Tranh chấp chủ đầu tư - khách hàng nhà chung cư: Quy định thiếu thực tế, “thượng đế” gánh hậu quả - Bài 1: Mâu thuẫn không thể giải tỏa: Vì sao?

Hà Nội từng có những cuộc "tranh luận" nổi đình nổi đám giữa cộng đồng dân cư sinh sống tại nhà chung cư với chủ đầu tư về chuyện sở hữu chung, sở hữu riêng. Mâu thuẫn này xuất phát từ việc khi hai bên ký hợp đồng mua bán đã "sơ suất" không ghi rõ phần nào là sở hữu chung của cộng đồng, phần nào là sở hữu riêng của khách hàng và phần nào là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Hết giai đoạn "trăng mật" đến giai đoạn chủ đầu tư bắt đầu tính phí dịch vụ thì mâu thuẫn bùng lên. Khách hàng lập luận rằng, khi trả tiền mua nhà thì sảnh, hành lang, cầu thang, tầng hầm… đã được phân bổ vào giá bán nên là phần sở hữu chung. Mà đã là sở hữu chung thì các hộ dân có quyền sử dụng không phải trả phí dịch vụ. Từ đó, các hộ "tố" chủ đầu tư tùy tiện áp đặt thu phí dịch vụ. Còn phía chủ đầu tư thì "trưng" ra bằng chứng phần tầng hầm được bóc tách, hạch toán riêng, không tính vào giá bán nên là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Nếu khách hàng muốn gửi xe trong tầng hầm, ngoài phí trông giữ đương nhiên phải trả thêm phí thuê chỗ… Khi đối thoại không được, mâu thuẫn trở thành "đối đầu". Người dân phong tỏa lối ra vào tầng hầm; tập trung trước sảnh, mang biểu ngữ phản đối chủ đầu tư. Công an, chính quyền can thiệp cũng mặc. Chủ đầu tư lúc đầu có vẻ nhượng bộ, sau cũng làm căng, cho bảo vệ ngăn cản đám đông. Nhiều trường hợp xảy ra xô xát giữa bảo vệ và người dân. Những năm gần đây, quy định đã chặt chẽ hơn, buộc chủ đầu tư phải ghi rõ trong hợp đồng phần sở hữu chung, sở hữu riêng; một phần chủ đầu tư cũng thấy những "sơ suất" kiểu này nhiều khi mang lại rắc rối, thiệt hại hơn là lợi ích nên không còn chuyện nhập nhằng chung - riêng. Tuy nhiên, những vướng mắc giữa hai bên trước đó dường như vẫn âm ỉ, chờ có dịp là lại bùng lên. Bởi thực tế, nhiều khi cơ quan quản lý cũng không biết phân xử thế nào đối với mâu thuẫn kiểu này.

Một dạng mâu thuẫn khá phổ biến nữa là tranh chấp giá dịch vụ, thường là ở những chung cư có "mác" cao cấp, đơn vị cung ứng dịch vụ do chính chủ đầu tư thành lập hoặc chỉ định. Chủ đầu tư, đơn vị cung ứng dịch vụ thì nói rằng, nhà cao cấp, tiêu chuẩn 4-5 sao, đương nhiên giá dịch vụ phải cao hơn các dự án khác. Nhưng khách hàng lập luận rằng, họ đang phải trả phí "trên trời" cho dịch vụ có chất lượng không tương xứng. Và vấn đề không phải là giá cao hay thấp, mà giá dịch vụ phải đi đôi với chất lượng dịch vụ. Khách hàng viện ra hàng loạt dẫn chứng, nào là không có người thu gom rác, đèn chiếu sáng không đủ, thang máy không chạy… "Đỉnh điểm" của mâu thuẫn là "đối đầu": Người dân phong tỏa lối ra vào, chăng khẩu hiệu, tập trung đông người…; chủ đầu tư cắt dịch vụ với những hộ không chịu nộp phí, giảm 1/2 số thang máy vận hành, giảm số lần thu gom rác, làm vệ sinh trong ngày…

Trở lại chuyện của dự án chung cư Đại Thanh, việc người dân "tố" chủ đầu tư "ăn gian" khi tính diện tích căn hộ xem ra vẫn chưa là gì so với việc chủ đầu tư biến diện tích sảnh, hành lang thành diện tích văn phòng, nhà ở; cắt bớt cả những hạng mục rất quan trọng không thể thiếu là cầu thang thoát hiểm để giảm chi phí. Chủ đầu tư "ăn gian" cả quy hoạch, thiết kế, làm thêm tầng lửng, tầng mái kinh doanh kiếm lời. Vấn đề đáng nói là trong quá trình xây dựng, chính quyền sở tại, lực lượng chức năng không phát hiện ra; hoặc có phát hiện, có lập biên bản nhưng xử lý không triệt để. Khi công trình hoàn thiện, cư dân về sinh sống mới làm đơn khiếu nại gửi khắp nơi, thậm chí tới cơ quan trung ương.

Có tòa nhà, những sai phạm cũ chưa giải quyết xong, chủ đầu tư lại tiếp tục vi phạm mới. Mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư dai dẳng, kéo dài, lúc ngấm ngầm, khi bùng lên. Lãnh đạo TP Hà Nội đã từng phải đối thoại trực tiếp với đại diện cư dân ở những dự án này. Đúng - sai của chủ đầu tư đến đâu đều được chỉ rõ; hướng khắc phục, giải quyết, xử lý ra sao được nêu ra. Song điều khiến mọi người băn khoăn là những sai phạm của chủ đầu tư, dù được kết luận, chỉ rõ, nhưng cũng đã trở thành "chuyện đã rồi". Ngay cả người dân khi phát biểu ý kiến tại những cuộc đối thoại kiểu này, cũng nêu là dù có tố cáo chủ đầu tư nhưng họ cũng biết việc phá dỡ, sửa chữa phần chủ đầu tư "ăn gian", làm sai là không thể. Chỉ mong sao chủ đầu tư bảo đảm những điều kiện cơ bản phục vụ sinh hoạt của họ như cam kết.

Liên quan đến những tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh trong quá trình mua bán, sử dụng nhà chung cư, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho biết, Bộ Xây dựng đang tổng kết mô hình đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng. Những vấn đề tồn tại sẽ được Bộ nghiên cứu đưa vào Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở trình Quốc hội xem xét, trong đó đặc biệt nhấn mạnh vấn đề sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư theo nguyên tắc tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân; đồng thời nâng cao hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý nhà nước về loại hình nhà ở này.

Theo ông Hà, mô hình nhà chung cư thương mại được phát triển mạnh trong 10 năm gần đây. Nhìn xa hơn, từ những năm 60-70 thế kỷ trước, mô hình nhà chung cư thấp tầng đã được xây dựng nhưng chủ yếu do Nhà nước đầu tư, bao cấp, phân phối, không mang tính chất thương mại. Vì vậy, những kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng chưa nhiều, kể cả khi xây dựng Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua năm 2005. Theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội khóa XIII, Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở dự kiến được trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ bảy và sẽ thông qua tại kỳ họp thứ tám năm 2014. Nhưng có ai dám chắc sau khi thông qua Luật Nhà ở sửa đổi sẽ không phát sinh những mâu thuẫn mới?