Lý do chính khiến người có thu nhập trung bình khó mua được nhà

Theo một nghiên cứu mới đây của Savill, một hộ gia đình ở TP. HCM có mức thu nhập khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5 - 6 tỷ đồng. Điều đó đồng nghĩa với việc người dân có thu nhập trung bình ở thành phố này phải mất hơn 30 năm (không ăn không tiêu) mới mua được một căn chung cư tại dự án mới.

Còn ở Hà Nội, thu nhập trung bình của người dân khoảng 12 triệu đồng, trong khi giá căn hộ trung bình từ 4 - 4,5 tỷ đồng tại một dự án mới. Mức chênh lệch này cũng xấp xỉ 30 lần.

Đó là chưa kể việc thu nhập hộ gia đình trong 2 năm qua ở các thành phố lớn như TP. HCM và Hà Nội dường như tăng rất ít, thậm chí còn giảm do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như dịch bệnh và kinh tế suy thoái.

Tại Mỹ, Hiệp hội Môi giới Quốc gia Mỹ cho biết những người mua nhà có thu nhập trung bình và thấp - với mức thu nhập hộ gia đình từ 75.000 USD trở xuống - đang bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi giá nhà. Năm năm trước, các hộ gia đình trung lưu kiếm được khoảng 75.000 USD đó có thể mua được khoảng một nửa số nhà hiện đang rao bán. Ngày nay, tỷ lệ này đã giảm xuống chỉ còn 23%.

Vậy nguyên nhân khiến cả người dân có thu nhập trung bình tại Việt Nam và Mỹ khó có thể mơ tới việc sở hữu nhà là gì?

Tăng trưởng tiền lương không theo kịp lạm phát

Mọi người đều cảm thấy tác động của lạm phát đối với cuộc sống hàng ngày trong vài năm qua. Tuy nhiên, tiền lương không tăng với tốc độ gần như tương đương với lạm phát, tạo ra thiệt hại lớn về sức mua đối với những hộ gia đình không có thu nhập cao.

“Giá nhà tại Mỹ tăng 7,9% trong Q1/2023 so với cùng kỳ năm 2022, trong khi mức tăng lương dao động chỉ khoảng 3,2%”, theo Cục Thống kê Lao động Mỹ. Sự mất cân bằng này tạo ra khoảng cách về khả năng chi trả không thể vượt qua đối với nhiều người.

Lãi suất thế chấp cao hơn

Các ngân hàng trung ương trên toàn cầu bắt đầu tăng lãi suất điều hành như một biện pháp chống lạm phát. Điều này tác động đến thị trường tài chính theo nhiều cách, bao gồm lãi suất vay thế chấp mua nhà cao hơn. Hệ quả là, dù giá nhà giảm nhưng việc thanh toán khoản vay hàng tháng lại tăng, trừ khi người mua có thể trả trước một khoản tiền lớn hơn. Mà điều này dường như lại vượt quá tầm với của hầu hết người có thu nhập trung bình.

Lãi suất cao hơn đẩy giá nhà đi xuống, nhưng cũng khiến ít chủ sở hữu muốn bán nhà hơn. Thêm vào đó, những người muốn đổi sang căn nhà to hơn cũng tạm dừng kế hoạch để không phải chuyển sang khoản vay mới với lãi suất cao hơn. Họ cũng e ngại rằng không đủ khả năng để mua một căn nhà mới ở mức giá tương đương hoặc tốt hơn. Những yếu tố này khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường ngày càng cạn kiệt, nên giá nhà dù giảm nhưng vẫn neo ở mức cao so với hầu hết người có thu nhập trung bình.

Cạnh tranh với giới đầu tư và đầu cơ

Các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có hầu bao rủng rỉnh cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc tác động đến những người mua có thu nhập trung bình. Tỷ lệ mua nhà của họ đã tăng lên trong thời kỳ đại dịch, bao gồm cả những căn “nhà ngộp” do chủ sở hữu không thể trả tiền ngân hàng.

Các nhà đầu tư có một số lợi thế giúp họ đánh bại người mua có nhu cầu ở thực. Do có nguồn tài chính đáng kể, họ thường đưa ra các đề nghị mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt. Họ cũng sẽ có thể bỏ qua các bước điển hình trong quy trình mua nhà để xúc tiến nhanh thương vụ. Trong khi đó, những điều này lại quá rủi ro hoặc không thể đối với người mua ở thực với mức thu nhập trung bình.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập cao

Một yếu tố khác khiến người mua có thu nhập trung bình gặp bất lợi là tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt to income - DTI) cao. Các chuyên gia cho rằng tỷ lệ DTI của một người không nên vượt quá 36%, đảm bảo khoản thu nhập ổn định mỗi tháng đủ để trang trải các khoản nợ hàng tháng bên cạnh chi tiêu và tiết kiệm.

Rõ ràng, những người mua có thu nhập trung bình bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi DTI so với những người mua có thu nhập cao. Ngoài ra, nhiều người còn mang nợ thẻ tín dụng và khoản vay sinh viên, khiến DTI trở thành nguyên nhân khiến hồ sơ vay mua nhà của họ bị từ chối.