Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, luật sư Vũ Ngọc Chi (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, cần có chế tài nghiêm khắc trong việc thực hiện quy định không sử dụng nhà chung cư để ở vào mục đích khác.
Luật sư Vũ Ngọc Chi
Thưa ông, dư luận đang khá quan tâm đến vấn đề đặt trụ sở văn phòng làm việc trong các khu căn hộ để ở. Ông có đánh giá gì về vấn đề này?
Doanh nghiệp được thành lập thì trước hết phải tuân thủ Luật Doanh nghiệp và sau đó là các luật có liên quan. Về trụ sở, Luật Doanh nghiệp không cấm đặt trụ sở tại căn hộ chung cư, mà chỉ yêu cầu kê khai đúng trụ sở.
Tuy nhiên, việc này còn liên quan đến sử dụng nhà chung cư. Việc quy định doanh nghiệp không được đặt trụ sở, văn phòng làm việc tại các khu chung cư để ở đã có từ năm 2010, xuất phát từ các văn bản về quản lý nhà ở. Nhưng thực tế, nhiều doanh nghiệp, chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn sử dụng căn hộ để làm trụ sở. Điều này cũng dễ hiểu, bởi chi phí thuê văn phòng là gánh nặng với công ty quy mô nhỏ.
Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực từ 1/7/2015 đã đưa hẳn việc này vào quy định hành vi bị cấm: Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Với những doanh nghiệp đã đăng ký trụ sở là căn hộ chung cư trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về xử lý chuyển tiếp đối với việc phát triển và quản lý nhà ở, yêu cầu phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày Nghị định 99 có hiệu lực thi hành (từ ngày 10/12/2015). Đến nay, thời hạn 6 tháng này đã qua.
Vậy theo ông, quy định này có phù hợp không?
Quy định này bắt nguồn từ yêu cầu quản lý nhà ở chung cư, đảm bảo nhà chung cư được sử dụng đúng công năng, mục đích. Các luật trong lĩnh vực này đều quy định yêu cầu nhà ở chỉ dùng để ở. Luật Nhà ở quy định, nhà chung cư là nhà 2 tầng trở lên có nhiều căn hộ..., được xây dựng với mục đích để ở.
Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định, bên mua nhà phải sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng thiết kế. Luật Xây dựng yêu cầu nội dung thiết kế xây dựng công trình phải phù hợp, thỏa mãn với yêu cầu về chức năng sử dụng.
Nói chung, dự án chung cư nhà ở có những yêu cầu theo đúng công năng, đảm bảo về phòng cháy chữa cháy, mật độ dân cư, mật độ nhà, người ra vào, tất cả yếu tố đó đều liên quan đến công năng sử dụng của tòa nhà. Khi chung cư được xây dựng với mục đích làm nơi ở mà lại dùng làm văn phòng làm việc, thì rõ ràng lượng người ra vào khu chung cư tăng đột biến, vượt quá thiết kế cả tòa nhà.
Như vậy, có thể làm gia tăng rủi ro trong việc cháy nổ; an toàn, độ bền thang máy và có thể ảnh hưởng tới sức khỏe, tính mạng cư dân. Do đó, việc cấm sử dụng nhà chung cư để ở vào mục đích khác là hợp lý.
Ở Hà Nội, gần đây một số dự án, chẳng hạn như Dự án Hồng Kông Tower thu hút sự chú ý của dư luận khi chào bán căn hộ vừa là nhà ở vừa văn phòng. Ông nhận xét thế nào về việc này?
Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở về giải thích từ ngữ quy định: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Như vậy, có loại hình chung cư vừa để ở vừa để kinh doanh. Căn hộ Office-tel ra đời với mục đích sử dụng hỗn hợp. Vấn đề của khách hàng là xem xét kỹ tính pháp lý của dự án, có đúng là chủ đầu tư xin đầu tư xây dựng dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh hay không?
Chung cư dành cho mục đích hỗn hợp nhà ở và kinh doanh sẽ có lưu lượng người ra vào nhiều hơn so với căn hộ để ở. Vì vậy, khách hàng cần đánh giá được diện tích cho để xe, các vấn đề phòng cháy chữa cháy, lượng thang máy, thang bộ thoát hiểm ra sao, có phù hợp với quy mô của tòa nhà hỗn hợp.
Đã hết thời hạn 6 tháng xử lý chuyển tiếp, theo ông, cần làm gì để doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc quy định này, bởi cơ quan đăng ký kinh doanh rất khó xác định trên hồ sơ đăng ký liệu tòa nhà mà doanh nghiệp đặt trụ sở có phải là nhà chung cư để ở hay không?
Vấn đề là ở cơ sở dữ liệu về nhà chung cư và sự phối hợp giữa các bộ ngành chức năng. Chúng ta thấy, các dự án nhà chung cư đều phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp và kéo dài, các hồ sơ đều được lưu giữ tại các cơ quan có thẩm quyền liên quan đặc biệt là ngành xây dựng. Vấn đề là tập hợp dữ liệu và chia sẻ, phối hợp với cơ quan đăng ký kinh doanh để có cơ sở đối chiếu xem xét.
Một vấn đề nữa là chế tài, doanh nghiệp vi phạm sẽ bị xử lý ra sao? Phạt hành chính, thậm chí rút giấy phép. Nếu làm nghiêm, chắc chắn doanh nghiệp sẽ tuân thủ.
Bùi Trang (ĐT BĐS)
VIP
Bán nhà Mặt tiền đường Thiên Hộ Dương Bình Thạnh ngang 8m dài 8,5m 1 trệt 2 lầu.
6 tỷ 250 triệu- 68m2
Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0963141***
VIP
Bảng giá ECO RETREAT Vốn chỉ từ 1,5 tỷ trong 24 tháng
5 tỷ 800 triệu- 88m2
Bến Lức, Long An
Hôm nay
0938168***
VIP
Bán shophouse Novaword Phan Thiết Mặt Tiền Biển Đẹp dãy Florida 1
7 tỷ 600 triệu- 120m2
Phan Thiết, Bình Thuận
Hôm nay
0917496***
VIP
6.9 TỶ - SIÊU PHẨM Ở NGAY - NGUYỄN VĂN ĐẬU - NGAY CHỢ CÂY QUÉO - HOÀNG HOA THÁM
6 tỷ 900 triệu- 45m2
Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0364865***
VIP
BÁN(1.000m2)ĐẤT MẶT TIỀN THỊ XÃ FULL THỔ CƯ,SHR, SAU LÒNG CHỢ, SÁT NHỰA 42M
475- 1000m2
Chơn Thành, Bình Phước
Hôm nay
0902312***
VIP
CHO THUÊ VĂN PHÒNG HXH –P.3, GÒ VẤP – SETUP SẴN, CHỈ CẦN DỌN VÀO LÀM VIỆC NGAY
25 triệu - 360m2
Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0909741***
VIP
Chính chủ cần bán gấp CC Đức Khải R7 gái 4,2 tỷ, 3 phòng ngủ, diện tích 94m²
4 tỷ 200 triệu- 94m2
Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0902899***
VIP
Bán BT 4PN, 5WC, 180m2 tại KĐT Trung Văn, 48,5 tỷ, Nam Từ Liêm, HN
48 tỷ 500 triệu- 180m2
Cầu Giấy, Hà Nội
Hôm nay
0907023***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
