10 dự báo cho thị trường bất động sản thương mại năm 2023

Thị trường vốn vẫn khó khăn nhưng sẽ được cải thiện

Trong lịch sử, bất động sản thương mại thường có hiệu suất hoạt động tốt trong môi trường lãi suất tăng và là lựa chọn chống lại lạm phát của nhà đầu tư.

Do vậy, dù thị trường vốn có nhiều thay đổi, nhưng mặt tích cực sẽ nhiều hơn tiêu cực trong năm tới. Với việc chi phí thay thế và cải tạo ngày càng tăng, giá thuê tăng, thị trường việc làm phát triển mạnh mẽ, bảng cân đối kế toán mạnh mẽ, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tính thanh khoản cao, bất động sản thương mại sẽ có động lực mạnh mẽ trong nửa cuối năm tới.

Thị trường văn phòng trở lại

Có nhiều thách thức không lường đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thương mại, như xung đột tại Ukranie, lạm phát, lãi suất tăng và suy thoái… Trong đó, xu hướng làm việc từ xa hay làm việc tại nhà là vấn đề đau đầu nhất.

Một CEO cho biết, vấn đề này đang trở thành trọng tâm trong cán cân quyền lực của giới quản lý và người lao động, nhưng mức độ nặng nhẹ được phân chia theo ngành, chức năng công việc, thâm niên làm việc và khu vực địa lý. Làm việc từ xa không chỉ là do nỗi sợ lây nhiễm Covid-19, mà là sự thay đổi trong văn hóa và phương thức làm việc.

Trong bối cảnh này, các bất động sản thương mại theo mô hình phức hợp và linh hoạt sẽ có nhiều lợi thế hơn. Chúng cung cấp một điểm đến all-in-one (tất cả trong một) gồm nơi làm việc, nhà hàng, khách sạn, khu vực giải trí và nơi ở để thỏa mãn mọi nhu cầu cân bằng cuộc sống và công việc của người lao động. Mô hình all-in-one cũng giúp nhà phát triển đa dạng hóa nguồn thu và dễ dàng chuyển trạng thái hoạt động khi có những thay đổi xảy ra với nhóm khách thuê truyền thống.

Định nghĩa lại không gian văn phòng

Khi nhu cầu của người lao động thay đổi, các doanh nghiệp cũng phải chuyển mình để giữ chân nhân tài. Do đó, các tòa nhà văn phòng cũ kỹ và cứng nhắc sẽ phải tiến hành hàng loạt thay đổi về thiết kế, đồng thờibổ sung thêm công năng và tiện ích để trở thành một nơi làm việc đáng mơ ước và mang tính nhân văn hơn.

Về mặt đầu tư, các nhà phát triển có thể tìm kiếm những tòa nhà lỗi thời và cải tạo lại theo phong cách mới, tích hợp thêm không gian làm việc chung để tiếp cận được với nhóm khách thuê có tư duy đổi mới hoặc ưa chuộng mô hình làm việc hỗn hợp gồm cả tại văn phòng và ở nhà.

Tạo ra một hệ sinh thái sản phẩm và dịch vụ

Đại dịch đã nêu cao tính cần thiết của các hoạt động hợp tác, bán kèm, bán chéo và chia sẻ tiện ích, dữ liệu để tạo ra những hệ sinh thái tốt nhất cho khách thuê và phát triển một bất động sản thương mại. Một nhà phát triển, vì vậy, cần tạo ra cho mình hệ thống sản phẩm đa dạng để cung cấp cho một phân khúc hay một nhóm khách hàng “ruột”, giúp họ gia tăng trải nghiệm và gắn bó lâu dài với hệ sinh thái và nhà phát triển đó.

Linh hoạt chi phí cho thuê

Trong những thời điểm không chắc chắn như hiện nay, các doanh nghiệp có nhiều mối quan tâm khác ngoài chi phí. Họ có nhiều câu hỏi về vị trí văn phòng, sự phù hợp của không gian làm việc với người lao động, hay các tiêu chuẩn ESG. Do đó, chi phí và thời hạn trong các hợp đồng cho thuê cần được điều chỉnh cụ thể và linh hoạt theo từng khách thuê, từ đó đảm bảo dòng thu ổn định cho chủ sở hữu bất động sản.

Triển vọng cho các nhà đầu tư

Trong khi tất cả các bong bóng lớn - tiền ảo, SPAC và cổ phiếu công nghệ - về cơ bản đã vỡ, có một số khoản đầu tư vào bất động sản vẫn cho thấy triển vọng. Các loại hình này bao gồm bất động sản công nghiệp, nhà ở chung cư và trung tâm dữ liệu. Trong khi đó, khách sạn và văn phòng đang hồi phục mạnh mẽ và thu hút các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Chuyển đổi công năng các tòa nhà

Trong khi nhiều nhà phát triển không thể “gồng lỗ” và phải bán tháo tài sản, nhiều bất động sản như khách sạn và văn phòng đã được chuyển đổi thành nhà ở chung cư hoặc bất động sản phục vụ khoa học đời sống. Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, mà còn có thể trở thành động lực lớn cho thị trường.

Ưu tiên chất lượng

Trong những giai đoạn khó khăn, chất lượng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì và nâng cao hiệu suất hoạt động của một bất động sản. Cụ thể, một tòa nhà văn phòng nằm ở vị trí đắc địa với các dịch vụ đẳng cấp sẽ sở hữu một lượng lớn khách hàng quen thuộc, giúp họ đạt tỷ lệ lấp đầy cao và nguồn doanh thu ổn định. Họ cũng dễ dàng xoay sở hơn về vốn, vì ngân hàng không thể giải ngân nếu các tài sản của họ hoạt động yếu kém.

Các dự án vẫn được phát triển

Mặc dù chi phí cao và tiến độ chậm lại, các dự án bất động sản thương mại vẫn tiếp tục được xây dựng và bàn giao, đặc biệt là các bất động sản công nghiệp và khoa học đời sống. Điều này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào tương lai của thị trường cũng như cơ hội cho các doanh nghiệp có sẵn lượng tiền mặt nhất định để thu mua các dự án đang mắc nợ hoặc phát triển bất động sản mới.

Tâm lý đầu tư cải thiện

Mối quan tâm với bất động sản công nghiệp tiếp tục mạnh mẽ. Bất động sản bán lẻ đang được dự báo tốt dần lên ở hầu hết các thị trường, bất chấp xu hướng làm việc từ xa và siết chặt chi tiêu hộ gia đình. Trong khi đó, các lĩnh vực nhà ở chung cư và văn phòng cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Các công ty đang ngày càng thấy được giá trị thực sự khi nhân viên quay trở lại làm việc ở văn phòng để cùng xây dựng và chia sẻ các giá trị văn hóa công ty, lòng trung thành và sự sáng tạo.