Những sai lầm “phá hủy” lợi nhuận từ giao dịch bất động sản

Có vô số yếu tố có thể ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận trên thị trường bất động sản. Dưới đây là những sai lầm mà các nhà đầu tư cho rằng có thể “phá hủy” một thương vụ giao dịch bất động sản.

1. Mua với giá quá cao

Một trong những quy tắc cơ bản của đầu tư bất động sản là “mua thấp, bán cao”. Ở một mức độ nào đó, đầu tư thực sự đơn giản. Nếu bạn bán được tài sản nhiều hơn số tiền bạn chi ra để mua tài sản, bạn đã kiếm được lợi nhuận. Ngược lại, bạn đã mất tiền.

Mọi thứ bắt đầu từ mức giá bạn chi ra để mua tài sản. Nếu bạn là người thích mua nhà, khoảng cách giữa giá mua và giá bán trong tương lai sẽ xác định ngân sách cho việc cải tạo, giá bán niêm yết, số tiền bạn có thể chi trả cho chi phí vận chuyển và thời gian của bạn.

Do đó, việc phải trả quá nhiều tiền để sở hữu nhà đất trước khi bán lại chúng có thể sẽ “làm hỏng” giao dịch bất động sản của bạn. Vì vậy, hãy đảm bảo bản thân có thể mua các tài sản trên thị trường một cách đúng giá.

2. Đánh giá thấp chi phí sửa chữa và cải tạo

Đây là một cạm bẫy khác, đặc biệt là đối với những người chưa có kinh nghiệm trên thị trường. Việc ước tính chi phí sửa chữa và cải tạo chính xác sẽ không chỉ giúp việc mua nhà trở nên dễ dàng hơn, mà còn cung cấp cho nhà đầu tư một lộ trình để thu lợi nhuận.

Nếu chi phí sửa chữa quá cao, tỷ suất sinh lời của bạn có thể gặp rủi ro. Ví dụ: nếu bạn mua một căn nhà với giá 150.000 USD, dự định sửa chữa 50.000 USD và cuối cùng bán nó với giá 250.000 USD, thì đó là một khoản lợi nhuận kha khá.

Tuy nhiên, giả sử rằng sau khi công việc hoàn thành, cuối cùng bạn phải trả tới 70.000 USD cho việc sửa chữa, lớn hơn khoản phí dự trù trước đó, khoản lợi nhuận của bạn đã giảm từ 50.000 USD xuống chỉ còn 30.000 USD.

Ngoài ra, nếu việc bán hàng của bạn mất nhiều thời gian hơn bạn dự định, thì đột nhiên khoản lợi nhuận 30.000 USD đó cũng tiếp tục giảm xuống. Đến cuối cùng, mức lãi mà bạn tính toán ban đầu đã giảm đáng kể.

Một nguyên tắc chung trên thị trường là ước tính chi phí cải tạo ban đầu, sau đó cộng thêm 20% dựa trên ước tính đó, theo các chuyên gia từ chuyên trang bất động sản Think Realty.

3. Nhận định sai lầm về thời gian

Bất chấp những bất ổn kinh tế gần đây, chúng ta vẫn đang ở trong một thị trường có lợi cho người bán, đặc biệt là khi nói đến các khu vực thành thị. Điều đó có nghĩa là hầu hết các tài sản sẽ được bán nhanh chóng, nhiều tài sản trong số đó có giá cao hơn giá trị thực tế.

Dù vậy, thị trường luôn tồn tại những ngoại lệ. Nếu ngôi nhà của bạn bị rao bán quá lâu trên thị trường mà chưa có ai mua, giao dịch có thể chuyển từ lãi ròng sang lỗ ròng chỉ trong vài tuần.

Nhiều nhà đầu tư mới làm quen không nhận ra rằng chỉ cần sở hữu một tài sản là bạn đã mất tiền. Những chi phí này được gọi là “chi phí chuyển đổi từ người bán sang người mua” và chúng bao gồm mọi thứ từ thuế bất động sản đến phí bảo hiểm,...

Những khoản phí này có thể tăng lên nhanh chóng. Nếu bạn không thể bán tài sản nhanh chóng, những chi phí đó dần dần có thể “tàn phá” lợi nhuận của bạn. Trong đầu tư bất động sản, thời gian chính là tiền bạc.

4. Tốn quá nhiều chi phí cải tạo

Một sai lầm khác mà nhiều nhà đầu tư mới bắt đầu có xu hướng mắc phải là cải tạo quá mức tài sản mới của họ. Thật thú vị khi mua và cải tạo lại một ngôi nhà, nhưng đừng quá nhiệt tình với công việc này.

Việc đổ nhiều tiền để trang bị các tính năng cao cấp như mặt bàn bằng đá cẩm thạch, sàn gỗ, thiết bị bằng thép không gỉ cao cấp,… cho ngôi nhà nhiều khi không thu lại được kết quả như bạn mong đợi, mà ngược lại, chúng có thể khiến bạn tốn một khoản phí khổng lồ, thậm chí nhiều khi vượt quá lợi nhuận bạn nhận được khi bán nhà.

5. Không tích lũy đủ tiền tiết kiệm

Nếu bạn dự tính nắm giữ tài sản và chờ tới thời điểm phù hợp để bán trong tương lai, hãy đảm bảo rằng nguồn tài chính của bản thân đủ để duy trì và chi trả khi có các khoản phí phát sinh. Các chuyên gia ước tính rằng một tài sản sẽ cần khoảng 1% giá trị của nó để bảo trì mỗi năm. Vì vậy, nếu căn nhà trị giá 200.000 USD, bạn nên lập kế hoạch chi ít nhất 2.000 USD/năm cho việc bảo trì.

Con số này có thể tăng mạnh, tùy thuộc vào mục đích sử dụng ngôi nhà. Chẳng hạn, nếu bạn cho thuê nhà, một số người thuê khó tính với tài sản, điều này sẽ dẫn đến việc phải sửa chữa nhiều hơn, qua đó tăng chi phí bảo dưỡng nhà mỗi năm lên 2%, 3% hoặc thậm chí 5% giá tị căn nhà.