VCBS: Sáp nhập tỉnh thành năm 2025 là cơ hội tạo lập siêu vùng kinh tế và đột phá hạ tầng, bất động sản

Sáp nhập tỉnh thành năm 2025 là cơ hội tạo lập siêu vùng kinh tế và đột phá hạ tầng, bất động sản

Cú hích cho thị trường bất động sản nhà ở - khu công nghiệp

Theo VCBS, việc triển khai Đề án sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh giai đoạn 2023–2030 đang mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Việc hợp nhất các đơn vị hành chính sẽ giúp các tỉnh, thành phố mới có điều kiện quy hoạch phát triển đồng bộ và có chiều sâu hơn. Cụ thể, các khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp, mạng lưới giao thông và hệ thống logistics sẽ được thiết kế mang tính liên vùng, không còn bị giới hạn bởi ranh giới hành chính.

Việc mở rộng không gian phát triển sẽ đặc biệt thuận lợi với bất động sản công nghiệp, lĩnh vực vốn yêu cầu diện tích lớn, khả năng kết nối tốt đến các cảng biển, sân bay và trung tâm logistics. Nhiều địa phương sáp nhập có thể tận dụng quỹ đất còn dồi dào để thu hút đầu tư, đồng thời giải tỏa áp lực dân số và hạ tầng đang gia tăng tại các đô thị lớn như TP.HCM, Đà Nẵng hay Hải Phòng.

Ngay sau khi thông tin về sáp nhập được công bố, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đã chứng kiến làn sóng giao dịch tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Một số tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Thái Bình, Hưng Yên ghi nhận mức tăng giá rõ rệt trong thời gian ngắn.

Nguồn: VCBS

Tuy nhiên, VCBS cũng cảnh báo rằng làn sóng đầu cơ ban đầu này có thể hạ nhiệt sớm nếu không đi kèm với thông tin rõ ràng về quy hoạch và hạ tầng.

“Giá trị bất động sản chỉ bền vững khi gắn liền với hạ tầng thực chất, nhu cầu nhà ở thật và hoạt động kinh tế phát triển,” báo cáo VCBS nêu rõ, đồng thời dự báo thị trường sẽ phân hóa mạnh sau sáp nhập: những khu vực được ưu tiên đầu tư sẽ bật lên rõ rệt, trong khi các vùng còn lại có thể chững lại nếu không được định hướng cụ thể...

Việc hợp nhất hành chính sẽ giúp tái phân bổ chỉ tiêu đất KCN theo vùng, cho phép các địa phương hút vốn FDI mạnh như TP.HCM hay Bắc Ninh mở rộng KCN sang tỉnh lân cận như Bà Rịa – Vũng Tàu hay Bắc Giang.

Giảm cạnh tranh nội vùng giữa các tỉnh giáp ranh trong việc “giành” nhà đầu tư, tránh tình trạng đua ưu đãi, hạ giá đất thiếu kiểm soát...

Tại miền Nam, cụm liên kết TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu có thể tạo thành khu công nghiệp – logistics xuyên tỉnh với tổng diện tích vượt 33.000 ha. Hệ thống hạ tầng gồm cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 51, Vành đai 3–4 và cụm cảng Cái Mép – Cát Lái sẽ trở thành xương sống kết nối sản xuất, logistics, xuất khẩu cho toàn vùng.

Ở miền Bắc, việc sáp nhập Bắc Ninh – Bắc Giang giúp nâng tổng diện tích KCN lên hơn 11.700 ha, gia tăng khả năng tiếp nhận dòng vốn lớn từ các tập đoàn như Samsung, Foxconn, Goertek. Ngoài ra, việc chuyển dịch một phần dự án từ Bắc Ninh sang Bắc Giang cũng giúp cân bằng lại áp lực hạ tầng, lao động và giá thuê đất giữa hai tỉnh.

VCBS khẳng định, việc sáp nhập tạo điều kiện để các địa phương mạnh hơn chủ động đầu tư các tuyến giao thông liên tỉnh. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án cảng biển, logistics và KCN liên vùng – vốn yêu cầu quy hoạch tổng thể, đồng bộ giữa các địa phương.

“Việc tinh gọn bộ máy, tăng ngân sách tự chủ và phát triển hạ tầng liên kết sẽ là đòn bẩy mạnh mẽ để tăng tốc quá trình đô thị hóa và nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới”, VCBS nhận định.

Cơ hội bứt phá cho nhiều doanh nghiệp bất động sản và khu công nghiệp

Theo đánh giá từ VCBS, nhiều doanh nghiệp địa ốc và khu công nghiệp có quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng hoặc dự án đang triển khai đúng vùng sáp nhập sẽ là những bên hưởng lợi rõ rệt từ quá trình này.

