Việc 'săn' đất xen kẹt tại quận nội thành giờ đây đã lan ra cả các huyện ngoại thành. Những mảnh đất dạng này đang trở thành hàng hóa khiến giới đầu tư đổ xô đi tìm với hy vọng… đổi đời. Tuy nhiên, đây cũng là cuộc dạo chơi đầy mạo hiểm không dễ ăn.
Chị Mai
- Quốc lộ 2, huyện Sóc Sơn cho biết, khu đất trước mặt đã vào quy hoạch
của một trường Cao đẳng, họ lấy từ con mương trở ra, còn lại không dính
vào dự án. Mua đất này vừa rẻ lại có hai mặt tiền kinh doanh
Vốn ít, lãi to
Ông T - một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm
trong lĩnh vực bất động sản mới đây cao hứng tâm sự, thời gian qua
trong khi nhiều người lao vào đầu tư đất dự án, đang vò đầu bứt tai do
lỡ 'mắc cạn' vì chính sách mới như nghị định 71 thì ông lại đang rung
đùi vì thắng đậm cả mấy vụ đầu tư vào đất xen, đất kẹt tại mấy quận nội
thành.
Theo ông T, đầu tư vào phân khúc này tưởng khó xơi
nhưng kỳ thực lại rất ngon ăn. Thứ nhất, vốn bỏ ra để mua những thửa
đất thuộc loại đầu thừa đuôi thẹo, giấy tờ không đầy đủ hoặc chưa có
không cần quá nhiều. Nếu là đất nông nghiệp nằm lọt giữa đất thổ cư nữa
thì lại càng tốt. Các chủ đầu tư thường mua được với giá rất hời. Thứ
hai, chính vì là các thửa đất xen kẹt thường có diện tích nhỏ, vị trí
thường nằm khá sâu nên rất vừa tiền với một số lượng cực lớn các gia
đình thực sự có nhu cầu mua nhà với khả năng tài chính từ 1,5 đến 2 tỷ
đồng. Thứ ba, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào đất xen kẹt rất lớn nếu xây
từ nhà cấp 4 thành nhà nhỏ đôi ba tầng hoặc chuyển hóa được thủ tục
giấy tờ như đất chưa có giấy tờ thành đất có sổ đỏ hẳn hoi. Chỉ cần
chịu khó bổ công săn lùng, bỏ tiền lo giấy tờ, đầu tư dăm trăm triệu tu
sửa hoặc xây mới thì có thể lãi tiền tỷ như chơi.
Thường các nhà đầu tư phân khúc này rất nhạy bén với
những thông tin quy hoạch như cống hóa, làm đường hoặc mở công viên,
cải tạo kè bờ các con sông trên địa bàn Hà Nội như sông Tô Lịch, sông
Nhuệ, Kim Ngưu. Nhiều người đã trúng đậm nhờ đón đầu, mua được những
thửa đất tít trong các xó xỉnh tưởng như chẳng ai để ý. Đùng một cái
khi dự án triển khai, những thửa đất kẹt trên giá tăng gấp vài lần là
chuyện thường. Những khu vực được giới đầu tư thời gian qua bỏ công
lùng kiếm nằm dọc sông Tô Lịch như Hoàng Quốc Việt, Yên Hòa, Cống Mọc,
Thanh Xuân hay dọc sông Kim Ngưu như Minh Khai, Lạc Trung, Hoàng Mai…
Dĩ nhiên theo ông T, chủ đầu tư muốn tránh được rủi ro và chắc thắng
thì phải có quan hệ tốt với địa chính phường và hơn nữa để được ‘hoa
tiêu’ chính xác và giúp việc hợp thức hóa thủ tục thuận lợi….
Khu vực nằm giữa đường Bạch Mai và đường Võ Thị Sáu,
Trần Khát Chân thuộc quận Hai Bà Trưng thời gian gần đây nóng lên từng
ngày vì những phi vụ mua bán nhà đất xen kẹt. Có căn nhà diện tích chỉ
khoảng 30 m2 vừa được bán giá 1,8 tỷ chỉ mấy hôm sau đã được sang tay
với giá 2,3 tỷ. Chủ mới của nó vừa sửa sang lại một chút đã có người
đến trả hơn 3 tỷ. Một căn khác chỉ rộng hơn 20m2 vừa bán sáng chủ nhà
mặt méo xệch vì đến chiều đã có người khác trả chênh gần tỷ đồng. Thật
chẳng khác nào bị mất của, tiếc đứt ruột, chủ nhân cứ ngớ người ra vì
không hiểu tại sao giá nhà đất ở đây cứ nhảy vòn vọt, vừa bán đã thấy
hớ. Giờ đây, cơ hội kiếm tiền đã khiến việc săn lùng đất xen kẹt lan ra
cả các huyện ven đô.
Lan cả ra ngoại thành, trong vai người mua đất, phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp Online đã
tìm đến huyện Đông Anh – một trong những huyện đang phát triển với
nhiều dự án được triển khai. Có mặt tại xã Vân Nội, chị Hương – một cò
đất tại xã dẫn tôi đến mảnh đất nằm gần mương và nói, cách đây 2 năm,
mảnh đất này không được giới đầu tư mặn mà. Nhận thấy tính khả thi của
mảnh đất, chị lập tức gom tiền, mua đứt cả thửa với giá chỉ 3 triệu
đồng/m2. Chị chắc chắn khu vực này sẽ vào quy hoạch, miếng đất sẽ tăng
gấp 3, gấp 4. Đúng như dự đoán, sau một năm, khu tái định cư được quy
hoạch gần đó, mảnh đất chị Hương mua giờ đã thành mặt đường, khách trả
2 tỷ chị chưa bán. Chị cũng cho biết: “Dạo này khách đến tìm mua toàn hỏi đất xen kẹt, nhỏ lẻ bởi giá vừa rẻ lại làm được sổ đỏ đàng hoàng, vốn ít lợi nhuận lại cao”.
