Tranh chấp sân thượng chung cư, cao ốc: Tiếng nói người dân mang tính quyết định

Mới đây, lãnh đạo Công ty cổ phần Thủy sản 4 cho biết đã ngưng thủ tục xin giấy phép xây thêm bốn căn hộ nằm trên sân thượng của cao ốc Orient Apartment (331 Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM), được gọi là penthouse, do hơn một nửa chủ sở hữu căn hộ trong cao ốc không đồng ý.

Từ xây thêm đến chuyển công năng

Mâu thuẫn giữa người dân ở cao ốc Orient Apartment và chủ đầu tư (Công ty cổ phần Thủy sản 4) xảy ra gay gắt từ tháng 11-2010 khi chủ đầu tư định xây thêm bốn căn hộ trên sân thượng của tòa nhà này. Người dân tại cao ốc dựa vào Luật nhà ở cho rằng sân thượng là phần sở hữu chung của tất cả các chủ căn hộ trong chung cư. Vì vậy, chủ đầu tư không được tự ý xây căn hộ để kinh doanh.

Ông Nguyễn Văn Lực, tổng giám đốc Công ty cổ phần Thủy sản 4, cũng viện ra những lý do cho thấy chủ đầu tư có đầy đủ cơ sở pháp lý để xây dựng bốn căn hộ này. Cụ thể: quyết định phê duyệt điều chỉnh dự án năm 2008 của Sở Xây dựng ghi nhận phần sở hữu chung của chung cư không có sân thượng. Sau đó, UBND TP cũng đã đồng ý cho công ty xây dựng thêm bốn căn hộ trên sân thượng với điều kiện chủ đầu tư phải làm thủ tục kiểm định kết cấu của công trình, làm nghĩa vụ tài chính... “Lấy ý kiến của người dân chung cư chỉ vì chúng tôi tôn trọng khách hàng” - ông Lực nói.

Cao ốc Thuận Việt (quận Tân Bình) theo lời giới thiệu ban đầu của chủ đầu tư có 15 tầng, sân thượng của tòa nhà có bar cà phê. Đến năm 2010, nhiều khách hàng nhận căn hộ đã phát hiện trên sân thượng có bốn căn hộ. Chủ đầu tư cho biết việc chuyển công năng từ bar cà phê thành căn hộ đã được Sở Xây dựng TP.HCM đồng ý, UBND quận 11 chấp nhận về mặt quy hoạch và diện tích bốn căn hộ trên sân thượng bằng diện tích của bar cà phê trước kia, không xâm phạm đến sân thượng.

Phải được dân đồng ý

Ông Trần Thế Trí, trưởng phòng khai thác dự án Công ty liên doanh Thuận Việt TNHH (chủ đầu tư cao ốc Thuận Việt), cho rằng phần sân thượng không phải là toàn bộ tầng trên cùng của tòa cao ốc, chung cư mà chỉ là diện tích sân thượng được phê duyệt trong thiết kế xây dựng. Khi xây dựng bốn căn hộ trên tầng trên cùng của cao ốc Thuận Việt, chủ đầu tư chỉ sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Giải thích thêm việc ngưng thủ tục xin xây thêm bốn căn hộ trên sân thượng của tòa nhà Orient Apartment, đại diện chủ đầu tư thừa nhận sân thượng thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu trong cao ốc. Còn tại chung cư 584 (quận Tân Phú), chủ đầu tư cũng đã ngưng việc sửa chữa, đầu tư thêm trong căn nhà ở sân thượng khi bị người dân trong chung cư phản ứng.

Theo Luật nhà ở và quyết định số 08 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy... là phần sở hữu chung của nhà chung cư. Một cán bộ Sở Quy hoạch kiến trúc cho biết khi xem xét các chỉ tiêu kiến trúc cho tòa nhà thì sở chỉ xem xét trên cơ sở quy hoạch, quy chuẩn xây dựng... Còn chủ đầu tư phải liên hệ với cơ quan chức năng để thực hiện nghĩa vụ tài chính, xin giấy phép xây dựng và nhất là phải chịu trách nhiệm về ranh xây dựng.

Luật sư Lê Trạch Giang, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng pháp luật không quy định rõ sân thượng của một cao ốc, chung cư là phần nào. Vì vậy, việc xác định phần sân thượng đương nhiên theo giấy phép xây dựng và quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Vậy, khi chủ đầu tư trực tiếp sử dụng sân thượng (sở hữu chung) cho những mục đích kinh doanh riêng của mình thì đây là việc khai thác tài sản thuộc sở hữu của người khác.

Nếu chủ đầu tư muốn sử dụng tài sản chung (sân thượng) để xây nhà thì phải được sự đồng ý, thỏa thuận của tất cả đồng sở hữu, tức tất cả những người sở hữu căn hộ trong tòa nhà. Nếu cùng nhau khai thác để kinh doanh, sinh ra lợi nhuận thì phải thỏa thuận phân chia lợi nhuận đó. Còn trường hợp chủ đầu tư chỉ sử dụng phần không gian riêng thuộc sở hữu riêng của mình nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà thì lại hoàn toàn đúng luật.