Vì sao giá nhà tăng nóng tại Hà Nội?

Tại thị trường Hà Nội, sự chiếm ưu thế của sản phẩm cao cấp (chiếm 75% nguồn cung mới) đã đẩy giá bán lên cao.

Nguồn cung tại Hà Nội đánh dấu mức cao nhất trong 5 năm qua

Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ mới mở bán tại thị trường Hà Nội trong năm 2024 đạt hơn 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023, đánh dấu mức cao nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội đến từ các dự án đã có pháp lý sẵn sàng trong giai đoạn trước.

Với loại hình chung cư tại Hà Nội, trong năm qua, thị trường ghi nhận sự trở lại của các dự án nhà ở tại khu vực nội thành với vị trí đắc địa, sau một thời gian dài vắng bóng do vướng mắc pháp lý. Điển hình là các dự án hạng sang: The Ninety Complex (dự án tại trung tâm thành phố, gần Ngã tư Sở); The Noble Crystal (Tây Hồ) và The Nelson Private Residence (29 Láng Hạ, Đống Đa) do đó thu về kết quả bán hàng khả quan nhờ phục vụ được cả mục đích ở thực và đầu tư cho thuê của người mua.

Tổng nguồn cung căn hộ mới mở bán tại thị trường Hà Nội trong năm 2024 đạt hơn 30.000 căn.

Các dự án được chủ đầu tư tích cực làm thị trường trước khi ra mắt, cùng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán giúp mang lại kết quả bán hàng khả quan; đồng thời nhu cầu mua nhà khu vực nội thành vốn đã cao và bị kìm nén do thiếu hụt nguồn cung nhiều năm, kết hợp tận dụng thời điểm lãi suất vay mua nhà thấp cũng là động lực giúp khách hàng nhanh chóng ra quyết định mua.

Đáng chú ý, 45% số căn chung cư mới ra mắt đến từ các đại đô thị ở phía Đông và phía Tây thành phố do Vingroup đóng vai trò chủ đầu tư chính và cung cấp bán sỉ cho các nhà phát triển phụ, nhờ đó tạo lợi thế rõ rệt về thủ tục pháp lý hoàn thiện.

Với loại hình biệt thự, nhà đất, tâm lý thị trường tích cực đã tỏa đến loại hình biệt thự, nhà đất, thúc đẩy các nhà phát triển đẩy nhanh tiến độ mở bán, với một số dự án đã bắt đầu nhận đặt chỗ cho các tòa mới hoặc đẩy sớm kế hoạch mở bán năm 2024. Tính chung trong năm 2024, tổng nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội đạt hơn 6.300 căn, là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, nguồn cung bất động sản liền thổ tại Hà Nội tăng trưởng mạnh mẽ nửa cuối 2024, chủ yếu đến từ quỹ căn thấp tầng thuộc đại đô thị Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh) và mở bán giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Ocean Park 2&3 (Gia Lâm, Hà Nội).

Nguồn cung bất động sản liền thổ tại Hà Nội tăng trưởng mạnh mẽ nửa cuối 2024.

Nguồn cung tại TP HCM tiếp tục trầm lắng

So với sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường Hà Nội, thị trường bất động sản TPHCM có phần trầm lắng.

Đối với loại hình căn hộ, theo Guotai Junan Việt Nam, nguyên nhân khiến nguồn cung căn hộ TP HCM "chạm đáy", một phần là do nhiều chủ đầu tư cần thêm thời gian thăm dò thị trường trước khi tung hàng, không ít dự án dời thời điểm bán sang các năm sau. Lý do nữa là ít dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy).

TP.HCM dự kiến có thêm khoảng hơn 9.000 căn hộ mở bán mới trong năm 2025, tăng gần gấp đôi so với năm 2024 nhưng chỉ tăng nhẹ so với năm 2023, là mức nguồn cung thấp nhất kể từ 2013.

