Văn phòng Nhật: Từ thất sủng trở thành con cưng

Giữa cơn bão khủng hoảng nợ công tại châu Âu, các nhà đầu tư nước ngoài đã trở lại thị trường mà trước đó họ đã quay lưng: thị trường bất động sản Nhật, đặc biệt là thị trường văn phòng Tokyo.

Sức hút

“Chúng tôi rất lạc quan về thị trường văn phòng Tokyo”, Ian Hally, Tổng Giám đốc bộ phận Bất động sản châu Á - Thái Bình Dương tại Aviva Investors, nhận xét. Ông nhận thấy tỉ lệ diện tích trống đang tăng chậm trở lại thậm chí giảm xuống tại một số khu vực trong Thành phố. Một nét hấp dẫn khác của thị trường này là giá cả không bị biến động nhiều như ở Singapore hay Hồng Kông.

Ngoài việc tỉ lệ trống đang ổn định trở lại, giá đất tại một số khu vực nội thành đã và đang bắt đầu tăng lên.

Trong quý kết thúc vào tháng 6, giá nhà đã tăng lên so với quý trước tại 33/150 khu vực nội thành theo khảo sát của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật. Con số này đã tăng từ 22 trong báo cáo trước đó.

Thị trường bất động sản Nhật cũng mang lại lợi nhuận cao hơn so với các thành phố tài chính hàng đầu khác trong khu vực. Mức sinh lời hằng năm từ đầu tư bất động sản tại Tokyo là 4,5%, so với chỉ 2,9% tại Hồng Kông và 4,2% ở Singapore, theo Công ty Tư vấn bất động sản Colliers International.

Tuy nhiên, tỉ lệ văn phòng trống vẫn ở mức cao. Tỉ lệ trống tại trung tâm Tokyo đứng ở mức 9,2% vào tháng 8.2012, sau khi tăng trong gần 5 năm qua từ mức thấp 2,5% của tháng 11.2007, theo Miki Shoji, một nhà môi giới văn phòng Nhật.

Một rủi ro đối với các nhà đầu tư là tỉ lệ trống có thể sẽ không giảm mạnh như họ trông đợi. Kinh tế Nhật có thể sẽ không phục hồi mạnh mẽ do dân số đang già đi nhanh và điều này có thể sẽ làm cho mức tăng giá bất động sản tại đây không cao. Một số rủi ro khác như thiên tai, đặc biệt là động đất cũng có thể tác động đến thị trường này. Tuy nhiên, ông Hally, Aviva Investors, cho biết giá cho thuê văn phòng ở Tokyo sẽ tăng trong 12 tháng tới.

Mức sinh lời hằng năm từ đầu tư bất động sản tại trung tâm Tokyo cao hơn so với các thành phố tài chính hàng đầu khác trong khu vực.

Ráo riết săn lùng

Nhà đầu tư nước ngoài là người mua rất tích cực các bất động sản Nhật năm 2006 và 2007 khi giá đất tại đây lần lượt tăng 0,4% và 1,7%. Nhưng trong cơn bão khủng hoảng tài chính toàn cầu, giá đất đã giảm mạnh, lên tới 3,5% năm 2008. Morgan Stanley, một trong những người mua ráo riết nhất, cũng đang bán đi một số tòa nhà.

Tuy nhiên, giờ đây, khối ngoại đang quay trở lại, không chỉ là tìm kiếm mức sinh lời cao hơn mà còn là vì xem thị trường địa ốc Nhật như một nơi trú ẩn an toàn trước các vấn đề nợ công châu Âu, tăng trưởng kinh tế chậm lại ở Nhật cũng như sự trì trệ ở nền kinh tế Mỹ. Phân khúc mà họ đang mua vào chủ yếu là các tòa nhà văn phòng hạng A tại trung tâm Tokyo. Theo họ, phân khúc này có thể sẽ hưởng lợi từ việc nguồn cung bị siết chặt hơn trong những năm tới và nhu cầu tăng khi nền kinh tế hồi phục.

Mapletree Investments, một chi nhánh bất động sản của Temasek (Singapore) đang huy động vốn để thành lập quỹ đầu tiên ở Nhật. Quỹ đang nhắm tới huy động 25-40 tỉ yen vào đầu năm tới và đã mua lại 4 tài sản tại khu trung tâm Tokyo. Trong đó, có TS Ikebukuro, một tòa nhà văn phòng ở quận giải trí và thương mại Ikebukuro trị giá 3 tỉ yen. Mapletree hiện có 15,6 tỉ USD giá trị tài sản đang được quản lý.

Goldman Sachs cũng đang có kế hoạch mở 1 quỹ đầu tư ủy thác bất động sản Nhật. Đây là lần đầu tiên một tập đoàn tài chính Mỹ đầu tư vào bất động sản Tokyo thông qua chi nhánh quản lý tài sản - Goldman Sachs Asset Management Co. Quỹ sẽ nhắm đến nhà đầu tư dài hạn như các quỹ lương hưu và các định chế tài chính Nhật.

Trong khi đó, Công ty quản lý các sản phẩm đầu tư thay thế Mỹ Angeo, Gordon & Co. đã mua lại trung tâm mua sắm Aoyama Bell Commons tại khu thời thượng Aoyama của Tokyo hồi tháng 6 và mua lại cổ phần tại tòa nhà văn phòng Kioicho ở trung tâm Tokyo hồi tháng 3 với Orix Real Estate (Nhật). Lý giải về việc đầu tư này, Jon Tanaka, đứng đầu văn phòng Nhật của Công ty, cho biết thị trường văn phòng Tokyo đang chạm đáy theo chu kỳ. Và đây là cơ hội tốt để Công ty mua vào.