Trước khi XUỐNG TIỀN đất nền Đức Hòa, CẦN BIẾT về dự án khu dân cư 36 ha “cách TP.HCM con kênh”?

San lấp phần lớn mặt bằng, chưa hình thành khu dân cư

Dự án Khu dân cư tại xã Đức Lập (trước đây là xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; nay thuộc tỉnh Tây Ninh) do Công ty Cổ phần Đầu tư Vĩnh Tuy làm chủ đầu tư, có diện tích 362.554 m² (khoảng 36,2 ha), quy mô dân số thiết kế khoảng 5.968 người.

Xem chính xác vị trí dự án trên map.cafeland.vn

Theo hồ sơ đề xuất cấp giấy phép môi trường năm 2025, khu đất dự án đã được san lấp sơ bộ khoảng 85,75% diện tích. Tuy nhiên, hiện trạng khu vực chưa hình thành khu dân cư hoàn chỉnh, chưa triển khai đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Về vị trí, dự án nằm tại xã Đức Lập, có ranh giới: Phía Đông giáp Khu công nghiệp Đức Hòa III – Việt Hóa; Phía Tây giáp khu dân cư Hồng Đạt; Phía Nam giáp đường tỉnh 823B, liền kề Khu công nghiệp Silico; Phía Bắc giáp đường tỉnh 823C, gần kênh Xáng Thầy Cai, cách khoảng 70 m

Khu vực này được xác định là vùng tiếp giáp trực tiếp giữa TP.HCM và Long An (cũ), tập trung dày đặc các khu công nghiệp và trục giao thông tỉnh, đang trong quá trình chuyển đổi từ đất công nghiệp sang đất phát triển đô thị theo các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt.

Pháp lý đã có quy hoạch1/500, đang xin giấy phép môi trường

Về mặt pháp lý, dự án đã được UBND tỉnh Long An (nay là tỉnh Tây Ninh) ban hành Quyết định số 11384/QĐ-UBND ngày 30/11/2023 chấp thuận chủ trương đầu tư. Tiếp đó, Quyết định số 5736/QĐ-UBND ngày 12/6/2024 chấp thuận Công ty CP Đầu tư Vĩnh Tuy là nhà đầu tư thực hiện dự án trên diện tích khoảng 36,2 ha.

Theo phân loại của Luật Đầu tư công, dự án thuộc nhóm B, với tổng mức đầu tư khoảng 2.725 tỷ đồng. Đồng thời, theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường, đây là dự án thuộc nhóm II, bắt buộc phải có Giấy phép môi trường trước khi triển khai xây dựng hạ tầng và đưa vào vận hành.

Hiện nay, chủ đầu tư đang thực hiện Báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường, cơ quan có thẩm quyền thẩm định và cấp phép là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh. Đây là bước pháp lý bắt buộc, quyết định khả năng triển khai các hạng mục tiếp theo của dự án.

Hơn 1.300 sản phẩm nhà và đất theo đồ án 1/500

Theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, dự án được định hướng phát triển thành khu dân cư đô thị, với cơ cấu sản phẩm gồm:

• 279 căn nhà liên kế, xây thô, hoàn thiện mặt ngoài để chuyển nhượng
• 1.038 lô đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng theo thiết kế được duyệt
• Các khu chung cư thấp tầng, công trình hỗn hợp, thương mại – dịch vụ, bãi đỗ xe
• Quỹ đất dành cho giáo dục, y tế, văn hóa – thể thao, hạ tầng xã hội và kỹ thuật

Hệ số sử dụng đất bình quân đạt khoảng 50,43 m²/người, phù hợp với tiêu chuẩn quy hoạch đô thị. Phần cây xanh, mặt nước và hạ tầng công cộng được xác định là các hạng mục chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh và bàn giao cho Nhà nước quản lý, vận hành.

Dự án cũng bố trí khu tái định cư phục vụ các hộ dân bị ảnh hưởng bởi công tác giải phóng mặt bằng, theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đầu tư đồng bộ, nhưng mới ở giai đoạn hồ sơ

Theo hồ sơ môi trường, dự án đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ gồm giao thông nội khu, cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa – nước thải, cây xanh và chiếu sáng công cộng.

Đáng chú ý, dự án xây dựng trạm xử lý nước thải sinh hoạt tập trung công suất 1.029,5 m³/ngày đêm, thu gom toàn bộ nước thải phát sinh trong quá trình vận hành khu dân cư trước khi xả ra môi trường tiếp nhận theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Tổng nhu cầu nước sạch của toàn khu được tính toán khoảng 1.183,9 m³/ngày đêm, nguồn cấp từ Nhà máy nước Phú Mỹ Vinh thông qua tuyến ống D600 dọc đường tỉnh 823B. Hệ thống cấp nước được thiết kế theo nguyên tắc mạng vòng kết hợp mạng cụt, đảm bảo cấp nước an toàn và ổn định.

Về điện năng, dự án lấy nguồn từ trạm biến áp 110/22kV Đức Lập, với tổng công suất tính toán khoảng 3.289,9 kVA, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, dịch vụ và chiếu sáng cho khu dân cư quy mô gần 6.000 người.

Tuy nhiên, theo hồ sơ hiện tại, các hạng mục này mới dừng ở giai đoạn quy hoạch và đề xuất trong hồ sơ môi trường, chưa có thông tin về việc hoàn thành, nghiệm thu hoặc bàn giao hạ tầng kỹ thuật.

Đánh giá môi trường: Không nằm trong khu vực nhạy cảm

Báo cáo đánh giá hiện trạng môi trường cho thấy khu đất dự án không nằm trong khu vực có yếu tố nhạy cảm về môi trường. Trong bán kính 2 km xung quanh dự án không có khu bảo tồn thiên nhiên, di tích lịch sử – văn hóa hay nguồn cấp nước sinh hoạt đặc biệt theo quy định tại Nghị định 05/2025/NĐ-CP.

Các tác động môi trường chủ yếu được xác định đến từ:

Giai đoạn thi công: bụi, tiếng ồn, chất thải xây dựng, phương tiện vận chuyển vật liệu

Giai đoạn vận hành: nước thải sinh hoạt, khí thải từ máy phát điện dự phòng, chất thải rắn sinh hoạt và một lượng nhỏ chất thải nguy hại

Chủ đầu tư đã đề xuất các biện pháp giảm thiểu, bao gồm thu gom – phân loại chất thải, xử lý mùi tại trạm xử lý nước thải, quan trắc môi trường định kỳ và vận hành thử nghiệm các công trình xử lý trước khi đưa vào sử dụng chính thức.

Chưa đủ điều kiện mở bán, người mua cần thận trọng

Từ góc độ thị trường, hồ sơ pháp lý cho thấy dự án hiện chưa bước vào giai đoạn kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng nhà ở hoặc đất nền chỉ được phép thực hiện sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, nghĩa vụ tài chính và các thủ tục pháp lý liên quan, trong đó giấy phép môi trường là điều kiện bắt buộc.

Điều này đồng nghĩa, tại thời điểm hiện nay, dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức. Các giao dịch nếu phát sinh sớm đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý và phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện hồ sơ, hạ tầng của chủ đầu tư.

Đối với người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc theo dõi tiến độ cấp giấy phép môi trường, triển khai hạ tầng thực tế và thông tin đủ điều kiện bán hàng là yếu tố then chốt để đánh giá mức độ rủi ro, tiến độ và khả năng hình thành khu dân cư đúng quy hoạch tại khu vực Đức Hòa – giáp ranh TP.HCM.