Tranh chấp tại các khu chung cư, để tránh những đổ vỡ về niềm tin

Hiếm có chủ đầu tư nào tổ chức hội nghị nhà chung cư để “giao quyền”, mà họ thường giữ lại để tiếp tục công việc quản trị của mình và thu phí theo ý mình. Ảnh: minh hoạ

Trong vài năm gần đây, các khu chung cư được xây dựng và phát triển với chất lượng xây dựng và cuộc sống trong nhà chung cư được cải thiện và cao hơn so với chất lượng của “nhà tập thể” hay “chung cư cũ” trước đây. Nhưng dường như các chung cư càng cao cấp thì tranh chấp tập thể càng căng thẳng giữa những cư dân (chủ sở hữu) với nhà đầu tư xây dựng chung cư (thường kiêm luôn cả công tác quản lý chung cư), điển hình như các khu chung cư The Manor, Sun City, Golden Westlake hay Keagnam.

Trong khi đó, phương pháp mà người dân tại các khu chung cư cao cấp này sử dụng để giải quyết với các đơn vị xây dựng/quản lý lại không phải theo các phương pháp mà một quan chức của bộ Xây dựng gợi ý: thông qua cơ quan tài phán.

Tại sao lại như vậy? Người dân không có niềm tin vào cơ quan tài phán; các quy định pháp luật còn “mù mờ” mà người dân không thể nào trông cậy để giải quyết; các cơ quan nhà nước đã “buông” để người dân tự giải quyết với nhà đầu tư xây dựng “theo cơ chế thị trường” (như sở Xây dựng TP.HCM đang dự kiến) hay người dân đã “hớ” khi ký kết hợp đồng với đơn vị xây dựng/quản lý (như một vị quan chức của bộ Xây dựng từng phát biểu)?

Để giải quyết rốt ráo được tranh chấp tập thể trong các khu chung cư thì phải xem xét nhiều nguyên nhân. Trong đó có một nguyên nhân căn bản là: thị trường bất động sản chung cư hiện nay là của ai? Của người mua/người sử dụng chung cư hay là của các nhà đầu tư xây dựng chung cư?

Không cần phân tích thêm vì đã có nhiều phân tích đã nêu lên rằng thị trường bất động sản nói chung và thị trường chung cư nói riêng hiện nay bị “làm giá” bởi các chủ đầu tư xây dựng hoặc thị trường bất động sản Việt Nam không vận hành theo cơ chế thị trường thật sự mà bị điều chỉnh bởi các công ty kinh doanh bất động sản, tài chính, xây dựng. Ở phân khúc bất động sản chung cư hiện nay, thị trường này“nằm trong tay” các chủ đầu tư xây dựng. Như vậy, nếu cơ quan nhà nước cho rằng “phí chung cư cho thị trường điều tiết” thì phí chung cư đó sẽ bị tác động nhiều bởi các chủ đầu tư xây dựng.

Vai trò của các chủ đầu tư xây dựng trong việc điều chỉnh phí chung cư có thể nhận thấy qua hai yếu tố điển hình sau:

1. Chủ đầu tư xây dựng là người có toàn quyền áp đặt các điều kiện của hợp đồng mua bán chung cư, quy chế quản lý chung cư… Thời gian vừa qua, hầu hết trong các trường hợp mua chung cư, người dân được “suất” mua trực tiếp từ chủ đầu tư là “hiếm lắm”. Những người mua trực tiếp thì phải chen chúc mãi mới đến lượt hay thông qua các mối quan hệ chằng chịt mới mua được, thì làm sao có cơ hội được đàm phán, xem xét hợp đồng. Còn phần lớn người dân mua được chung cư là thông qua hình thức “mua lại” từ người khác. Người mua lại thì không có quyền được đàm phán hợp đồng hay bất kỳ văn kiện pháp lý nào với chủ đầu tư xây dựng. Đấy là chưa kể, nhiều người mua thông qua hợp đồng góp vốn, cho vay vốn… để đưa tiền của mình vào giữ chỗ. Đến khi nhìn hợp đồng mua bán hay bất kỳ điều kiện nào từ phía chủ đầu tư đưa ra thì cũng đành phải chấp nhận vì đã “rót tiền” cho chủ đầu tư xây dựng mất rồi.

2. Các cơ quan nhà nước đã chưa làm tốt vai trò xây dựng pháp luật, thanh tra, giám sát các quy định pháp luật về xây dựng và quản lý chung cư. Luật Nhà ở quy định “trong vòng 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để bầu ban quản trị. Khi chưa thành lập được ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của ban quản trị”.

Tuy nhiên, rất hiếm có chủ đầu tư nào tổ chức hội nghị nhà chung cư để “giao quyền”, mà họ thường giữ lại để tiếp tục công việc quản trị của mình và thu phí theo ý mình. Nhưng cũng chưa thấy có trường hợp nào chủ đầu tư bị phạt hay buộc phải làm đúng quy định của pháp luật. Trong khi luật đâu có cho phép người sở hữu, sử dụng được tổ chức hội nghị của chính mình để quyết định về chất lượng quản lý nhà của mình hay phí chung cư của mình. Do luật Nhà ở đặt ra thiết chế hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư và ban quản trị để giải quyết vấn đề phí chung cư cũng như các công tác quản lý nhà chung cư khác, nên các thiết chế chính trị cơ sở hoặc thiết chế cộng đồng dân cư như tổ dân phố, chi bộ Đảng, mặt trận Tổ quốc… lại không thể tham gia phản ánh nguyện vọng của người dân trong vấn đề quản lý và phí chung cư.

Từ hai yếu tố điển hình nêu trên và còn qua những yếu tố khác tạo cho nhà đầu tư xây dựng chung cư có khả năng điều chỉnh thị trường, người dân đâu có quyền được lựa chọn theo thị trường, được đối xử bình đẳng. Và khi các thiết chế nhà nước, thiết chế tư pháp và các thiết chế “giả định” của pháp luật không bảo đảm được quyền lợi của người dân thì người dân buộc lòng phải tìm biện pháp “đám đông khiếu nại”.

Biện pháp này thực sự sẽ gây hỗn loạn về trật tự và nhiều hậu quả xã hội khác, trong đó là sự đổ vỡ về niềm tin đối với các thiết chế pháp luật. Do đó, bộ Xây dựng, UBND, sở Xây dựng của các địa phương cần phải có biện pháp hữu hiệu và quyết liệt để giải quyết các yếu tố điển hình và cốt lõi, chứ không chỉ đơn thuần giải quyết mang tính hình thức hay buông xuôi.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang