Ảnh minh hoạ.

Trong báo cáo chiến lược 6 tháng cuối năm 2022, Công ty Chứng khoán VnDirect nhận định bất động sản khu công nghiệp sẽ là ngành kinh doanh tiếp tục toả sáng trong phần còn lại của năm nay và trong năm tới.

Thị trường miền Nam: giá thuê tại các thành phố vệ tinh tăng mạnh

Theo thống kê từ VnDirect, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại năm tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam tăng 4,4% so với cùng kỳ (svck) lên 26.000ha trong 2021. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa-Vũng Tàu (BR-VT), Đồng Nai và Bình Dương. Tỷ lệ lấp đầy tại phía Nam duy trì ở mức cao 89,6% (+0,8% svck) trong 2021.

Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 9% svck lên 120 USD/m2/kỳ thuê, theo JLL.

Trong đó, giá thuê tại thành phố vệ tinh tăng mạnh mẽ như BR-VT ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 20% svck lên 94 USD/m2/kỳ thuê trong quý 1/2022 nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Thị trường miền Nam: nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tiếp tục thu hút đầu tư

Cũng tại khu vực miền Nam, thị trường nhà kho (NK) và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) đang nổi lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, lần lượt tăng 10% svck lên 3,5 triệu m2 và 8% svck lên 3,2 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Tỷ lệ lấp đầy NXXS duy trì ở mức cao 89% vào cuối quý 1/2022.

Giá thuê NXXS tại phía Nam tăng nhẹ 0,9% sv quý trước/5,9% svck lên 4,8 USD/m2/tháng trong quý 1/2022.

Diện tích đất KCN phía Nam dự kiến tăng mạnh thêm 3.500ha trong 2022-23

Diện tích đất KCN ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong 2022-23 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Cơ sở hạ tầng phía Nam đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Trong đó, Bình Dương nổi bật với hơn 2.000ha đất KCN dự kiến được đưa vào hoạt động trong 2022-23, với các dự án KCN VSIP 3 (1.000ha) của VSIP, KCN Cây Trường (700ha) của BCM, KCN Nam Tân Uyên (346ha) của NTC.

Bên cạnh đó, VnDirect cho rằng Long An sẽ là điểm sáng nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và thương mại điện tử. Theo đó, những yếu tố này giúp hỗ trợ KCN Hựu Thạnh (500ha) của IDC và KCN Nam Tân Tập sắp tới của SGT (245ha) trở nên hấp dẫn hơn nhờ nắm bắt được nhu cầu đất KCN ngày càng tăng.

Thị trường miền Bắc: nhu cầu vẫn ở mức cao

Đối với thị trường miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại sáu tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 6,0% svck lên 10.600ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% svck lên 86,6%.

Giá thuê đất KCN tại phía Bắc tiếp tục tăng mạnh trong Q1/22, với mức tăng trung bình 9% svck lên 109USD/m2/kỳ thuê.

Trong đó, Hải Dương ghi nhận mức tăng mạnh nhất 9% svck lên 85USD/m2/kỳ thuê, nhờ vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng phát triển. Đáng chú ý, vào quý 1/2022, nhà đầu tư Ấn Độ đã công bố sẽ xây dựng công viên dược phẩm trị giá 12 tỷ USD tại Hải Dương.

Thị trường miền Bắc: giá thuê NXXS duy trì mức tăng ổn định

Nguồn cung mới NK và NXXS lần lượt tăng 7% svck lên 1,3 triệu m2 và 9% svck lên 2,5 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Theo JLL, tỷ lệ lấp đầy NXXS đạt 98% trong Q1/22. Chúng tôi kỳ vọng một số dự án NXXS đáng chú ý sẽ được triển khai vào năm 2022 giúp gia tăng nguồn cung như các dự án của liên doanh KTGBKIM tại KCN Yên Phong II-C và BW tại KCN Hải Dương.

Giá thuê NXXS tại phía Bắc ghi nhận mức tăng ổn định 3,5% svck trong quý 1/2022 lên USD4,7/m2/tháng trong quý 1/2022.

Hưng Yên, Hải Dương nổi lên trong bối cảnh quỹ đất tại các trung tâm KCN ngày càng hạn chế

Diện tích đất KCN ở phía Bắc dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.600ha trong 2022-23 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Trong đó nổi bật KCN Tràng Duệ 3 của KBC nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, một trong những nơi được hưởng nhiều chính sách ưu đãi nhất của Chính phủ Việt Nam, dự kiến sẽ khởi công trong quý 4/2022-2023.

