Bất động sản nghỉ dưỡng 2016: Cơ hội cho các chủ đầu tư dũng cảm

Trợ lực từ nền kinh tế

Tăng trưởng GDP dự kiến đạt mục tiêu đề ra trong năm nay là 6,5%, mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, và được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng lên. Lạm phát năm 2015 đã xuống thấp ở mức kỷ lục, chỉ 0,63%, mức thấp nhất trong vòng 15 năm qua và thấp hơn nhiều so với chỉ tiêu lạm phát mà Quốc hội thông qua năm nay (dưới 5%). Tỷ giá tiền đồng so với USD cũng khá ổn định trong 3 năm vừa qua và được đánh giá là một trong các tiền tệ ổn định nhất khu vực.

Tuy nhiên trong năm nay, do đô la Mỹ mạnh lên cũng như việc điều chỉnh tỷ giá đồng nhân dân tệ, tiền đồng đã mất giá 5% sau 3 lần điều chỉnh tỷ giá. Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ công bố tăng lãi suất lần đầu tiên sau 9 năm vào giữa tháng 12 vừa qua tiếp tục gây áp lực đối với đồng VND vào thời điểm cuối năm. Tuy nhiên, nếu so với khu vực, VND vẫn giữ giá khá tốt so với nhiều đồng tiền khác trong khu vực.

Hệ thống ngân hàng vẫn tiếp tục trong quá trình tái cơ cấu và xử lý nợ xấu. Các ngân hàng cho vay trở lại đối với các chủ đầu tư bất động sản có hồ sơ năng lực tốt. Một số chủ đầu tư uy tín được hỗ trợ vay vốn với lãi suất khoảng 10%. Tăng trưởng tín dụng được dự đoán đạt 18% trong năm nay.

Trong 11 tháng đầu năm 2015, cả nước thu hút được 22,2 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 16,7% so với cùng kỳ. Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu với lượng vốn vào Việt Nam chiếm 31,6%, theo sau là Malaysia và Nhật Bản. Theo Cục đầu tư nước ngoài, một lượng lớn vốn đầu tư chảy vào lĩnh vực bất động sản với 29 dự án cấp phép mới và 10 dự án tăng vốn, tăng 1 tỷ USD so với cùng kỳ năm trước.

Dù vậy, tình hình khách quốc tế đến Việt Nam khá ảm đạm với sự sụt giảm khách trong suốt giai đoạn từ tháng 6/2014 đến tháng 6/2015. Nguyên nhân là do sự suy giảm khách từ hai nguồn chính là Nga và Trung Quốc. Tuy nhiên, với sự tăng trưởng trở lại của khách Trung Quốc và các hỗ trợ kịp thời của Chính phủ, lượt khách quốc tế đã tăng trưởng mạnh mẽ từ giữa năm. Tính đến tháng 11 năm 2015, tổng lượt khách quốc tế đạt gần 7,1 triệu, giảm 2% so với cùng kỳ năm trước.

Ở tầm quốc tế, Việt Nam cũng được truyền thông quốc tế chú ý đến nhiều hơn sau gần 4 năm bị bỏ rơi. Năm nay Việt Nam đã một lần nữa được nhắc đến với những thành công so với những quốc gia láng giềng trong khu vực Đông Nam Á.

Thực tế cũng cho thấy sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư nước ngoài. Tại Hội nghị báo cáo tình hình bất động sản Đông Nam Á diễn ra tại Singapore gần đây, Việt Nam được bình chọn là thị trường bất động sản được ưa chuộng nhất trong khu vực, và cũng là thị trường được kỳ vọng sẽ đạt kết quả hoạt động tốt nhất trong năm 2016, vượt qua Thái Lan, Indonesia, Philippines, Singapore và Myanmar.

Việt Nam đang có những cơ hội đầu tư hấp dẫn nhất khu vực, trong khi các thị trường khác đang gánh chịu những bất ổn nhất định. Singapore đang bị tác động bởi các biện pháp xoa dịu thị trường hơi quá tay, Indonesia và Malaysia đang chứng kiến cảnh đồng tiền mất giá nhanh chóng, Thái Lan tiếp tục vất vả với các vấn đề nội bộ , còn Myanmar đang đối mặt với tình trạng nguồn cung tăng mạnh trên thị trường vào thời gian tới, tạo áp lực lên giá cả và giá thuê. Trong khi đó, Việt Nam đã trải qua một giai đoạn dài củng cố và dường như đã sẵn sàng để dẫn đầu thị trường trong vòng 2-3 năm tới.

