Vì sao người nước ngoài không dễ sở hữu nhà tại Việt Nam?

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố danh sách 23 dự án nhà ở được phép cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu.

Số lượng mua nhà chưa đến... 1%

Trong đó, 22 dự án nằm ở quận Hà Đông, Long Biên, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Sơn Tây, Gia Lâm.. được công bố hồi tháng 6/2020 và một dự án mới được bổ sung vào danh sách là Dự án KĐT Gia Lâm do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Gia Lâm làm chủ đầu tư.

Còn theo báo cáo mới đây của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thống kê sơ bộ từ 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn, tổng cộng trong 5 năm đã bán được 12.335 căn nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

HoREA cho biết, nếu giả định 17 Tập đoàn và doanh nghiệp lớn chiếm khoảng 70-80% thị phần nhà ở bán cho các cá nhân nước ngoài thì có thể ước số lượng căn nhà mà người nước ngoài đã mua trong 5 năm qua trên phạm vi cả nước chỉ vào khoảng 14.800 - 16.000 căn, chiếm 0,85%.

Bên cạnh đó, cũng theo HoREA, Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, có thể mua và sở hữu 01 căn nhà (căn hộ) tại các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và được quyền sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp "sổ hồng" và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ.

Song, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Dự án khu chung cư và thương mại-dịch vụ hỗn hợp Capitaland Hoàng Thành (Hà Nội) là nơi sinh sống của nhiều người nước ngoài

"Việc này dẫn đến hàng chục nghìn căn hộ đã được bán cho người nước ngoài. Cho đến nay, mới có UBND TP Hà Nội cấp "sổ hồng" cho các trường hợp người nước ngoài mua nhà trên địa bàn thành phố. Và số lượng "sổ hồng" được cấp cũng rất ít đó là 6 tổ chức là các công ty và 35 cá nhân" - đại diện HoREA cho biết.

Nhiều vướng mắc

Theo báo cáo Uỷ ban Đối ngoại của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật trong công tác quản lý người nước ngoài tại Việt Nam, việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cũng còn nhiều vướng mắc.

Cụ thể, sự không nhất quán trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 đã dẫn đến việc cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không được xác định rõ có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không, nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khi bán nhà cho cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Bên cạnh đó, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, việc này dẫn đến sự quan ngại của người nước ngoài khi quyết định mua nhà ở Việt Nam.

Một bất cập nữa được luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) chỉ rõ, theo quy định khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ xác lập sở hữu trong địa bàn có dự án nhà ở, thông qua 3 hình thức giao dịch xác lập sở hữu: mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư bằng hợp đồng mua bán; mua nhà từ cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận; nhận thừa kế, tặng/cho của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức trong số lượng quy định trong địa bàn.

Cũng vì câu chữ của Luật Nhà ở mà dẫn đến cách hiểu là người nước ngoài chỉ được mua nhà từ chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai) và nhà ở đã cấp giấy chứng nhận, chứ không được là đối tượng nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như hiện nay.

Để lách vướng mắc này, các chủ đầu tư thường hủy hợp đồng mua bán, hủy hóa đơn giá trị gia tăng rồi ký hợp đồng mua bán mới với người nước ngoài.