Tranh chấp tại các chung cư: Cẩn trọng với điều khoản hợp đồng

Các chuyên gia cho rằng, vấn đề này xuất phát từ việc người dân thiếu kiến thức hoặc không chú ý đến những điều khoản của hợp đồng liên quan đến căn hộ khi mua.

Tranh chấp gia tăng

Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng theo báo cáo của Sở Xây dựng các tỉnh, TP. Trong thời gian gần đây những tranh chấp tại các dự án nhà chung diễn ra khá nhiều với chiều hướng ngày càng phức tạp.

Tính đến cuối năm 2019, cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, trên 60% các dự án tập trung ở 2 TP lớn là: Hà Nội và TP Hồ Chí Minh với hàng triệu dân sinh sống. Đến đầu quý III/2019, cả nước có trên 460 vụ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.

Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP Hồ Chí Minh cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Ngoài tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì (2%) nhà chung cư, thì những tranh chấp liên quan đến sở hữu chung – riêng cũng đang là vẫn đề gây nhiều khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước.

Tranh chấp tại các dự án chung cư có nguy cơ bất ổn về an ninh - trật tự (Ảnh: Doãn Thành)

Điều 100, Luật nhà ở 2014 quy định rõ ràng về phần sở hữu chung – riêng. Nhưng đối với phần sở hữu chung rất nhiều chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng của phòng gym khi cho thuê làm văn phòng, chuyển nhà sinh hoạt cộng đồng từ tầng 6 xuống tầng hầm, hay lấn chiếm tiện ích của hồ bơi, hầm để xe máy được chủ đầu tư lấy lại 70% diện tích...

Theo KTS Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội, nhiều chủ đầu tư đã “cố tình” biến phần sở hữu chung để phục vụ lợi ích cho doanh nghiệp của mình. “Diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng bị cắt xén không đủ theo quy định. Tầng tum, tầng kỹ thuật thì được “biến” thành các căn hộ để bán” – ông Ánh cho hay.

Đối với phần sở hữu riêng, thì việc tính toán diện tích cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi. Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam Phạm Thanh Tùng cho biết, nhiều căn hộ khi người dân vào ở thì mới biết là bị thiếu diện tích, nhưng việc này đã được các chủ đầu tư tính toán từ trước. “Ví dụ diện tích căn hộ là 70m2, nhưng diện tích đó được tính từ tim tường hay trong giới hạn lòng nhà cũng cả là vấn đề gây tranh cãi giữa chủ đầu tư với cư dân. Cư dân thì nghĩ rằng diện tích đó là toàn bộ phần lòng nhà, nhưng chủ đầu tư lại tính từ tim tường” – ông Tùng nói.

Chủ quan với những điều khoản hợp đồng

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu chung – riêng có 2 nguyên nhân: Thứ nhất, là do cư dân khi mua bán không tìm hiểu kỹ các điều khoản của hợp đồng và không tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật, khi đi vào sử dụng thì xảy ra tranh chấp; Thứ hai, là do một số chủ đầu tư vẫn có tình trạng cố tình”lách luật”, có những chủ đầu tư không thực hiện đúng theo thiết kế quy hoạch và giấy phép được cấp.

“Vấn đề phát triển nhà chung cư là có trước Luật, nên trong quá trình thực hiên có nhiều khiếm khuyết, các chủ đầu tư trong quá trình vận hành thì thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu sự cạnh tranh, nên đã bộc lộ nhiều hạn chế và xảy ra tranh chấp. Thời điểm hiện tại các quy định liên quan đến sở hữu chung – riêng rất rõ ràng và đầy đủ, có thể căn cứ vào đó để thực thi” – ông Dũng cho hay.

Theo đánh giá, những tranh chấp xảy ra tại các dự án chung cư, một phần do các văn bản luật trước đây chưa thực sự rõ ràng, người dân thì chủ quan khi ký kết hợp đồng. Nhưng các chủ đầu tư là những người có trách nhiệm lớn nhất trong vấn đề này, liên quan đến vấn đề lợi nhuận doanh nghiệp, nên nhiều chủ đầu tư đã không “ngần ngại” làm sai quy định.

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi khi mua bán, người dân cần phải tìm hiểu kỹ các điều khoản hợp đồng, cũng như những quy định của pháp luật. Để tránh những rủi ro có thể xảy ra, trong quá trình mua bán người dân nên nhờ Luật sư can thiệp, hỗ trợ.

"Những tranh chấp xảy ra không chỉ gây bất ổn về an ninh – trật tự, mà còn có tác động xấu đến thị trường BĐS và giá trị sản phẩm tại dự án chung cư có tranh chấp. Theo nghiên cứu, ở những dự án có tranh chấp giá bán sẽ bị thấp hơn từ 5 – 10%, có thể cao hơn nếu là tranh chấp nghiêm trọng." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Lê Hoàng Nam