Vì sao nhà đất thế chấp đại hạ giá vẫn không có người mua?

Dự án Grand Sentosa.

Covid-19 ảnh hưởng sâu rộng đến hệ thống tài chính

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), cuộc khủng hoảng Covid-19 đã đặt ra những thách thức chưa từng có đối với khả năng phục hồi kinh tế và tài chính. Mặc dù các biện pháp hỗ trợ tài chính và tiền tệ mở rộng đã góp phần giảm thiểu các vụ vỡ nợ của cả doanh nghiệp và hộ gia đình nhưng việc rút lại các hỗ trợ chính sách sớm trong bối cảnh sự phục hồi không đồng đều giữa các lĩnh vực có nguy cơ làm tăng gánh nặng nợ nần và gia tăng nợ xấu.

Nợ xấu có những hậu quả tiêu cực đối với ngân hàng, làm thắt chặt các nguồn lực của ngân hàng như vốn và nhân lực, làm mất cơ hội cho hoạt động có lợi hơn. Nợ xấu lớn cũng có thể khiến chi phí cho vay của ngân hàng tăng lên do sự không chắc chắn về triển vọng của tổ chức.

Tuy vậy, việc xử lý nợ xấu thường có những trở ngại nhất định. Thị trường mua bán nợ xấu kém thanh khoản có thể gây bất lợi cho ngân hàng khi có thể chỉ bán được giá thấp. Các khoản lỗ tiếp theo do bán chiết khấu cao sẽ làm giảm đáng kể vị thế vốn của ngân hàng và trong một số trường hợp làm mất khả năng thanh toán.

Hàng trăm thông tin bán đấu giá tài sản, khoản nợ được đăng trên website của các ngân hàng mỗi tháng. Ảnh minh hoạ.

Thực tế cho thấy, hàng trăm thông tin bán đấu giá tài sản, khoản nợ được đăng trên website của các ngân hàng mỗi tháng. Tuy nhiên, nhiều tài sản bất động sản bị ngân hàng tịch thu, siết nợ đã được rao bán nhiều lần nhưng vẫn kém hấp dẫn người mua, giá trị liên tục sụt giảm qua từng lần tổ chức đấu giá. Có những ngân hàng đã giảm giá trị các căn hộ chung cư, penthouse tới 20% để nhanh chóng thu hồi vốn.

Ngân hàng bán tài sản đảm bảo

Tại Vietcombank, từ tháng 11/2021, ngân hàng liên tục có thông báo bán đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Kỹ Nghệ Evergreen Việt Nam để thu hồi nợ. Trong lần đấu giá tháng 11/2022, giá khởi điểm của loạt tài sản còn hơn 785,4 tỷ đồng, giảm tới khoảng 300 tỷ đồng so với mức giá Vietcombank đưa ra cách đó gần một năm.

Tài sản đấu giá bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như nhà xưởng, máy móc thiết bị của Công ty TNHH Kỹ Nghệ Evergreen Việt Nam. Các tài sản rao bán có địa chỉ tại số 1 VSIP II, Đường số 7, khu công nghiệp Việt Nam – Singapore II, phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương với tổng diện tích lên tới hơn 30.000 m2.

Vietcombank cũng nhiều lần rao bán tài sản đảm bảo là khách sạn Hemera Boutique Hotel, nằm gần bãi biển Mỹ An - Đà Nẵng để thu hồi nợ. Ngân hàng từng rao bán khách sạn này với giá khởi điểm 100 tỉ đồng hồi cuối năm 2019 rồi giảm xuống 81 tỉ vào tháng 6/2020, tiếp tục xuống 79 tỉ đồng tháng 9/2020 và lần gần nhất là 74,3 tỉ đồng.

Tính đến tháng 11/2022, Vietcombank đã rao bán đến lần thứ 15 khoản nợ của Công ty TNHH Việt Trường Sơn. Đến hết 30/4/2021, tổng dư nợ của Việt Trường Sơn là hơn 33,3 tỉ đồng, trong đó nợ gốc là 12 tỉ đồng, nợ lãi 21,3 tỉ đồng. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ gồm quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Tài sản gồm 5 quyền sử dụng đất và tài sản khác tại các địa chỉ số 5 Lý Thường Kiệt, phường 9, số 361B Nguyễn Tử Lực, phường 8; lô B50, B51 Khu quy hoạch Ngô Quyền - Bạch Đằng, phường 6 và số 2/2 Lê Quý Đôn, Phường 5.