Nha Trang: Nở rộ mô hình homestay

Thị trường Nha Trang vốn phụ thuộc nhiều vào lượng du khách Nga, đã trải qua giai đoạn khó khăn trong những tháng đầu năm khi đồng rúp Nga bị trượt giá. Tuy nhiên, trong 10 tháng đầu năm, thành phố này vẫn đạt được mức tăng trưởng lượng khách du lịch là 14,9% lượt khách đến trong 10 tháng đầu năm so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ sự gia tăng gấp năm lần về lượng khách đến từ Trung Quốc và sự tăng trưởng mạnh mẽ của lượng khách nội địa.

Phần lớn nguồn cung khách sạn vẫn tập trung tại trung tâm thành phố, đa dạng từ những khách sạn địa phương bình dân cho đến những khách sạn mang thương hiệu quốc tế bao gồm Intercontinental (IHG), Novotel (Accor), Sheraton (Starwood) và Evason (Six Senses). Sự cạnh tranh giữa các đối thủ rất mạnh mẽ với việc gia tăng áp lực về giá phòng.

Một góc thành phố Vũng Tàu nhìn từ khách sạn khách sạn Pullman Vung Tau .

Một xu hướng mới tại Nha Trang gần đây là mô hình “homestay”. Một số đơn vị môi giới đã cung cấp những lựa chọn lưu trú mang tính chất riêng tư hơn để thay thế cho khách sạn truyền thống. Hiện nay, sự lựa chọn khá đa dạng từ nhà ở tư nhân cho đến những căn hộ trong khu phức hợp của Costa, Blu One và Mường Thanh. Xu hướng này làm tăng thêm mối đe dọa đối với giá phòng khách sạn và làm giảm giá trung bình của thị trường. Tại phân khúc khách sạn trong thành phố, công suất phòng được dự đoán sẽ tăng trong năm 2016 do có ít nguồn cung mới gia nhập thị trường nhưng giá được dự báo vẫn đạt mức ổn định.

Tại phân khúc resort đã có một số nguồn cung mới gia nhập thị trường như Fusion Resort, Riviera Resort ở Cam Ranh và Acqua Villa ở Nha Trang. Mặc dù hiệu suất chịu tổn thất trong đầu năm, giá phòng và công suất phòng đã dần hồi phục trong những tháng sau đó để đạt được mức tương đương với thời điểm 2014. Tuy nhiên, việc có ít nhất 15 dự án khách sạn và resort, tập trung tại Cam Ranh sẽ đi vào hoạt động trong vòng 3 năm tới sẽ làm tăng nguồn cung tới 160%. Một số dự án kể trên đã được công bố từ vài năm trước nhưng chỉ thật sự bắt đầu phát triển trong năm nay. Một lượng lớn nguồn cung mới sẽ gây ra khó khăn cho các resort hiện tại trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng sẽ thúc đẩy nguồn cầu bổ sung trong trung hạn với sự hỗ trợ của việc gia tăng những chuyến bay quốc tế trong tương lai.

Vũng Tàu - Hồ Tràm: Địa điểm mới nổi

Thành phố Vũng Tàu là một trong những điểm đến du lịch lâu đời ở Việt Nam. Nguồn cung khách sạn được dự báo sẽ tăng lên khi một số dự án mới sắp tham gia vào thị trường, đặc biệt trong phân khúc trung cấp và cao cấp. Sau 3 năm tạm lắng thị trường có chuyển biến với khách sạn Pullman vừa khai trương vào tháng 12 năm nay. Đây là thương hiệu khách sạn quốc tế có mặt đầu tiên tại đây, cung cấp 356 phòng cao cấp. Chỉ riêng dự án này đã làm tăng nguồn cung đến 35% trong phân khúc trung và cao cấp. Ngoài ra, một số dự án khách sạn Malibu (đã được đổi tên từ dự án The Beach Hotel) với 210 phòng, dự án khách sạn Rex với 100 phòng và một dự án khác cũng được mở rộng và được đổi tên thành Mercure cung cấp 100 phòng sẽ tham gia thị trường trong thời gian tới.

Thị trường khách sạn Vũng Tàu khá may mắn khi có cả 2 nguồn thị trường lớn từ phân khúc nghỉ dưỡng và công tác/du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo (MICE). Tuy nhiên, do giá dầu giảm mạnh, phân khúc MICE bị ảnh hưởng, lượng khách nước ngoài và nhân viên công ty dầu khí vốn là nguồn khách dài hạn ổn định cũng bị giảm sút.