Đi tiếp lên khu vực Sóc Sơn – một trong năm đô thị vệ
tinh của Thủ đô, biết tôi có ý định mua đất xen kẹt với giá rẻ, chị Mai
– Quốc lộ 2, phố Thanh Nhàn nhanh nhảu dẫn tôi ra 3 lô đất sau nhà. Chị
nói, khu đất trước mặt vừa vào quy hoạch của một trường Cao đẳng, họ
lấy đất từ con mương trở ra, còn lại không dính vào dự án. Mua đất này
vừa rẻ lại có mặt tiền kinh doanh, hơn nữa, sổ đỏ làm cực kỳ đơn giản.
Khảo sát của phóng viên cho thấy, mức giá được chào bán cho dạng đất
hiếm này thấp hơn so với giá đất ở khu vực này từ 10 -13 triệu đồng/m2.
Tình cờ gặp một “đại gia” chuyên săn đất, anh Nguyễn
Huy Hưng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cho biết, để một thời gian, những
mảnh đất loại này cũng lên giá không kém gì so với đất đã có sổ đỏ. Anh
có mua một mảnh đất tại quận Hà Đông đầu năm 2009 với giá 4 triệu
đồng/m2. Sau một năm, mảnh đất xen kẹt của anh đã tăng giá gấp 3 so với
ban đầu. Như vậy, với hơn 130 m2 đất xen kẹt trong khu dân cư, anh Hưng
đã bỏ túi gần tỷ đồng mà không phải thực hiện các thủ tụ rườm rà như
mua bán đất đã có sổ đỏ.
Con dao hai lưỡi
Quyết định 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 cho phép hộ gia đình,
cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà
ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông
nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, việc đầu tư vào các mảnh đất này cũng
chính là con dao hai lưỡi khiến các nhà đầu tư mất trắng nếu không tỉnh
táo.
Ông Nguyễn Hữu Đoàn – Chuyên gia nhận định thị trường bất động sản cho biết: “Mặc dù lợi
nhuận của đất xen kẹt rất cao nhưng tỷ lệ ăn thua là 50/50. Nếu mua đất
mà dính vào quy hoạch là coi như mất trắng, còn nếu không thì thắng
lớn”.
Theo ông Đoàn, một trong những điều kiện để chuyển đổi đất xen kẹt
là hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải cam kết
bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan quản lý phần diện
tích nằm trong phạm vi ranh giới mở đường quy hoạch và lối đi chung,
diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công
cộng... Cũng chính bắt nguồn từ điều kiện này mà đã nhiều người sau khi
đã mua xong thửa đất đành ngậm đắng nuốt cay vì phát hiện ra mảnh đất
đã nằm trong diện quy hoạch.
Hạ tầng khu vực đang thay đổi từng ngày
Khi hỏi về thủ tục cấp sổ đỏ, chị Mai cho biết, chỉ cần có chứng
nhận của hai bên, sau đó mang lên Phòng Tài nguyên và Môi trường của
huyện làm thủ tục là được cấp sổ đỏ. Đây cũng chính là hạn chế của việc
mua bán dưới dạng quá "đơn giản" bởi khi thực hiện các giao dịch mua
bán, giấy tờ thường chỉ ở dạng phôtô và đã qua tay nhiều người. Điều
này tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người bán đất xen kẹt có thể cùng
một lúc bán trao tay cho ba bốn người cùng một mảnh đất. Khi phát hiện
ra thì người mua phải chịu thiệt vì những giao dịch được thực hiện
trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có tính pháp lý.
Trao đổi với anh Nguyễn Huy Hưng, thời gian đầu đi làm sổ đỏ cho mảnh đất xen kẹt của anh rất khó khăn nhưng sau này quen dần. “Nói chung, việc
cấp sổ đỏ cho các mảnh đất xen kẹt, nhỏ lẻ là không hề đơn giản, nói
cách khác là đã có dịch vụ và có cơ chế ăn chia cụ thể, không phải cá
nhân nào cũng có thể tự xin làm được” – Anh Hưng cho hay.
Ở khía cạnh khác, các chuyên gia bất động sản chia sẻ :“ Lời
khuyên dành cho những người có nhu cầu mua đất xen kẹt trong khu dân cư
là cần tìm hiểu rõ về nguồn gốc cũng như giấy tờ liên quan đến mảnh
đất, tránh nhẹ dạ cả tin mà mất tiền, đất chẳng thấy đâu”.
Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; phương án sản xuất, kinh
doanh sau khi chuyển đổi; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
bản sao hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử
dụng đất và các văn bản cam kết khác. UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian giải quyết
không quá 13 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không đủ
điều kiện hoặc phát sinh khiếu kiện phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý
do cho người sử dụng đất biết. Theo quy định, người xin chuyển mục đích sử dụng đất
phải nộp 50% tiền sử dụng đất (đối với đất vườn liền kề trong cùng thửa
đất có nhà ở trong khu dân cư); nộp 100% tiền sử dụng đất (đối với đất
nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư) theo khung giá đất ở khu vực do
Thành phố ban hành hằng năm. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2010. |