Tại miền Trung, Công ty Cổ phần Đạt Phương (mã: DPG) đang nắm trong tay dự án Casamia Balanca tại Quảng Nam, một trong những địa phương tiềm năng về hạ tầng và quy hoạch sau sáp nhập. Dự án đã hoàn thiện pháp lý, xây thô một phần và chính thức ra mắt từ tháng 5/2025. Với mức giá cổ phiếu quanh 71.500 đồng, DPG được đánh giá là doanh nghiệp có tỷ lệ định giá hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng.

Tại khu vực Trung du – đồng bằng Bắc Bộ, Công ty Cổ phần Tài chính Hoàng Minh (mã: TAL) hiện có mặt tại Hà Nội, Hà Nam và Thái Nguyên với các dự án quy mô như Khu đô thị Nam sông Cầu, Central Square Thái Nguyên và khu đô thị mới Duy Tiên (Hà Nam). Các dự án này đang bước vào giai đoạn chuẩn bị triển khai – đúng thời điểm quy hoạch tỉnh đang định hình lại sau sáp nhập.

Ở khu vực phía Nam, Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) đang có loạt dự án lớn như Opal Luxury (đã được duyệt quy hoạch 1/500), DXH Parkview và DXH Parkcity tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai - những địa bàn có kết nối hạ tầng vùng tốt. Trong khi đó, Công ty HUDLand (mã: HLD) đang phát triển dự án HUDLand Bình Giang tại Hải Dương và Yên Bái, với pháp lý đang trong giai đoạn hoàn thiện và chuẩn bị đóng tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác cũng được đánh giá cao nhờ tiến độ triển khai tích cực như HD2 tại Bắc Giang với khu dân cư Thôn Màu (đang mở bán); NHA với chuỗi dự án khu đô thị Chợ Lương – Văn Xá, Tân Hà và Mộc Bắc tại Hà Nam đã bước vào giai đoạn thực hiện; hay HDC với The Light City tại Vũng Tàu đã mở bán giai đoạn 1 và sắp triển khai giai đoạn tiếp theo.

VCBS cho rằng các doanh nghiệp này đang có lợi thế lớn khi sở hữu dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc sẵn sàng mở bán trong giai đoạn "chờ quy hoạch" – thời điểm mà nhu cầu nhà ở và đầu tư thường gia tăng, nhưng nguồn cung còn hạn chế.

Trong nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp, Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP) nổi bật với quỹ đất cho thuê lên tới gần 1.000 ha tại Tây Ninh, TP.HCM và Đồng Nai, bao gồm các khu công nghiệp lớn như Phước Đông, Lê Minh Xuân 3, Lộc An – Bình Sơn… SIP hiện đang triển khai dự án KCN Long Đức 2 quy mô 294 ha.

Tổng Công ty IDICO (mã: IDC) sở hữu quỹ đất hơn 447 ha sẵn sàng cho thuê tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng và Thái Bình, với tổng quy mô quản lý lên tới 913 ha. IDC đang đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp lớn tại Hựu Thạnh và Phú Mỹ II – những nơi được dự báo sẽ là trung tâm công nghiệp mới khi địa giới hành chính được mở rộng.

Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Công ty Sonadezi Châu Đức (mã: SZC) hiện đang phát triển đồng bộ KCN Châu Đức với quỹ đất hơn 500 ha. Trong khi đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) đang sở hữu quỹ đất còn lại khoảng 337 ha tại các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng và Long An, đồng thời triển khai trên 1.100 ha đất tại các dự án trọng điểm như Tràng Duệ 3 và Kim Thành 2 – cả hai đều nằm trong vùng điều chỉnh quy hoạch của quá trình sáp nhập.

Một số doanh nghiệp khác như Long Hậu (mã: LHG) với 43 ha tại Long An và khu công nghệ cao tại Đà Nẵng, hay PHR (Phước Hòa – mã: PHR) với các KCN Tân Bình và Tân Lập 1 tại Bình Dương – đều đang tích cực chuyển đổi quỹ đất cao su sang khu công nghiệp nhằm đón đầu nhu cầu thuê đất công nghiệp gia tăng.

Theo khuyến nghị của VCBS, nhà đầu tư nên tập trung vào nhóm doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục pháp lý, có sản phẩm sẵn sàng ra thị trường, quỹ đất chuyển đổi tiềm năng hoặc dự án nằm trong vùng được đầu tư hạ tầng mạnh sau sáp nhập. Đặc biệt, các địa phương thuộc Trung du – đồng bằng Bắc Bộ và vùng Đông Nam Bộ sẽ là tâm điểm của làn sóng tăng trưởng mới trong giai đoạn từ nay đến 2030.