43 doanh nghiệp bất động sản chậm trả trái phiếu: Bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức cao thứ hai sau năng lượng

Ảnh minh hoạ.

Báo cáo phân tích tình hình chậm trả trái phiếu doanh nghiệp của FiinRatings cho biết, tính đến ngày 17/3/2023, đã có 69 tổ chức phát hành có một hoặc nhiều hơn lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị 94,43 nghìn tỷ đồng (bao gồm 4.157,4 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) chậm trả đã đáo hạn từ 2022), chiếm 8,15% giá trị TPDN đang lưu hành.

43 doanh nghiệp bất động sản chậm trả trái phiếu

Cụ thể, theo số liệu tổng hợp của FiinRatings, có 65 tổ chức phát hành (TCPH) vi phạm nghĩa vụ nợ và 4 TCPH có TPDN đến hạn nhưng đã được tái cơ cấu nợ.

Trong tổng số 69 TCPH chậm trả, có 43 TCPH là doanh nghiệp trong ngành bất động sản với tổng giá trị TPDN chậm trả nợ ở mức 78,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 83,6% với tổng giá TPDN của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.

Theo FiinRatings, 69 TCPH trên hiện có tổng nợ vay 233,7 nghìn tỷ đồng tại 31/12/2022, trong đó tổng giá trị TPDN đang lưu hành ở mức 169,7 nghìn tỷ đồng và phần còn lại 64 nghìn tỷ là vay tín dụng ngân hàng và nợ khác.

Trái phiếu đã ở tình huống chậm trả chiếm 37% tổng giá trị TPDN đang lưu hành ở mức 169,717 của các doanh nghiệp này.

Phần trái phiếu còn lại chưa đến hạn thanh toán là 75,286 nghìn tỷ và có kỳ đáo hạn chủ yếu vào năm 2023 (ước tính 30,2 nghìn tỷ) và 2024 (ước tính 21,9 nghìn tỷ).

Bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức cao thứ hai

Theo FiinRatings, ngành bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17% cao thứ hai sau ngành năng lượng. Tuy nhiên, ngành bất động sản có quy mô lưu hành lớn nhất ở mức 396,3 nghìn tỷ, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành.

Thực tế, trong tổng số 69 TCPH chậm trả nợ TPDN thì số các doanh nghiệp trong ngành bất động sản chiếm tới 62,3%. Ngành năng lượng mặc dù có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức cao nhất, lên tới 63,1% nhưng ở quy mô rất nhỏ và có tính tập trung vào một số ít doanh nghiệp, chiếm 0,3% tổng giá trị trái phiếu lưu hành.

Phân tích của FiinRatings dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của 33 TCPH bất động sản chậm trả cho thấy, đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này tăng gấp 9,5 lần so với thời điểm cuối năm 2017. Tuy nhiên, tài sản hữu hình – thường là tài sản sinh lời của các công ty bất động sản có mức tăng khiêm tốn từ 25 nghìn tỷ đồng (2017) lên 33 nghìn tỷ đồng (2021).

Trong khi đó, khoản phải thu (thường đến từ hợp đồng cho vay các bên liên quan) và khoản đầu tư dài hạn (thường là khoản đầu tư vào các công ty con và liên kết) lại tăng gấp hơn 4 lần. Vì dòng tiền không được tập trung đầu tư vào tài sản sinh lời nên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính không tăng trưởng tương xứng với nợ vay. Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này giảm mạnh do EBITDA (thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao) chỉ tăng 4 lần trong khi nợ vay tăng 15 lần.

Theo FiinRatings, Trong một thời gian dài, nợ vay trên tương quan với lợi nhuận EBITDA (lợi nhuận không gần với dòng tiền tạo ra mới trong kỳ) ở mức rất cao, lên tới 30,5 vào năm 2020 lần và 23,5 lần vào năm 2021. Đây là mức quá cao so với kỳ hạn bình quân của một trái phiếu và các nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này.

Trái phiếu bất động sản chiếm 34% tổng TPDN toàn thị trường đang lưu hành

Theo FiinRatings, quy mô thị trường TPDN riêng lẻ hiện ở mức 1,15 triệu tỷ đồng tính theo giá trị lưu hành tại thời điểm 08/03/2023. Trong đó, trái phiếu của các tổ chức phát hành phi ngân hàng là 788,9 nghìn tỷ đồng và “bank-bond” (lượng trái phiếu doanh nghiệp được các ngân hàng nắm giữ) ở mức 368 nghìn tỷ.

Trong cơ cấu của trái phiếu phi ngân hàng 788,9 nghìn tỷ đồng thì trái phiếu bất động sản có giá trị 396,3 nghìn tỷ, tức chiếm khoảng 50% tổng giá trị trái phiếu phi ngân hàng và 34% tổng TPDN toàn thị trường đang lưu hành. Lĩnh vực khác, Thương mại & Dịch vụ và Xây dựng đóng góp lần lượt 11%, 9%, và 8% giá trị dư nợ.

TCPH tiếp tục gặp khó khăn phát hành trước tình trạng cầu yếu, đồng thời chờ đợi những thay đổi hỗ trợ từ phía chính quyền như Nghị định 08/2023/NĐ-CP và chính sách cụ thể về giải ngân hạn mức tín dụng cho năm 2023.

FiinRatings cho rằng các biện pháp trên sẽ giải tỏa áp lực cho các TCPH trong ngắn hạn, tạo điều kiện cho việc cải thiện tháo gỡ áp lực thanh khoản về lâu dài.

So với tháng 3/2022 với 17,53 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành riêng lẻ được ghi nhận, hoạt động phát hành TPDN của nhóm ngành này đã giảm 97,1% về quy mô phát hành và chưa thể phục hồi dù đã bước sang năm 2023, đặc biệt là ở giai đoạn tháng 10/2022 – 2/2023. Đây cũng là giai đoạn doanh nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng từ các vụ việc vi phạm phát hành trái phiếu, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, mặt bằng lãi suất gia tăng và ban hành Nghị định 65 về phát hành riêng lẻ, khiến chi phí vốn giá tăng và quy trình huy động vốn TPDN cho hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn hơn trước.

FiinRatings cho rằng việc tiếp diễn tình trạng trên có thể đẩy thêm nhiều doanh nghiệp, tập trung nhiều ở lĩnh vực bất động sản, chậm thanh toán nghĩa vụ nợ cho các trái chủ trong giai đoạn quý 2 – quý 3/2023 – đỉnh điểm đáo hạn TPDN của ngành này.

Tuy nhiên, động thái hỗ trợ vừa qua như giảm lãi suất cho vay, Nghị quyết 33/2023/NQ-CP và Nghị định 08/2023/NĐ-CP ra đời được chúng tôi kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết áp lực nghĩa vụ nợ qua hoạt động tái cấu trúc nợ, cấp tín dụng mới cho các dự án sạch về pháp lý cũng như hoạt động triển khai và mở bán dần được khôi phục.