“Trong bối cảnh quỹ đất ở các trung tâm công nghiệp ngày càng hạn chế, chúng tôi nhận thấy Hưng Yên và Hải Dương đang nổi lên nhờ vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng được cải thiện, cũng như sự nỗ lực tích cực của chính quyền địa phương”, theo VnDirec.

Trong đó, KBC nổi bật với ba khu công nghiệp mới (1.291ha) tại Hải Dương và ba cụm công nghiệp mới (225ha) tại Hưng Yên có thể sẽ được bổ sung vào năm 2023-24.

Triển vọng 2022-2023

Đánh giá về triển vọng ngành bất động sản KCN trong thời gian tới, VnDirect cho rằng, việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản KCN trong thời gian tới.

Quốc hội mới đây đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng).

Tương tự trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-25, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương.

Theo đó, VnDirect dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021. Chính phủ cũng cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn trong năm 2022 như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc-Nam. Những điều này sẽ tạo ra một mạng lưới giao thông công cộng kết nối dễ dàng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí sản xuất, chi phí hậu cần,...

Ngoài ra, xu hướng mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. VnDirect duy trì dự báo từ đầu năm nay rằng vốn đăng ký của các dự án FDI và vốn thực hiện của các dự án FDI vào năm 2022 sẽ tăng lần lượt 10% svck và 9% svck.

Theo Houselink, có 460 dự án mở rộng sản xuất (14.052ha diện tích đất) và 473 dự án mới (15.772ha diện tích đất) đang trong giai đoạn chuẩn bị và thiết kế trong quý 1/2022, do đó xu hướng mở rộng sản xuất vẫn còn mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2022.

Ngoài ra, thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng cũng sẽ giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN.

Theo Bộ Công Thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020-25. Theo CBRE Châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25-27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam.

Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors.

Tăng tốc mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu thuê đất KCN

Các công ty KCN niêm yết đang tăng tốc mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu thuê đất KCN đang gia tăng mạnh mẽ. Xét về diện tích cho thuê trong giai đoạn 2022-25, trong đó, VnDirect nhận thấy tiềm năng lớn đối với VGC, KBC và BCM với quỹ đất dồi dào dự kiến đưa vào hoạt động trong ba năm tới.

Theo VnDirect, GVR, PHR cũng có nhiều tiềm năng chuyển đổi vườn cao su thành khu công nghiệp trong 2022-25. Tuy nhiên, thủ tục pháp lý cho các dự án này có thể bị kéo dài do thiếu cơ chế đất đai, đặc biệt là đối với các công ty cổ phần hóa.

Nhìn chung, phần lớn các doanh nghiệp KCN niêm yết sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn đạt kết quả kinh doanh ấn tượng trong quý 1/2022.

Doanh thu quý 1/2022 của VGC tăng 63% svck lên 3.833 tỷ đồng, nhờ vào mảng kính (+257% svck đạt 859 tỷ đồng) và mảng KCN (+22% svck đạt 931 tỷ đồng). Biên lợi nhuận gộp 1/2022 tăng 7,6 điểm % svck lên 36,4% nhờ giá vật liệu xây dựng tăng mạnh. Do đó, lợi nhuận ròng 1/2022 tăng 153% svck lên 702 tỷ đồng.

Doanh thu quý 1/2022 của IDC tăng 60% svck lên 1.673 tỷ đồng nhờ chuyển đổi sang ghi nhận một lần đối với một số KCN. Biên lợi nhuận gộp 1/2022 tăng 8,0 điểm % svck lên 24,8% nhờ đóng góp của ngành động sản có biên lợi nhuận cao. lợi nhuận ròng 1/2022 tăng 381% svck lên 255 tỷ đồng.

Doanh thu quý 1/2022của BCM tăng 2% svck lên 1.433 tỷ đồng, chủ yếu từ KCN và BĐS dân cư. Biên lợi nhuận gộp 1/2022 tăng 15,8 điểm % svck lên 57,3% nhờ bàn giao BĐS dân cư có biên lợi nhuận cao. Tuy nhiên, chi phí tài chính trong 1/2022 tăng mạnh 74% svck lên 266 tỷ đồng trong khi thu nhập từ công ty liên kết giảm 28% svck xuống 170 tỷ đồng. Do đó, lợi nhuận ròng 1/2022 giảm 7% svck xuống còn 425 tỷ đồng