Xây dựng giá đất từng năm: Lực cản khó thu hồi đất tại các dự án?

Bó từ cơ chế

Theo ông Trần Quang Huy - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Bắc Ninh, các quy định hiện nay của Bộ Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn phương pháp xác định giá đất còn chưa rõ ràng và chưa phù hợp với thực tiễn, nhất là đối với đất nông nghiệp. Theo hướng dẫn thì giá đất nông nghiệp do không có phổ biến chuyển nhượng trên thị trường nên các địa phương khi xây dựng bảng giá đất hằng năm dựa và phương pháp thu nhập, nhưng thực tiễn đất nông nghiệp khi chuyển sang mục đích làm đất ở đô thị hoặc đất phi nông nghiệp do lợi nhuận khi bồi thường, hỗ trợ và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng quá lớn, giá có thể tăng gấp hàng chục lần, do đó Nhà nước phải điều chỉnh sự chênh lệch này.

Công tác GPMB đang bị ách tắc do người dân có tâm lý chờ đợi giá đất điều chỉnh năm sau cao hơn năm trước. Ảnh: P.V

Bên cạnh đó, theo ông Huy, việc công bố giá đất hằng năm là không phù hợp. Hệ quả của việc xây dựng bảng giá đất mỗi năm là người dân có tâm lý đợi bảng giá đất mới, trì hoãn việc thu hồi hoặc chuyển nhượng. Trong khi các doanh nghiệp thì muốn bồi thường trước ngày 1.1 hằng năm để giảm bớt gánh nặng tài chính. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút đầu tư và thu hồi đất.

Với các doanh nghiệp làm dự án, việc quy định bảng giá đất hằng năm áp dụng cho 7 mục đích khác nhau cũng là một trở ngại lớn gây khó khăn cho doanh nghiệp do quy định này từ lâu đã không còn phù hợp với thực tế. Khi thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc thuế nhà đất thì người sử dụng đất muốn giá thấp, còn khi tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất lại muốn giá cao. Chính mâu thuẫn diễn ra phổ biến trong khi tổ chức thực hiện này đã ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án trên địa bàn Bắc Ninh. “Thông thường bảng giá đất hằng năm xây dựng mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 70% giá thị trường. Theo điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, quy định khái niệm sát giá thị trường nhưng chưa có quy định cụ thể như thế nào là sát giá thị trường khi mà thị trường bất động sản ở nước ta chưa được minh bạch mà chủ yếu là thị trường ngầm, điều này rất khó cho các cấp, ngành trong tổ chức thực hiện” - ông Huy nói.

Gỡ khó theo hướng nào?

Tại cuộc làm việc với Ban chỉ đạo Trung ương về tổng kết thi hành Luật Đất đai tại Hải Phòng, một lãnh đạo thành phố này cho rằng, thay vì công bố giá đất hằng năm, nên chăng sửa Luật Đất đai khi quy định về giá đất nên công bố công khai thời hạn ổn định 5 năm 1 lần vào ngày 1.1 năm đó. Nguyên nhân do việc xác định giá đất hằng năm thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất là việc làm phải mất nhiều thời gian, công sức và kinh phí song trên thực tế, biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường lại diễn ra hằng ngày, thậm chí hằng giờ. Khi quy định xây dựng bảng giá đất theo hướng 5 năm mới điều chỉnh một lần không những tạo tâm lý ổn định cho DN, người dân mà cũng mang lại lợi ích lớn cho cả Nhà nước, vì trong khoảng thời gian đó, Nhà nước có thể điều chỉnh giá đất tại những nơi có biến động hoặc có sự thay đổi giá đất của một khu vực hay của một loại đất thì điều chỉnh tại những nơi xảy ra biến động (do điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất).

“Giá đất chuyển nhượng là do thoả thuận của 2 bên, người mua và người bán. Giá đất tại thời điểm của một khu vực có các điều kiện như nhau, nhưng thực tế giá đất trên thị trường lại biến động có nhiều mức giá khác nhau, Nhà nước không thể quản lý được giá đất thoả thuận giữa người mua và bán. Do vậy, việc thực hiện nghĩa vụ về tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất cũng dựa vào bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố công bố hằng năm để làm căn cứ” - ông này nói. Mặt khác, có làm như vậy mới có thể bình ổn được giá đất trong công tác bồi thường GPMB, không làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Ví dụ, cùng một dự án phải thực hiện công tác bồi thường GPMB qua nhiều năm, nếu bảng giá đất hằngnăm có sự thay đổi và có các mức giá khác nhau trong cùng một dự án sẽ dẫn đến nảy sinh đơn thư khiếu kiện kéo dài và làm ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án, gây mất nhiều thời gian, công sức cho các cơ quan chức năng và các cấp chính quyền địa phương phải giải quyết.

Theo ông Phùng Văn Nghệ - quyền Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, theo nguyên tắc khi xây dựng bảng giá đất hằng năm được xác định theo nguyên tắc sát với giá đất trên thị trường, nhưng giá đất lại bị giới hạn bởi khung giá do Chính phủ quy định, đây là vấn đề bất cập trong việc xây dựng bảng giá đất hằng năm. Từ tình hình thực tế tại các địa phương nêu trên, hiện Bộ TNMT đang tiến hành đánh giá kết quả sau 6 năm thi hành Luật Đất đai trên phạm vi toàn quốc. Bộ sẽ ghi nhận để nghiên cứu trình lên Chính phủ sửa Luật Đất đai trong thời gian tới.