Văn phòng cho thuê - liệu có khủng hoảng thừa?

Các tòa nhà cho thuê ngày càng được xây dựng nhiều trong thành phố

Sức ép hạ giá thuê văn phòng đối với chủ đầu tư các cao ốc tại Hà Nội vẫn chưa thuyên giảm sau khi giá thuê trung bình đã tuột dốc từ 20%-25% trong năm 2010. Đến thời điểm này, giá thuê trung bình của cả 2 phân khúc văn phòng vẫn ổn định và dao động từ 41-42USD/m2/tháng cho hạng A và 27-28USD/m2/tháng cho hạng B. Dự báo, trong năm 2011 sẽ có khoảng 150.000 đến 200.000m2 diện tích văn phòng mới của các dự án phía Tây Hà Nội đi vào hoạt động và sẽ tạo thêm sức ép đối với giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm và thị trường phía Tây.

Sự sụt giảm về giá thuê văn phòng tại Hà Nội năm 2010 cùng với nguồn cung dồi dào của mảng thị trường này đã được các công ty tư vấn bất động sản dự báo về nguy cơ của một cuộc khủng hoảng thừa trong thời gian tới. Theo Knight Frank Việt Nam (Công ty chuyên về dịch vụ bất động sản của Vương quốc Anh tại Việt Nam) với nguồn cung dồi dào như hiện nay, dự kiến sẽ đáp ứng cho nhu cầu trong vòng ít nhất 5 năm.

Bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Knight Frank cho biết, tình trạng thừa nguồn cung văn phòng cho thuê được bắt đầu từ năm 2009 và năm 2010 chứng kiến sự tham gia ồ ạt của các chủ đầu tư vào thị trường cho thuê văn phòng. Trong năm 2010 và đặc biệt là vào cuối quý IV, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội chứng kiến hiện tượng tăng mạnh khi được bổ sung thêm 32.600m2 từ hai dự án mới là tòa nhà hạng A nằm trên khu vực trung tâm là Sentinel Place và tòa nhà hạng B Lilama Tower trên đường Lê Văn Lương.

Dự báo trong năm 2011 với sự xuất hiện của tòa Tháp Keangnam Hà Nội và EVN Tower, cùng với một loạt dự án khác được hoàn thành như Crown Plaza Complex, Handico Tower… sẽ khiến diện tích văn phòng trống được dự báo sẽ tăng lên tới 18%. Mặc dù nhu cầu thuê văn phòng trong nửa cuối năm ngoái đã tăng lên đáng kể và dự báo sẽ tiếp tục xu hướng đi lên, tuy nhiên nguồn cung lớn sẽ tạo ra sức ép khiến chủ đầu tư các tòa nhà đứng trước 2 sự lựa chọn: giảm giá thuê để lấp đầy tòa nhà hoặc giữ giá chào thuê và đối mặt với việc một phần diện tích tòa nhà sẽ bỏ trống.

Theo báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam (Nhà cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới) nguồn cung diện tích văn phòng mới có thể bằng một nửa tổng nguồn cung hiện tại. Dự báo diện tích cho thuê của toàn thị trường trong 4 năm tới sẽ có gần 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng 125 dự án có thể sẽ ra nhập thị trường.

Dù nhu cầu thuê văn phòng sẽ tăng do nhân sự mở rộng, song thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh, đặc biệt là khu vực phía Tây, do nguồn cung tăng vượt xa nguồn cầu. Trong khi đó, nhu cầu của các doanh nghiệp hiện vẫn chưa tăng kịp để lấp đầy nguồn cung. Điều này sẽ tạo ra sức ép lên giá thuê văn phòng tại hầu hết các quận ở Hà Nội và giữ cho mức giá thuê ổn định trong khoảng thời gian ít nhất từ 6 đến 18 tháng tới.

Có thể thấy, nguy cơ khủng hoảng thừa trong lĩnh vực văn phòng cho thuê đang dần hiện hữu. Trong năm 2011, thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng nhanh vượt xa nguồn cầu. Trong tương lại, điều này đòi hỏi cần phải có một sự điều chỉnh ở tầm vĩ mô đối với chiến lược phát triển bất động sản nói chung và lĩnh vực cho thuê văn phòng nói riêng để phù hợp với nhu cầu thực tế.