Bên cạnh đó, thị trường nghỉ dưỡng cũng chuyển động theo tuyến đường cao tốc kết nối Vũng Tàu và TP.HCM, tuyến đường đã góp phần cắt giảm thời gian di chuyển xuống còn 1,5 giờ. Yếu tố này hỗ trợ tăng lượng du khách nhưng đồng thời cũng thúc đẩy phát triển các chuyến du lịch trong ngày thay vì ở lại qua đêm.

Xa hơn về phía Bắc, Hồ Tràm được xem như một địa điểm mới nổi, với nhiều dự án đang thi công như công trình tòa tháp thứ hai tại dự án The Grand Hồ Tràm. Dự án này được mong đợi sẽ thúc đẩy nguồn cầu thị trường. Tương tự, dự án The Hamptons – một dự án quy mô lớn về căn hộ khách sạn và biệt thự vốn đầu tư nước ngoài hay dự án Sanctuary Hồ Tràm thuộc giai đoạn 2 cũng vừa được ra mắt và sẽ tiến hành phát triển sớm.

Đà Nẵng: Áp lực cạnh tranh giảm

Đà Nẵng vẫn là thành phố cung cấp nhiều sự lựa chọn nhất tại Việt Nam với sự đa dạng các dự án cận biển được điều hành bởi các tập đoàn quốc tế. Hoạt động năm nay cho thấy sự vượt trội trong mọi phân khúc, do sự tăng mạnh khách địa phương và quốc tế kết hợp với số lượng có giới hạn các dự án mới khai trương.

Nguồn cung khách sạn thành phố hạn chế hơn so với các điểm đến khác, chỉ có Novotel và Grand Mercure cung cấp sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp cho khách doanh nhân cần lưu trú trong thành phố và thuận tiện di chuyển tới sân bay. Tuy nhiên, trong năm 2015 một loạt các dự án cao tầng mới dự kiến sẽ hoàn thành trong 2-3 năm, với Hilton hiện đang xây dựng và 3-4 dự án cao tầng khác nằm dọc theo đường ven biển Võ Nguyên Giáp và Trường Sa đã có những bước tiến khá xa. Các dự án trong tương lai này được quản lý bởi các thương hiệu quốc tế sẽ được công bố vào năm 2016. Ở đoạn bờ biển phía Nam, VinaCapital dự kiến sẽ sớm khởi động giai đoạn 2 dự án The PointResidences.

Đà Nẵng có lượng khách du lịch tăng đáng kể, với tỷ lệ tăng trưởng bình quân đạt 20,7% trong 5 năm qua, nhờ nâng cấp sân bay quốc tế với sự tăng trưởng các chuyến bay quốc tế và nội địa trực tiếp đưa cả khách nghỉ dưỡng và công tác hội nghị MICE đến thành phố này.

Trước đây, Hội An được xem như là một điểm đến với chủ yếu các khách sạn được quản lý bởi gia đình. Tuy nhiên, khu vực này đang chuyển biến với một số dự án quy mô lớn và mang thương hiệu quốc tế. Khách sạn The MGallery được khai trương gần đây và một dự án phức hợp giáp biển lớn hơn đang được xây dựng bao gồm 584 phòng, trong đó có 356 phòng khách sạn Ozo được quản lý bởi Tập đoàn Onyx. Ngoài ra, một dự án phức hợp lớn khác gồm khách sạn và Casino đang trong tiến trình xây dựng ở Nam Hội An do liên doanh giữa VinaCapital và Chow Tai Fook, là công ty mẹ của Tập đoàn Quản lý Khách sạn New World phát triển.

Với nguồn cung tương lai hạn chế trong năm 2016, thị trường Đà Nẵng và Hội An dự kiến duy trì mức giá và hiệu suất phòng cao trong ngắn hạn.

Tiếp tục lạc quan

Tiếp tục xu hướng như các năm trước đó, năm 2016 được kỳ vọng sẽ là một năm lạc quan cho ngành bất động sản. Nhiều dự án trên tất cả các phân khúc như khu dân cư, khách sạn và cả ngôi nhà thứ hai sẽ tiếp tục được ra mắt. Niềm tin của nhà đầu tư vẫn ở mức cao và tỷ suất bán hàng sẽ ở mức kỳ vọng.

Lượt khách du lịch sẽ tiếp tục phục hồi, kể cả khách quốc tế và nội địa, cùng với sự xuất hiện của các thương hiệu khách sạn mới. Chúng tôi hiện đang tư vấn và hy vọng sẽ công bố 3 thương hiệu mới gia nhập thị trường vào quý 1/2016.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam luôn trở nên sôi động và mang đến những cơ hội mới. Đó cũng là lý do tại sao thị trường này chỉ dành cho các chủ đầu tư dũng cảm, dám đương đầu với rủi ro và ứng phó được với những biến động mạnh trên thị trường.