TP.HCM cấm cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư: phù hợp với Luật Nhà ở 2023

UBND TP.HCM vừa ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố.

Theo đó, với hoạt động khai thác căn hộ cho thuê lưu trú du lịch (thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ, airbnb...) trong các dự án chung cư, thành phố quy định chỉ những dự án được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch.

Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện cũng như quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, đồng thời đăng ký tạm trú cho khách thuê theo pháp luật hiện hành.

TP.HCM cấm cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư.

Việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và người có nhu cầu thuê căn hộ (hợp đồng thuê căn hộ không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực).

Việc yêu cầu chủ sở hữu và người thuê căn hộ chung cư phải ký hợp đồng thuê nhà nhằm xác định trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ, tránh trường hợp người thuê căn hộ chung cư sử dụng vào các mục đích khác (không phải để ở), nếu người thuê sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý trách nhiệm.

Ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư căn cứ vào hợp đồng thuê để yêu cầu người đang sử dụng căn hộ thuê phải tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để bảo đảm an ninh trật tự của nhà chung cư, tránh gây ảnh hưởng đến cư dân sinh sống trong nhà chung cư.

Quy định trên của TP.HCM được cho là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê lưu trú du lịch, trả lại môi trường sống cho cư dân ở các chung cư. Điều này cũng phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2023 tại khoản 8 Điều 3, quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, thông thường các căn hộ cho thuê ngắn hạn thuộc phân khúc trung và cao cấp. Do đó, quy định này sẽ ảnh hưởng đến các căn hộ cao cấp, trung cấp tại trung tâm thành phố, đặc biệt là ở một số khu vực như Quận 1 và Thủ Thiêm. Tuy nhiên, mức ảnh hưởng không quá lớn.

Với hoạt động khai thác căn hộ lưu trú du lịch (thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ, airbnb...) các chủ căn hộ thường không trực tiếp khai thác mà giao cho các đơn vị vận hành để cho thuê lại. Hiện tại, một căn hộ cho thuê trung bình có tỷ suất lợi nhuận khoảng 4-5%/năm, trong khi nếu cho thuê qua airbnb, lợi nhuận có thể cao hơn khoảng 1-2%. Do đó, nếu không thể cho thuê ngắn hạn, chủ sở hữu có thể chuyển sang hình thức cho thuê dài hạn để khai thác giá trị của căn hộ.

Theo ông Quang, việc hạn chế cho thuê ngắn hạn có thể làm giảm sức hút của phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp, dẫn đến tình trạng cho thuê khó hơn. Tuy nhiên, mức ảnh hưởng không quá lớn, chỉ dao động khoảng 10-15%.

Ông Quang cho rằng, nếu không phải mua để ở, phần lớn người mua căn hộ với mục đích đầu tư kiếm lời thông qua việc mua đi bán lại khi giá trị bất động sản tăng lên. Việc khai thác cho thuê thường chỉ mang tính chất tạm thời, giúp bù đắp một phần chi phí như lãi vay ngân hàng, phí quản lý và khấu hao tài sản trong thời gian chờ đợi cơ hội bán ra với mức giá cao hơn.

Thêm vào đó, hiện nay xu hướng lựa chọn căn hộ làm nơi sinh sống vẫn rất phổ biến ở mọi phân khúc, từ bình dân, trung cấp đến cao cấp. Do đó, dù quy định mới hạn chế việc cho thuê ngắn hạn, tác động đến thị trường vẫn chưa thực sự đáng kể bởi phần lớn người mua căn hộ vẫn hướng đến mục đích để ở hoặc đầu tư dài hạn.

Một chuyên gia bất động sản kiến nghị, ngoài yêu cầu phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định, có thể ban hành nội quy khi thuê căn hộ, nếu không tuân thủ phạt nặng chủ nhà và khách thuê để nâng cao tính tự giác tuân thủ quy định, không làm ảnh hưởng đến người dân sinh sống trong chung cư.