Dấu hiệu bong bóng bất động sản?

Tuy nhiên, song song với nó liệu có phải là bong bóng đang xuất hiện khi có nhận định cho rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay là của nhà đầu tư?

Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, tính đến cuối 9/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 59.395 tỷ đồng, giảm 50% so với đầu năm. Một tín hiệu nữa cho thấy thị trường bất động sản khởi sắc là trong 9 tháng đầu năm 2015, số doanh nghiệp thành lập hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản tăng đến 78,7% so với cùng kỳ năm ngoái và số doanh nghiệp giải thể giảm đến 30%.

Quan sát trên thực tế cũng cho thấy diễn biến trên thị trường bất động sản rất sôi động. Hàng loạt các dự án được triển khai và mở bán thành công. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều công bố bán hết lượng nhà mở bán trước kế hoạch đề ra. Tại TP.HCM, một loạt dự án của chủ đầu tư Novaland ở phân khúc trung cao cấp không khó khăn trong việc bán hết các căn hộ. Ở Hà Nội, các dự án như Goldmark City, Imperia Garden Tràng An Complex, Sun Square, Goldsilk Complex… cũng tiêu thụ hết hàng nghìn căn hộ chỉ sau một thời gian ngắn mở bán.

Theo Hiệp hội bất động sản, quý 3/2015 cả Hà Nội và TP.HCM có khoảng 5.000 căn nhà (căn hộ hoặc đất nền) được giao dịch thành công và tăng lần lượt tăng gần gấp 2 lần so với cùng kỳ 2014. Trên thị trường rất nhiều chủ tư đã triển khai dự án mới hoặc gia tăng việc hợp tác đầu tư tái khởi động lại những dự án cũ “đắp chiếu” trước đó. Đặc biệt, khác biệt với thời gian trước hiện số căn hộ cao cấp chiếm 1/3 tổng số dự án mới.

Nguồn cung dự án trong tương lại được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh khi một loạt dự án dự định sẽ mở bán trong thời gian tới. Tại Hà Nội các dự án cao cấp như Eco Green City, Landmark 51, HD Mon City, D’Le Roi Soliel Quảng An, MBLand Central Point Mỹ Đình… sẽ cung cấp ra thị trường hàng nghìn căn hộ. Tại TP HCM các dự án Nassim Thảo Điền, Diamond Lotus, Vista Verde, Gate Way Thảo Điền, Sarimi,… dự định sẽ mở bán tổng cộng hơn 2.000 căn hộ cao cấp trong những tháng tới.

Nhiều chủ đầu tư cho biết hiện đang cân nhắc thời điểm bán ra để thu được giá tốt nhất. Phần lớn chủ đầu tư dùng “chiến thuật” mở bán nhỏ giọt và giá các căn hộ bán sau cao hơn trước 3-5% thậm chí 10% để “câu khách hàng”. Một lãnh đạo Công ty bất động sản lớn nhận xét nhiều dự án đã thành công với tốc độ bán hàng và mức giá không tưởng. Điều đó cho thấy thị trường bất động sản đang nóng lên từng ngày.

Việc thị trường bất động sản tan băng, khởi sắc là điều đã được dự báo từ lâu, tuy nhiên những diễn biến trên thị trường hiện nay là điều khá bất ngờ với không ít người. Những diễn biến hiện nay có những nét tương đồng đối với thị trường bất động sản những năm 2006 khi Việt Nam chuẩn bị gia nhập WTO. Một dòng tiền rất lớn đổ vào bất động sản khiến cho thị trường này bùng nổ.

Trước diễn biến đó, không ít ý kiến lo ngại về việc bong bóng bất động sản đang dần hình thành. Lãnh đạo một Công ty bất động sản lớn tại TP.HCM nhận định trong thời gian gần đây số nhà đầu tư trên thị trường bất động sản tăng nhanh. Thậm chí vị này còn cho rằng hiện có tới 60% giao dịch là được thực hiện bởi các nhà đầu tư. Như vậy, nếu điều này là thực tế có nghĩa thị trường bất động sản đang được thổi bùng lên và đang dần vượt qua nhu cầu thực người tiều dùng.

Những lo ngại trên không phải là không có cơ sở khi tín dụng trong thời gian qua đang tăng khá mạnh vào lĩnh vực phi sản xuất. Theo số liệu của NHNN trong 9 tháng đầu năm thì tổng tín dụng khoảng 10,78%, trong đó ước tính lĩnh vực phi sản xuất tăng đến 16%. Hiện này tăng trưởng tín dụng cao hơn khó nhiều so với huy động. Điều này đồng nghĩa với khả năng thanh khoản của hệ thống ngân hàng ngày càng eo hẹp. Thực tế, trong thời gian gần đây nhiều ngân hàng đã phải nâng lãi suất huy động dù lạm phát đang ở mức rất thấp.

Như vậy, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “tạo bóng”. Sự phục hồi của nền kinh tế trong thời gian qua hay hiệu ứng từ TPP khó làm cho thị trường bất động sản phục hồi nhanh. Đặc biệt rủi ro của hệ thống ngân hàng vẫn còn rất lớn. Con số tỷ lệ nợ xấu 2,9% không phản ánh được thực chất nợ xấu của nền kinh tế mà chỉ có giá trị trên sổ sách. Do đó việc phục hồi quá nhanh của thị trường bất động sản có thể không thực sự bền vững.