho hoạt động của nhiều ngành sản xuất khác.

Có thể thấy số vốn bị chôn vùi trong bất động sản là rất lớn, khó có thể quay vòng được vì giá bán tuy đã hạ nhưng người mua vẫn chưa muốn bỏ tiền ra. Họ tin rằng quả bóng bất động sản rồi sẽ xẹp thêm nữa nên vẫn tiếp tục kiên nhẫn đợi chờ.

Theo đánh giá của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, triển vọng kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm thay vì đầu tư. Tiền trong dân vẫn còn, nhưng không đổ vào bất động sản.

Hơn nữa, giá nhà đất, dù đã giảm, nhưng vẫn vượt ngoài khả năng chi trả của đa số người dân. Tại TP.HCM, lượng người cần nhà ở chỉ hưởng lương khoảng 4-7 triệu đồng/tháng. Với một mét vuông nhà ở giá từ 10 triệu đồng trở lên, trừ chi phí sinh hoạt, họ sẽ không mua nổi nhà nếu giá không giảm xuống nữa.

Kết cục tất yếu của việc sức mua vẫn ì ạch, hàng tồn kho không giải phóng được, ngân hàng tiếp tục siết chặt cho vay bất động sản (do gánh nặng nợ xấu) là doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể mãi níu giữ giá cao. Bởi lẽ, với các khoản nợ cho mỗi dự án khoảng vài trăm tỉ đồng thì không doanh nghiệp nào có thể chịu nổi việc phải trả lãi vài chục tỉ đồng mỗi tháng.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã muốn cắt lỗ hơn nữa, rút khỏi thị trường. Chuyện này không gì mới, nhưng cái mới là họ đã chịu giảm giá mạnh hơn, chấp nhận lỗ nhiều hơn. Chủ đầu tư giờ cũng chịu bước lùi: giảm giá, bán tháo để thu hồi vốn. Điều này khá giống chuyện đang xảy ra với thị trường chứng khoán: nhiều người đã bỏ chạy vì không còn thấy hy vọng về việc thị trường phục hồi trong ngắn hạn.

Như vậy, quả bóng bất động sản xẹp thêm chỉ là vấn đề thời gian. Chừng 6 tháng đến một năm nữa, sẽ có nhiều doanh nghiệp phá sản. Lúc đó, giá có thể giảm một nửa so với hiện nay, thậm chí thấp hơn.

Để bàn tay vô hình điều chỉnh

Có không ít chủ đầu tư vẫn cố giữ giá. Họ vin vào lý do nếu thị trường bất động sản đổ vỡ thì sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế. Theo họ, giá bất động sản đã quá thấp rồi, không thể hạ được nữa và liên tục tổ chức hội thảo xin Nhà nước giải cứu.

Các doanh nghiệp bất động sản đang có tồn kho cao và nợ lớn

Tuy nhiên, tại một phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đại biểu Phùng Văn Hùng của tỉnh Cao Bằng đã đặt câu hỏi: “Sản phẩm cao cấp đã hạ giá 30-40% nhưng chẳng ai mua và vẫn trầm lắng. Như vậy sẽ bán được cho ai, nếu như chúng ta giải cứu?”.

Tiến sĩ Kinh tế Alan Phan thì dẫn chứng trường hợp của New York vào năm 1976. Khi đó, thành phố này cũng đang ngập chìm trong công nợ. Thâm hụt ngân sách gia tăng cùng với việc sưu cao thuế nặng đã khiến các doanh nghiệp bỏ chạy khỏi nơi đây. Đối diện với nguy cơ phá sản, Thành phố kêu gọi chính quyền liên bang cứu trợ khẩn cấp. Nhưng Tổng thống Gerald Ford trả lời với một câu nói đã đi vào lịch sử nước Mỹ: “Drop Dead” (Hãy chết đi). Hơn 90% dân Mỹ đã hoan nghênh quyết định sáng suốt này.

Mọi thành phần có lợi ích ở New York đã chỉ trích chính quyền liên bang sau quyết định nói trên. Nhưng họ cũng làm những gì cần phải làm: cân đối ngân sách, xóa bỏ thủ tục rườm rà, năng động khuyến khích doanh nhân làm ăn, kêu gọi đầu tư… Năm năm sau, tình hình đã ổn định trở lại.

Theo ông Alan Phan, tình cảnh ở Việt Nam hiện nay cũng tương tự như vậy. “Nếu hỏi tôi về các doanh nghiệp bất động sản, tôi cũng sẽ nói “Hãy chết đi”. Bất động sản sẽ đại hạ giá, tạo cơ hội cho người dân có thu nhập trung bình mua được nhà đất”, ông nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Đắc Sơn, nguyên Tổng Giám đốc VPBank, nhận xét: “Khó khăn hiện nay cũng là một cuộc sàng lọc, đào thải. Những người đủ bản lĩnh sẽ tồn tại được. Nếu muốn thành công, doanh nghiệp phải học, có tầm nhìn chiến lược để xem doanh nghiệp mình đi đến đâu, để ứng phó với khủng hoảng, để tồn tại”.

Vậy nếu không cứu bất động sản thì phải làm thế nào? Đơn giản là hãy để cho “bàn tay vô hình”, tức quy luật cung cầu, giải quyết.

Lý thuyết bàn tay vô hình của nhà kinh tế Adam Smith cho rằng Nhà nước không cần can thiệp quá sâu vào nền kinh tế, mà chỉ cần để mọi thứ vận hành theo quy luật cung cầu. Thị trường là cái chợ, có kẻ bán và người mua. Chợ chỉ vận hành tốt khi hai bên mua bán gặp nhau. Hàng rẻ người ta mua nhiều, hàng đắt mua ít lại; hàng quá đắt thì không mua; nếu hàng vừa đắt và dư thừa thì lại càng khó có người bỏ tiền ra mua.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản Việt Nam, hàng hóa đã quá đắt lại còn dư thừa. Nếu người bán vẫn không chịu hạ giá nhiều hơn nữa, họ chỉ còn nước phá sản. Nếu muốn thị trường trở lại trạng thái cân bằng, người bán phải làm sao cho người mua chấp nhận sản phẩm của mình và chịu mở hầu bao. Muốn vậy, chủ đầu tư phải hạ giá, nâng cao chất lượng sản phẩm. Khi đó, chẳng cần Nhà nước ra tay cứu, hàng tồn kho bất động sản tự khắc sẽ được hấp thụ hết.