Xóa sổ nhà siêu nhỏ: "Thỏa thuận" hay "cưỡng chế"?

Một căn nhà siêu mỏng hiếm hoi được rao bán trên đường Bùi Đình Túy. Ảnh: Việt Dũng

Nhà nhỏ, nhưng giá không nhỏ

Chạy dọc theo các tuyến đường lớn ở TP.HCM như Trần Hưng Đạo, Điện Biên Phủ, Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, Trường Chinh, Cách Mạng Tháng Tám…, không khó để thấy những căn nhà có hình dạng kỳ dị.

Trao đổi với anh Nam, chủ một căn nhà có hình tam giác trên trục đường Phạm Văn Đồng (quận Bình Thạnh) thì được biết, căn nhà trước đây có diện tích hơn 60 m2, nhưng sau khi bị giải tỏa để làm đường thì hiện tại chỉ còn 7 m2.

“Với diện tích này thì không thể xây nhà được nên tôi sửa lại để ở, cả gia đình 4 người phải sinh hoạt trong căn gác lửng chật hẹp, còn tầng trệt làm tiệm sửa xe”, anh Nam nói.

Cũng tại quận Bình Thạnh, từ khi tuyến đường Bùi Đình Túy bắt đầu mở rộng, số lượng những căn nhà diện tích không quá 15 m2 với đa dạng hình thù cũng xuất hiện nhiều hơn.

Chỉ vào căn nhà có diện tích khoảng 6 m2 trước mặt, bà Hải cho biết, đây là nơi 4 người gia đình bà sinh sống. Buổi tối cả nhà đều ngủ ở trên gác, bởi diện tích ở dưới chỉ đủ để một chiếc xe máy.

Mặc dù than thở nhà quá nhỏ nên làm gì cũng vướng, muốn nghỉ ngơi cũng khó..., thế nhưng khi chúng tôi ngỏ ý muốn mua lại căn nhà này thì bà Hải nhất quyết không bán và cho hay, “nhà chỉ chật bên trong thôi chứ bên ngoài vẫn bán buôn bình thường, hơn nữa còn giữ được hộ khẩu khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc học hành của đứa cháu nội sau này”.

Những căn không đủ điều kiện xây dựng mới sẽ được cải tạo lại để làm mặt bằng kinh doanh. Ảnh: Việt Dũng

Tương tự là trường hợp của anh Nam, vì cần chỗ kinh doanh nên đã nhiều lần từ chối mức giá hơn 1 tỷ đồng của chủ nhà bên cạnh đưa ra khi muốn mua lại căn nhà của anh.

Rời khỏi nhà bà Hải, chúng tôi tiếp tục di chuyển trên con đường Bùi Đình Túy, đi qua hơn chục căn nhà “siêu mỏng, siêu méo” khác thì bắt gặp một căn nhà đang để biển rao bán. Liên lạc vào số điện thoại trên tấm biển thì được biết, căn nhà có diện tích mặt bằng chỉ khoảng 3,3 m2 nhưng chủ nhà muốn bán với giá 1,4 tỷ đồng. Điều đáng nói là căn nhà này chưa có sổ, giao dịch chỉ dựa vào tờ kê khai tài sản được viết từ năm 1999.

Trao đổi với một cán bộ phụ trách giải phóng mặt bằng (thuộc Ban quản lý đầu tư xây dựng khu vực quận Bình Thạnh) thì được biết, trên tuyến đường này có khoảng 10 nhà sau giải tỏa có phần diện tích bị thu hẹp, trở thành những căn nhà siêu mỏng, siêu nhỏ. Tuy vậy, khi chính quyền tổ chức họp bàn và giải tỏa, hầu hết các hộ đều mong muốn ở lại.

“Các hộ dân cho rằng sau khi mở rộng đường, họ có lợi thế về mặt tiền để kinh doanh, buôn bán. Do đó, các căn nhà sau khi được giải tỏa, người dân chỉ sửa chữa nhà trên hiện trạng cũ để cho thuê lại hoặc trực tiếp kinh doanh”, cán bộ này nói.

Quan trọng là sự đồng thuận của người dân

Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trên địa bàn Thành phố hiện có hơn 1.000 căn nhà siêu nhỏ do ảnh hưởng bởi các dự án mở rộng mặt đường, đầu tư hạ tầng…, gây mất mỹ quan đô thị. Để chấm dứt tình trạng này, trong thời gian tới, UBND TP.HCM sẽ thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để thực hiện tái định cư tại chỗ cho những người bị ảnh hưởng, gồm cả người có đất trong phạm vi và kề bên hạ tầng.

Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM vừa ban hành dự thảo hướng dẫn 6 quận có tuyến metro số 2 đi qua nhằm chấm dứt hoàn toàn tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Theo đó, cơ quan này phân các lô đất còn lại sau khi giải phóng mặt bằng theo các mức diện tích từ 500 m2 trở lên, từ 36 m2 đến dưới 500 m2, từ 15 m2 đến dưới 36 m2 và dưới 15 m2 để đưa ra các hướng dẫn xử lý phù hợp.

Trên thực tế, TP.HCM từng áp dụng thành công mô hình thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá khi mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (nối quận 7 và huyện Nhà Bè). Khi đó, UBND Thành phố đã quyết định thu hồi mỗi bên thêm 15 m và ngay khi có đất sạch, Thành phố đã mang đấu giá phần đất này cho Công ty Địa ốc Phú Long và Công ty Tài Nguyên, thu về 436 tỷ đồng. Phần đất còn lại khoảng 20 ha, Thành phố dùng để hoán đổi cho Công ty GS khi làm đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài và 15 ha dành để tái định cư tại chỗ cho người dân.

Sau thành công này, đã có nhiều dự án được đề xuất áp dụng mô hình nói trên như dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa hoặc dự án tuyến metro số 2 đi dọc đường Cách Mạng Tháng Tám, nhưng chưa được chấp thuận.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, các chuyên gia quy hoạch - đô thị có chung nhận định rằng, để có thể xóa sổ nhà siêu mỏng, siêu méo, ngoài sự vào cuộc quyết liệt của toàn bộ hệ thống chính trị thì điều quan trọng không kém là phải bảo đảm được quyền lợi của người dân và để làm được điều này, trước tiên cần sớm thành lập quỹ giải phóng mặt bằng và quỹ tái định cư, sau đó là tính toán kỹ lưỡng khi lập quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hai bên các tuyến đường mới mở...

Nói như kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, một khi đã thu hồi đất hai bên đường để bán đấu giá thì Nhà nước sẽ có nguồn kinh phí lớn để bồi thường, tái định cư cho người dân. Về phía người dân, việc được nhận tiền bồi thường với giá ngang bằng, thậm chí cao hơn giá thị trường cũng đủ để tạo lập cuộc sống mới đàng hoàng, sung túc hơn cuộc sống hiện tại thì họ sẽ ủng hộ.

“Cách làm này đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng thành công. Tôi tin nếu chính quyền TP.HCM quyết tâm làm thì cũng sẽ thành công", ông Sơn nói.

Thạc sĩ Trần Minh Kha, giảng viên Trường Đại học Kiến trúc TP.HCM cho biết, để giải quyết các dự án nhà siêu nhỏ hiện nay, các nước trên thế giới đang áp dụng 2 giải pháp: Một là, trường hợp có đủ tài chính, chính quyền bồi thường phần diện tích ngoài ranh gấp rưỡi hoặc gấp đôi đối với phần diện tích trong ranh, từ đó kêu gọi bán lại phần đất đó cho các nhà lân cận để hợp khối, nếu không được có thể tận dụng làm nhà vệ sinh công cộng.

Hai là, sẽ cấp giấy chứng nhận quyền phát triển bất động sản với diện tích sàn xây dựng cho chủ nhà có nhà siêu mỏng. Chủ nhà được phép sử dụng giấy chứng nhận này để xây nhà ở một khu đất khác tăng thêm diện tích chỉ tiêu quy hoạch hoặc có quyền bán giấy này cho người khác để làm dự án nhà ở, công trình…

Còn theo quan điểm của TS. Sử Ngọc Khương đến từ Savills Việt Nam, nếu chỉ giải quyết vấn đề nhà siêu mỏng, siêu méo chỉ bằng tài chính là chưa đủ, bởi trong nhiều trường hợp, đất nằm trong diện tái định cư của người dân là đất của tổ tiên, ông bà và gia đình họ, nên cũng cần giải quyết sao cho hợp tình, hợp lý.

“Phương án đền bù hiệu quả nhất cho người bị thu hồi đất không chỉ nằm ở việc giá đất được đền bù ở mức phù hợp, mà cốt lõi vẫn nằm ở sự đồng thuận của người dân”, ông Khương nhấn mạnh.