Đầu tư bất động sản dài hạn để chống lạm phát hiệu quả

Theo nghiên cứu của MSCI, quy mô của thị trường đầu tư bất động sản toàn cầu được quản lý chuyên nghiệp đã tăng lên 11.400 tỷ USD vào năm 2021. Trong khi đó, các nhà đầu tư lập kỷ lục mới với tổng giá trị giao dịch bất động sản đạt 2.100 tỷ USD.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản có lịch sử hoạt động tốt trong thời kỳ lạm phát và có thể là một hàng rào tốt, vì điều kiện thị trường cung và cầu thuận lợi, đồng thời cho phép chủ nhà chuyển chi phí lạm phát cho người thuê bằng cách tăng tiền thuê.

Giá trị của bất động sản có xu hướng ổn định hoặc tăng trong thời gian dài. Chỉ số Dow Jones U.S. Real Estate Index, một chỉ số được thiết kế để theo dõi hoạt động của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các công ty khác đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản thông qua phát triển, quản lý hoặc sở hữu, bao gồm cả các đại lý bất động sản, đạt mức tăng 7,34% hàng năm trong thập kỷ qua.

Bất động sản cũng giúp nhà đầu tư giải quyết lãi suất gia tăng và dự báo tăng trưởng kinh tế chậm hơn trên toàn cầu. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc định giá lại tài sẽ sẽ diễn ra nhanh hơn thời gian trước do khẩu vị rủi ro đa dạng hơn và nhiều người tham gia đầu tư hơn.

Lãi suất tăng cao gây ảnh hưởng đến việc định giá vốn chủ sở hữu do đầu ra của dòng tiền tự do trong tương lai suy giảm. Tác động tương tự cũng diễn ra đối với giá trị tài sản do người mua không có khả năng tài chính cho các giao dịch lớn. Tuy nhiên, việc giá trị bất động sản giảm do chi phí tài chính tăng cũng làm tăng tỷ suất vốn hóa nhờ lợi nhuận cao hơn. Hệ quả là, bất động sản vẫn hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Các chuyên gia dự báo các thương vụ M&A trong ngành bất động sản sẽ diễn ra nhiều hơn nhờ sức mạnh của đồng USD và triển vọng dài hạn của bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ những thay đổi về nhân khẩu học và hành vi của khách mua và khách thuê tại từng thị trường.

Một chuyên gia cho biết: “Chúng ta đang chứng kiến ​​sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ ở các thành phố trên toàn thế giới. Tuổi kết hôn trung bình đã muộn hơn 10 năm so với trước đây và mức sinh đã giảm ở các nền kinh tế tiên tiến. Hệ quả là, tuổi nghỉ hưu và nhân khẩu học tiếp tục thay đổi, dẫn tới những thay đổi trong chiến lược và loại hình bất động sản đầu tư”.

Một trong những thay đổi nhân khẩu học chính mà thế giới đang chứng kiến là sự thay đổi trong cách thức làm việc của người lao động, với mô hình kết hợp làm việc tại văn phòng và tại nhà đã trở nên phổ biến hơn. Phong trào làm việc tại nhà đã khiến tỷ lệ văn phòng trống trên toàn thế giới tăng lên, nhất lại tại Hoa Kỳ. Tỷ lệ văn phòng trống ở San Francisco là 25% và tại New York là 16%.

Tuy nhiên, bất chấp sự thay đổi trong cách làm việc, bất động sản thương mại và sự sôi động ở các thành phố sẽ không biến mất. Đồng thời, việc chuyển sang mô hình làm việc kết hợp không phải là điều tiêu cực đối với các bất động sản thương mại, giàu tiện nghi ở phân khúc hạng A. Các tòa nhà có sân thượng mở và không gian xanh cung cấp dịch vụ hỗ trợ đặc biệt và bảo trì tại chỗ vẫn đang thu hút tỷ lệ lấp đầy cao hơn.

Hiện tại, thị trường văn phòng đang được phân thành nhóm các tòa nhà hạng B và C đã và sẽ lỗi thời, và các tòa nhà hạng A giàu tiện ích. Mặt bằng hạng B và C có tiềm năng mang đến cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản, nếu mức giá hợp lý và dự án hấp dẫn.

Đồng thời, xu hướng xây dựng, cải tạo và chuyển đổi công năng sẽ diễn ra, không chỉ đối với văn phòng mà cả bất động sản bán lẻ và dân cư.