Có nên mua bất động sản do ngân hàng phát mãi?

Mới đây, Ngân hàng BIDV tiếp tục rao bán loạt tài sản đảm bảo nợ vay quá hạn của Tập đoàn Khải Vy với giá hơn 1.015 tỉ đồng để thu hồi nợ. Tài sản phát mãi gồm trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace tại quận 7, TP.HCM; rừng cây trồng tại Đăk Nông; công trình xây dựng trên đất, máy móc thiết bị sản xuất gỗ tại TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định; phương tiện vận tải.

Trước đó, BIDV cũng nhiều lần rao bán 32 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7. Đây là số tài sản thế chấp của Công ty CP Đức Khải.

Ngân hàng Sacombank và Công ty Đấu giá Hợp danh Toàn cầu Group cũng rao bán đấu giá khoản nợ của năm khách hàng với hơn 2.400 tỉ đồng. Hay Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) cũng rao bán dự án chung cư Hưng Long tại quận 7, TP.HCM bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản là hai khu cao ốc cao 22-25 tầng, 5 căn biệt thự.

Trên thực tế, có nhiều người quan tâm đến các dự án phát mãi bởi tài sản này đã trải qua quá trình kiểm tra pháp lý, định giá của ngân hàng. Đặc biệt, với các tài sản giá trị ở mức khoảng vài tỉ đồng thì tính thanh khoản tương đối tốt.

Tuy nhiên, với những tài sản có giá trị lớn từ hàng chục đến hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng sẽ mất nhiều thời gian rao bán, thậm chí liên tục hạ giá mà cũng khó thanh lý được. Nhiều chuyên gia cũng cảnh cảnh báo, loại tài sản này luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong quá trình giao dịch.

Trao đổi với CafeLand, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, cho biết phát mãi tài sản là quá trình mà ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm của bên vay công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ mà bên vay không có khả năng chi trả.

Theo Bộ luật Dân sự, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp: bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm tự bán tài sản hoặc bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

“Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý, tài sản đó sẽ được bán đấu giá. Đây cũng là phương thức xử lý tài sản được xem là tối ưu mà các ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ. Đây cũng là giai đoạn cuối cùng và khó khăn nhất trọng hoạt động tín dụng của ngân hàng”, luật sư Hảo chia sẻ thêm.

Tuy nhiên, kết quả của việc đấu giá tài sản có thể bị hủy trong một số trường hợp. Điển hình như việc hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm quy định; người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;… Khi đó, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Nếu muốn mua tài sản phát mãi của các ngân hàng thương mại, để tránh rủi ro, người mua dù là tổ chức, doanh nghiệp hay có nhân đều phải lưu ý kỹ về tính pháp lý.

Việc rao bán và mua lại nhà ở, bất động sản từ ngân hàng đòi hỏi các ngân hàng phải thực hiện đúng và tuân thủ đúng theo quy trình mà pháp luật quy định. Các rủi ro sẽ xuất hiện ngay khi ngân hàng tiến hành các bước không như pháp định và người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc nhận được tài sản mua lại.

Trên thực tế, cơ chế luật liên quan đến việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Dẫn đến là hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà. Trong trường hợp này, người mua sẽ là người chịu rủi ro và thiệt thòi nhất.

Luật sư Hảo khuyên nếu bạn có ý định mua tài sản qua đấu giá, cũng cần hiểu rõ một số rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra. Điển hình như việc người phải thi hành án không chịu hợp tác. Nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ cũ chống đối, không chịu bàn giao tài sản. Lúc này người mua phải chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu với cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất nhiều thời gian.

“Do đó, người mua tài sản bán phát mãi tại ngân hàng nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp phát sinh rủi ro sau này”, luật sư Hảo khuyến cáo.