Ngoài ra, tài sản đảm bảo còn có quyền sử dụng đất tại thửa đất số 62A-62B tại phường Lộc Thanh, TP Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng. Ở lần thông báo đấu giá thứ 15, Vietcombank đưa ra giá khởi điểm là 20,6 tỉ đồng, giảm hơn 18 tỉ đồng, tương đương 46% so với lần rao bán đầu tiên vào tháng 4/2020.

Hay tại Ngân hàng Sacombank, đầu tháng 12/2022, nhà băng này cũng thông báo đấu giá không tách rời toàn bộ 18 khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản tại Dự án Khu công nghiệp Phong Phú nằm tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, TP. HCM. Tổng giá trị các khoản nợ tính đến 31/12/2021 là 16.196 tỉ đồng, trong đó nợ gốc là 5.134 tỉ đồng, và hơn 11.061 tỉ đồng nợ lãi. Giá khởi điểm của khoản nợ đấu giá là 7.934 tỉ đồng, tương đương với 49% tổng dư nợ - tức chưa bằng một nửa.

Dự án Khu công nghiệp Phong Phú có quy mô 134 ha, bao gồm 67 ha đất khu công nghiệp và 67 ha đất dành cho dịch vụ công nghiệp (nhà ở chuyên gia, siêu thị, bệnh viện). Phần diện tích 120,2 ha của dự án đã được đền bù, phần còn lại chưa hoàn thành thanh toán đền bù và chưa hoàn thành tái định cư cho 201 hộ dân. Các khoản nợ được đảm bảo bởi tài sản liên quan đến Khu công nghiệp Phong Phú này có dư nợ gần 16.200 tỉ đồng. Sacombank đã rao bán nhiều lần nhưng vẫn chưa tìm khách mua đã giảm giá rất sâu sau mỗi lần đấu giá.

Ví dụ phiên đấu giá ngày 8/4/2022, Sacombank phát giá khởi điểm cho các tài sản liên quan đến Khu công nghiệp Phong Phú là 14.577 tỉ đồng và liên tục hạ giá sâu những phiên sau đó. Đến tháng 9/2022, chỉ 6 tháng sau đó, giá khởi điểm đã hạ còn 8.640 tỉ đồng, tương ứng giám 40% (giảm hơn 5.900 tỉ đồng). Và lần đấu giá gần nhất, giá khởi điểm còn 7.934 tỉ đồng – tương ứng giảm 700 tỉ đồng so với lần đấu giá liền kề trước.

Trong khi đó, Ngân hàng BIDV cũng thông báo bán đấu giá khoản nợ hơn 486 tỉ đồng (bao gồm 347 tỉ đồng nợ gốc và 138,8 tỉ đồng nợ lãi) của Công ty cổ phần Vertical Synergy Vietnam vào đầu tháng 11/2022. Khoản nợ này được ngân hàng chào giá khởi điểm 348,3 tỉ đồng, chỉ tương đương nợ gốc và giảm 120 tỉ đồng so với lần rao bán hồi đầu tháng 7/2022.

BIDV cũng rao bán tới lần thứ 10 một dự án thuộc khu dân cư quận 9 vẫn chưa có người mua dù mức giá khởi điểm đưa ra thấp hơn cả dư nợ gốc của khoản nợ. Cụ thể, ngân hàng thông báo đấu giá lần thứ hai khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Nhà Bách Giang, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Cao Nguyên.

Dự án Kenton Node, ngày nay là Grand Sentosa hiện vẫn còn là gánh nặng nợ khó bán của BIDV. Tháng 8/2022, BIDV ra thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên, bao gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi, phí phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch mua bán nợ. Lũy kế đến ngày 30/6/2022, tổng dư nợ của Công ty Tài Nguyên tại BIDV là 4.904 tỉ đồng, trong đó dư nợ gốc là 2.506 tỉ đồng, dư nợ lãi là 2.397 tỉ đồng. Số nợ này theo các hợp đồng cấp tín dụng các năm 2005, 2006, 2009, 2010, 2012, 2017 và 2020. BIDV đưa ra mức giá khởi điểm cho khoản nợ này là 4.658,8 tỉ đồng, thấp hơn 245 tỉ đồng so với tổng dư nợ của Công ty Tài Nguyên.

Đáng chú ý, trước đó vào tháng 4/2022, BIDV cũng từng rao bán khoản nợ nói trên của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên. Giá trị tổng dư nợ khoản vay gồm lãi khi đó là 4.063 tỉ đồng. Trong đó, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. Số tài sản này được đồng thế chấp tại BIDV, MSB và PVCombank. Riêng BIDV chiếm 58% giá trị tài sản thế chấp.

