Từ chuyện giá đất đền bù, nhìn về vấn đề minh bạch đất đai

Chỉ có sự nhập cuộc của các ngành liên quan có chính sách hoạch định và có khả năng gắn kết với nhau mới thật sự giải quyết được vấn đề Ảnh: Hoàng Long

Thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đ gỉp phần ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; giảm dần tnh trạng khiếu nại, khiếu kiện liân quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư. Do xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất đ tiếp cận được giá thị trường, đ cỉ tc động tích cực nâng cao ý thức sử dụng đất, tiết kiệm đất, đặc biệt là đất trồng lúa nước.

Nghị định cũng góp phần sàng lọc các nhà đầu tư, loại bỏ các doanh nghiệp kém năng lực "ôm” đất để trục lợi; tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có năng lực thực sự đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đặc biệt là các dự án lớn như: nhà ga T2 Nội Bài, nút giao thông Thanh Xuân, đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phìng, đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai, đường Cầu Giẽ - Ninh Bnh, Dự n ti định cư thủy điện Sơn La, Dự án khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hóa) và nhiều dự án khác. Thủ tục hành chính trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; thủ tục lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thủ tục phê duyệt dự án đầu tư, so với trước đây đ rơt ngắn thời gian thực hiện từ 1/3 đến 1/2 thời gian.

Với Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư phải mua quyền sử dựng đất theo giá tự thỏa thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường. Trong khi đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30 - 60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dịi gi đất trên thị trường.

Tại hội thảo mới đây, "Kiểm toán thu sử dụng đất với việc tăng cường quản lý thu ngân sách, quản lý đất đại tại các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương”, do Kiểm toán Nhà nước tổ chức, ông Nguyễn Văn Hiệu, đại diện Kiểm toán Nhà nước khu vực IV cho biết: Trong thời gian qua, Kiểm toán Nhà nước chỉ kiểm toán được nội dung về thu tiền sử dụng đất, mà chưa kiểm toán về quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chưa kiểm toán được đối với đối tượng xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cỉ pht sinh nghĩa vụ tđi chnh... Lý do được nêu ra là không thể không tính giá đất theo giá thị trường, và trong kinh tế thị trường, giá đất là thành tố với chi phí rất lớn. Mặc dù Bộ Tài chính đang nghiên cứu để tính giá đất sát theo giá thị trường, nhưng cũng không thể đúng theo giá thị trường hoàn toàn được.

Điển hnh trong cc sai phạm lđ việc xc định diện tích phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, không đúng đơn giá đất, không đúng tiền đền bù được khấu trừ... trong đó nổi lên là việc không áp dụng đơn giá theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bnh thường. Đặc biệt là tnh trạng miễn giảm tiền sử dụng đất không đúng quy định, như dự án phân lô chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đó có thỏa thuận giữa người nhận chuyển nhượng tự xây nhà theo quy hoạch), nhưng được cơ quan thuế miễn giảm tiền sử dụng đất theo phương thức xây nhà để bán.

"Chúng tôi ban hành giá đất theo từng năm, nhưng có những khu đất dù thành phố có nâng lên gấp 10 cũng không bằng giá thị trường”, Phó Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng Vị Duy Khương nói. Việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường tại Nghị định 69/CP cũng đ nảy sinh nhiều bất cập khỉ giải quyết trân thực tế. Đơn cử như việc quy định "căn cứ giá đất chuyển nhượng trên thị trường để áp cho một số trường hợp” hay việc quy định "giá đất trong điều kiện bnh thường... được hnh thđnh từ những giao dịch thực tế mang tnh phổ biến...” lđ những quy định khó có thể áp vào thực tế.

Ngoài ra, đến thời điểm này, Bộ Tài chính vẫn chưa ban hành thông tư hướng dẫn quy trnh xc định giá đất tính tiền sử dụng đất theo giá thực tế trên thị trường, tiền đền bù và hỗ trợ về đất theo giá thị trường để làm căn cứ tính khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Chỉ cỉ sự nhập cuộc của cc ngđnh liân quan cỉ chính sách hoạch định và có khả năng gắn kết với nhau mới thật sự giải quyết được vấn đề. Trong đó, Bộ Tài nguyên – Môi trường chủ tr, phối hợp với Bộ Tđi chnh hướng dẫn các địa phương về phương pháp xác định giá đất sát giá thị trường theo quy định tại Nghị định 69/CP theo hướng thủ tục nhanh gọn, chính xác.

Hiện Bộ Tài chính đang dự thảo hai nghị định gồm: Nghị định 142 sửa đổi về thu tiền cho thuê đất và Nghị định 198 sửa đổi về thu tiền sử dụng đất. Hai nghị định này đ được lấy ý kiến rất rộng ri ở các bộ, ngành, địa phương và nhất là ở các doanh nghiệp và hiện nay đang trnh lân Chnh phủ để lấy ý kiến của các thành viên Chính phủ. Hai nghị định này về mặt thu tiền sử dụng đất th khĩng cỉ đột phá lớn nhưng sẽ xử lý một số vấn đề về kỹ thuật để đảm bảo nguyên tắc việc giao đất, thu tiền sử dụng đất phải bám theo giá thị trường.