VinaCapital dự báo thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam đạt được cải thiện thực sự

Theo ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích Kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường của VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam đã có một năm cực kỳ thách thức, nhưng VinaCapital tin rằng giai đoạn khó khăn nhất hiện đã qua.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích Kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường của VinaCapital mới đây đưa ra nhận định về thị trường bất động sản với điểm nhấn thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi.

Theo ông Michael Kokalari, hai chỉ hàng đầu cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP HCM/Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng.

Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng (khi lãi suất huy động giảm) và mua bất động sản.

Việc theo dõi hành vi đầu tư của những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, sành sỏi như vậy ở Việt Nam là chỉ số hữu ích hàng đầu đối với các kênh đầu tư chính mà họ đầu tư/xoay vòng tiền giữa bất động sản, chứng khoán, tiền gửi ngân hàng và vàng.

Năm ngoái, các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNW) đã chuyển tiền vào tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 6 tháng vì các ngân hàng đưa ra lãi suất cao tới 10% vào thời điểm đó. Khi những khoản tiền gửi có kỳ hạn này đáo hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã chuyển số tiền gửi đó đến hạn sang thị trường chứng khoán thay vì để tiền gửi trong ngân hàng với lãi suất thấp hơn nhiều.
Vòng quay tiền này đã phản ánh mức tăng 20% của VN-Index từ cuối năm 2022 đến tháng 8/2023 và giá trị giao dịch trung bình hàng ngày tăng 50% lên 900 triệu USD trong giai đoạn đó. Việc luân chuyển tiền của nhóm HNW ra khỏi ngân hàng và chuyển sang cổ phiếu diễn ra khá nhanh vào đầu năm 2023 và đóng vai trò là một chỉ báo hàng đầu hữu ích cho hoạt động của VNI trong sáu tháng tới.

Tuy nhiên, quá trình luân chuyển số tiền đó của các nhà đầu tư HNW sang bất động sản mất nhiều thời gian hơn, theo ông Michael Kokalari.

Lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái.

Lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023.

Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư.

Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung “Privia” đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Trong khi đó, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán ngay lập tức. Lưu ý các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TP HCM (quận 9 và quận Bình Tân). Điều đó cho thấy hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn suy yếu.

Bên cạnh yếu tố tích cực, theo vị chuyên gia của VinaCapital, giá căn hộ mới chào bán tại TP HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn…) và các ưu đãi khác. Đây là một trong những ví dụ cho thấy, trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

“Mặc dù gần đây đã có một số tiến bộ gia tăng trong việc giải quyết những vấn đề đó, nhưng chúng tôi không kỳ vọng rằng thị trường sẽ đạt được cải thiện thực sự cho đến năm 2024; mặc dù chúng tôi nhìn thấy những mầm xanh trên thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa diễn ra”, VinaCapital nhận định.

Cuối cùng, VinaCapital cho rằng, sự gia tăng khiêm tốn trong tổng số tín dụng dành cho các nhà phát triển bất động sản cũng sẽ giúp các nhà phát triển này tăng cường hoạt động. Tuy nhiên, số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất cũng cho thấy nhu cầu thế chấp tiếp tục suy yếu, mặc dù điều đó có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp đã giảm trong những tháng gần đây.