Theo BIDV, giá trị tài sản thuộc dự án Kenton được định giá vào khoảng 7.837 tỉ đồng. Giá trị tài sản bảo đảm được phân chia, hạch toán tại BIDV là 4.545,5 tỉ đồng.

Việc BIDV rao bán dự án Kenton đã diễn ra từ năm 2020, với giá trị rao bán khoản nợ 4.000 tỉ đồng. Sau hai năm, khoản nợ này vẫn chưa tìm được chủ mới và tổng giá nợ vay tăng lên mỗi ngày theo gộp lãi.

Vì sao vẫn khó bán?

Thực tế, do tác động của đại dịch Covid-19, nhiều khách hàng cá nhân và doanh nghiệp gặp khó khăn không trả được nợ nên các ngân hàng phải thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi. Đặc biệt, rất nhiều bất động sản là khách sạn, resort bị các ngân hàng siết nợ, rao bán trong năm vừa qua khi ngành du lịch là một trong những ngành ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch.

Các khoản vay có tài sản đảm bảo đa số là các bất động sản, trong khi nguồn tiền bị siết chặt, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn trầm lắng với thanh khoản xuống thấp khiến cho việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thêm khó khăn, nhất là những tài sản giá trị lớn.

Có ý kiến cho rằng, hai năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ 2020-2021 có dấu hiệu các tập đoàn phát hành trái phiếu bất động sản đẩy mạnh thâu tóm, mua lại các dự án mới chưa phát triển lẫn các dự án do ngân hàng phát mãi, thanh lý thu hồi nợ hay góp vốn vào các công ty bất động sản… để tích lũy quỹ đất, mở rộng quy mô. Qua đó, thị trường mua bán nợ cũng được hưởng sự sôi động này.

Tuy nhiên, với việc doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác hiện đang gặp khó khăn khi thị trường trái phiếu bị siết lại, các chủ đầu tư không chỉ gặp khó về dòng tiền phát triển dự án mà hầu bao cũng hạn hẹp để có thể quan tâm đến các tài sản, dự án khác.

Hơn nữa, dù những bất động sản ngân hàng đưa ra rao bán được cho là có có giá mềm nhưng với người muốn mua loại tài sản này phải qua nhiều công đoạn, việc sang tên tài sản từng được đem ra thế chấp mất nhiều thủ tục pháp lý và thời gian.

Mặt khác, khi bán nợ xấu, các ngân hàng thường tính đến cả số tiền gốc lẫn lãi, trong khi những tài sản đảm bảo sau một thời gian dài thường không còn giá trị như ban đầu, do đó cũng khó thu hút người mua. Nhìn vào các thông báo bán đấu giá của các ngân hàng thấy có những khoản nợ được ngân hàng giảm mạnh xuống thấp hơn cả dư nợ gốc, chưa tính tiền nợ lãi nhưng rao bán cả chục lần vẫn chưa có khách.

Có thể thấy, dù các ngân hàng đã chấp nhận giảm lãi, hạ giá, nhưng có thể định giá tài sản cao trong quá khứ khiến tổng giá trị khoản nợ vẫn ở mức cao. Theo đó, kể cả cho dù nhà đầu tư muốn đánh giá tài sản thế chấp bất động sản theo định giá giá trị sẽ nhân lên tương lai cũng vẫn vướng giá mua vì gốc vừa cao vừa cộng lãi ngân hàng qua nhiều năm. Đó cũng là một trong những lý do khiến bất động sản phát mại chưa thực sự hấp dẫn.

Đối với ngân hàng, hoạt động định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, tại các ngân hàng thương mại hiện nay, công tác này còn chưa hoàn thiện do thiếu thông tin từ thị trường dẫn tới xác định giá trị bất động sản thế chấp chưa chính xác, kết quả là xác định mức cho vay không đúng với thực tế.

Trên thực tế, thị trường bất động sản không ổn định, có lúc rất sôi động, có lúc lại khá trầm lắng, cũng gây khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, so sánh để định giá. Hơn nữa, trong một khoảng thời gian ngắn, cán bộ định giá khó có thể thu thập đầy đủ và chính xác thông tin.

Hiện nay, ở mỗi ngân hàng thương mại lại có cách định giá tài sản thế chấp khác nhau, cùng một tài sản nhưng ở mỗi ngân hàng cho một kết quả định giá khác nhau.

Trong một số trường hợp, mặc dù người mua vẫn có cơ hội mua được tài sản phát mãi với giá tốt, nhưng do tài sản hoặc một phần tài sản lại đang thuộc diện tranh chấp, có thể mang lại nhiều rủi ro cho người mua, nên họ không mặn mà.