Đối với loại hình biệt thự, nhà phố tại TPHCM, sau năm 2023 hạn hẹp nguồn cung mở bán mới, nguồn cung nhà phố/biệt thự mở bán trong năm 2024 đạt hơn 230 căn mở bán, gấp 8 lần so với năm trước song vẫn là con số khiêm tốn so với giai đoạn 2016-2022.

Guotai Junan Việt Nam cho rằng, trái ngược với thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà phố/biệt thự của TP.HCM trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10%-20% so với giai đoạn trên.

Nguồn cung mới lớn nhất trong năm đến từ một dự án mới tại khu Tây (huyện Bình Chánh) mở bán hơn 130 căn từ đầu Quý 3. Các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10-50 căn/đợt mở bán. Với nhu cầu nhà ở duy trì cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đều đạt gần 80% trên số căn mở bán.

Theo Guotai Junan Việt Nam, nguồn cung mới trong năm 2025 của TPHCM, dự kiến đạt khoảng hơn 2.000 căn, gấp 8 lần so với năm 2024. Trong những năm tới, nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện nhờ vào các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Các dự án mới này có quy mô đa dạng từ hơn 10 ha đến hơn 300 ha, điển hình có các dự án quy mô lên đến 900 ha và gần 3.000 ha, cung cấp cho thị trường hàng chục nghìn sản phẩm nhà ở thấp tầng xây sẵn.

Giá nhà tăng nóng tại Hà Nội trong khi miền Nam đi ngang

Theo Guotai Junan Việt Nam, sau giai đoạn tăng trưởng nóng về giá gần một thập kỷ và luôn cao hơn thị trường Hà Nội ít nhất 30%, đến 2024, khoảng cách giá bán trên 2 thị trường thu hẹp nhanh chóng và có thời điểm giá bán trung bình tại thị trường TP HCM thấp hơn 20% so với tại Hà Nội.

v

Có thời điểm giá bán trung bình tại thị trường TP HCM thấp hơn 20% so với tại Hà Nội.

Guotai Junan Việt Nam cho rằng, lý do chính cho sự khác biệt này đến từ việc tại thị trường Hà Nội, sự chiếm ưu thế của sản phẩm cao cấp (chiếm 75% nguồn cung mới) đã đẩy giá bán lên cao.

Các đợt mở bán mới thu hút các nhà đầu tư đầu cơ nhằm tìm kiếm lợi nhuận vốn trong bối cảnh lãi suất vay thấp. Tốc độ tăng giá lan tỏa đến thị trường thứ cấp khi: (i) thiếu hụt nguồn cung mới thuộc phân khúc trung cấp khiến nhu cầu chuyển dịch đến các dự án đã mở bán lâu năm song có chất lượng xây dựng tốt, vị trí trung tâm cùng pháp lý đảm bảo; (ii) hạ tầng giao thông phát triển (thông tuyến metro mới, đường vành đai mới giúp các dự án dọc các tuyến đường trên thu hút người mua;

Ngược lại, TP.HCM đang đối mặt với những vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án mới khiến nguồn cung ở khu vực này rất giới hạn. Nhu cầu bất động sản tại TP.HCM cũng đang ở mức thấp do những biến động kinh tế và dân số, dẫn đến việc giá bất động sản tăng chậm.

Từ đầu năm 2023 đến nay, TP.HCM chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ ở phân khúc căn hộ với 17%. Các loại hình khác như đất nền, nhà phố và biệt thự chỉ tăng từ 2-3%, thậm chí có loại hình giảm giá từ 2-8%.

Sau giai đoạn tăng trưởng hai con số do tình trạng khan hiếm nguồn cung và nhu cầu luôn duy trì ở mức cao trong năm 2024, chúng tôi kỳ vọng mặt bằng giá các phân khúc nhà ở tại cả hai thị trường sẽ chỉ tăng trưởng nhẹ một con số trong giai đoạn 2025-2027, khi: (i) mức giá bán trên thị trường hiện đã cao tương đối so với mức thu nhập của người dân; (ii) việc thiếu hụt nguồn cung dần được giải quyết trong những năm tới.