Tìm điểm sáng tiếp sức ngành bất động sản trong trung dài hạn

Ảnh minh hoạ.

Quý 3/2022, ngành bất động sản rơi vào trạng thái khá ảm đạm khi giao dịch sụt giảm mạnh, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thống kê của Tổng cục Thuế, tháng 6 thu lệ phí trước bạ nhà đất tăng 78,4%, tháng 7 số thu bằng 76,8% so với tháng 6 và tháng 8 bằng 72%, tháng 9 bằng 56,4%, tháng 10 bằng 57,4% và tháng 11 ước chỉ bằng 44,9% cho thấy giao dịch có dấu hiệu sút giảm tuy nhiên chưa có dấu hiệu bất động sản bị đóng băng.

Doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với những khó khăn như tín dụng bị thắt chặt, kênh trái phiếu bị giám sát chặt chẽ, áp lực thanh khoản trả nợ vay…

Dù vậy, thị trường vẫn tìm thấy điểm sáng ở nhóm bất động sản khu công nghiệp trước làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam. Ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử chọn Việt Nam là điểm đến. Samsung với kế hoạch đầu tư thêm 3.3 tỷ USD vào Việt Nam trong năm nay và 2 tỷ USD trong số đó đã được hiện thực hóa, Foxconn, Luxshare, Goertek, rồi Intel, LG đều đang tăng tốc đầu tư vào Việt Nam.

Các doanh nghiệp FDI liên tục mở rộng đầu tư, năm ngoái, LG hai lần tăng vốn ở Nhà máy LG Display. Foxconn sau khi đầu tư thêm 270 triệu USD, đang có kế hoạch đầu tư tiếp khoảng 300 triệu USD để mở rộng nhà máy và có thể sẽ sản xuất iPad, Apple Watch tại Việt Nam. Goertek cho đến nay đã nhanh chóng nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 1 tỷ USD.

Hiện cả nước có 84 khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%. Thống kê cho thấy bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng cả về giá lẫn nhu cầu.

Giá cho thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và giá thuê sẽ tiếp tục tăng, nhất tại thị trường phía Nam. Theo thống kê, bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8 - 11% và lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm.

Theo SBSC, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất, kinh tế ổn định, tăng trưởng GDP hàng năm ở mức cao. Từ năm 2002 đến 2020, GDP đầu người tăng 3,6 lần, đạt gần 3.700 USD. Tăng trưởng GDP giảm 2,6% vào năm 2021 do sự xuất hiện của biến thể Delta của virus Sars-CoV-2 và dự kiến sẽ phục hồi lên 7,2% vào năm 2022 và 6,7% vào năm 2023. Tỷ lệ tăng trưởng bình quân ở mức 2,5% đến 3,5% mỗi năm trong suốt 30 năm qua.

Thứ hai là nguồn vốn FDI ổn định Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tính đến ngày 20/11/2022, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25,1 tỷ USD. Tổng vốn FDI 11 tháng năm 2019 - 2022 đang có tín hiệu phục hồi, tăng trưởng sau dịch COVID-19.

Thứ ba là nhiều chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội được ban hành. Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật về nhà ở hiện hành đã có những cơ chế, chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, miễn tiền sử dụng đất; giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án; cho vay ưu đãi lãi suất thấp; chi phí mua hoặc thuê nhà ở cho công nhân được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Đặc biệt trong thời gian tới đây, sẽ triển khai nhiều giải pháp đồng bộ về sửa đổi các luật liên quan, qua đó cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội với nhiều chính sách ưu đãi.

Theo đó, SBSC cho rằng, với những doanh nghiệp có quỹ đất sạch và tiềm lực tài chính tốt đây có thể coi là một cơ hội rất lớn khi đa phần các doanh nghiệp BĐS khác đang khó khăn về nguồn vốn như hiện nay và nguồn cung thị trường được dự báo còn khan hiếm trong năm tới.

SBSC cũng cho rằng những chính sách mới sẽ đem đến nhiều thay đổi lớn với thị trường trong năm 2023. Cụ thể, các chính sách mới bao gồm: Nghị định 44/2022/ND-CP (chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng); Nghị quyết 18-NQ/TW về đất đai: bỏ khung giá đất có phương pháp xác định giá thị trường của đất, Đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà đất, Quy định cụ thể phương án bồi thường / tái định cư nếu người dân bị thu hồi đất; Nghị định 65/2022/ND-CP: nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, yêu cầu chặt hơn về hồ sơ chào bán và phương thức phát hành, xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong trường hợp cụ thể.