TP HCM "xóa sổ" nhà siêu mỏng

"Mỗi khi mở rộng một con đường, TP HCM lại xuất hiện thêm hàng chục và thậm chí hàng trăm căn nhà diện tích nhỏ. Những căn nhà này gây ra hình ảnh xấu xí cho đô thị TP" - Sở Xây dựng TP HCM đưa ra thực trạng.

Nhà siêu mỏng, giá siêu cao

Theo Sở Xây dựng TP, việc xuất hiện những căn nhà siêu mỏng, siêu kỳ dị bắt đầu khi TP triển khai những dự án mở rộng đường. Xuất phát đầu tiên là một số công trình nhà ở nằm trên đường Trần Hưng Đạo (quận 5), sau đó là đường Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh), đường Võ Văn Kiệt (quận 5 và quận 6). Gần đây, nhiều đoạn đường được chỉnh trang, số nhà siêu mỏng, siêu nhỏ càng nhiều. Đứng đầu là đường Tân Hóa - Lò Gốm (quận 6, quận 11 và quận Tân Phú), Phạm Văn Đồng, đường Bùi Đình Túy, Nguyễn Xí (quận Bình Thạnh)... Thống kê từ Sở Xây dựng cho thấy hiện TP có trên 1.000 căn nhà diện tích siêu nhỏ do ảnh hưởng bởi các dự án mở rộng mặt đường, đầu tư hạ tầng...

Tình trạng này cũng đang diễn ra ở trục đường Cách Mạng Tháng Tám trên địa bàn quận Tân Bình. Sau nỗ lực giải phóng mặt bằng để mở rộng mặt đường nhằm tiến hành xây dựng tuyến metro số 2, ghi nhận 86 căn nhà có diện tích dưới chuẩn, chiếm 23% tổng số căn nhà bị ảnh hưởng. Vị trí có nhà siêu nhỏ nằm tập trung nhiều nhất đoạn gần ngã tư Bảy Hiền. Theo ghi nhận của phóng viên, có căn nhà bề rộng chỉ 0,7 m và tổng diện tích chưa đến 12 m2 do ông N.V.T sở hữu, đang được rao bán 4,5 tỉ đồng. "Diện tích nhỏ nhưng có thể mở cửa hàng cà phê di động, đại lý vé số hoặc treo bảng hiệu quảng cáo. Giá đó tôi cũng chưa muốn bán" - ông T. tâm sự. Dò hỏi những căn nhà nhỏ lân cận cũng đều có giá không dưới 300 triệu đồng/m2.

Đường Bùi Đình Túy, quận Bình Thạnh, TP HCM khi mở rộng mặt đường đã xuất hiện nhiều căn nhà siêu mỏng. Ảnh: Lê Phong.

Ông Mai Văn Thuận, Trưởng Phòng Quản lý Đô thị quận Tân Bình, cho biết những căn nhà siêu mỏng được hình thành là do phần diện tích sau khi giải phóng vẫn còn và chủ nhà sửa chữa theo hiện trạng cũ, không được phép xây dựng mới, tăng diện tích sàn. Tức căn nhà 2 tầng, giải phóng 80%, còn 20% phần diện tích được phép sửa lại hoàn thiện phần không bị giải phóng. Nếu chủ nhà muốn hợp khối với các căn lân cận, UBND quận sẽ tạo điều kiện tối đa để cấp giấy phép xây dựng với các hộ dân lân cận.

Thu hồi thêm đất 2 bên công trình

Mới đây, UBND TP HCM đã có quyết định phê duyệt đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP HCM" từ đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường. Đề án đưa ra nhiều giải pháp để gỡ vướng cho những bất cập trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn TP, trong đó có việc tiến đến xóa bỏ những căn nhà siêu nhỏ, siêu mỏng.

Cụ thể, TP HCM sẽ thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để thực hiện tái định cư tại chỗ cho những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng. Mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. TP sẽ quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện. Phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất. Đây là cơ chế mang tên "đồng thuận cộng đồng theo đa số", bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.

Khu vực ngã tư Bảy Hiền (quận Tân Bình, TP HCM) xuất hiện nhà siêu mỏng sau khi giải phóng mặt bằng để làm dự án tuyến metro số 2. Ảnh: Lê Phong.

Tại hội nghị "Tổng kết công tác ngành tài nguyên và môi trường năm 2020 và 5 năm 2016-2020", Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM nhận định đề án trên là rất cần thiết, nhằm đáp ứng yêu cầu phục vụ phát triển đô thị. Việc xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, có hiệu quả cao, mang lại lợi ích kinh tế lớn từ giá trị gia tăng trên đất cần phải hoàn chỉnh pháp luật đất đai. Trong giai đoạn hiện nay, Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi, TP HCM chỉ có thể thực hiện một số đổi mới trong phạm vi của pháp luật hiện hành về đất đai. Điều quan trọng là trong quá trình nghiên cứu triển khai, bắt buộc phải sớm xây dựng cơ chế giám sát, lấy ý kiến, phản hồi thông tin từ các tổ chức xã hội theo quy định, các đối tượng sử dụng đất; công khai, minh bạch trong công tác quản lý và xem đó là nhiệm vụ hàng đầu để hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai trên địa bàn TP HCM.

Liên quan đến thực trạng công tác quản lý đất đai hiện nay, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP phân tích do các công cụ quản lý chưa hoàn chỉnh, còn bất cập, làm cho nhà nước và người dân không thể chủ động kiểm soát quá trình hình thành giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại, cũng như giải quyết tốt việc phân phối lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm này.

Đồng tình với đề án, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói thêm khi mở rộng đường hoặc giải phóng mặt bằng để làm một dự án kết nối giao thông cần xem xét quy hoạch rộng hơn, có thể tính toán quy hoạch kiến trúc bán kính hơn 500 m. "Khi lên phương án quy hoạch, phải chú trọng cả những căn nhà siêu mỏng. Nếu phát hiện có thể giải phóng mặt bằng luôn và quỹ đất sẽ phục vụ hoạt động công cộng hoặc tổ chức đấu giá kêu gọi đầu tư nếu diện tích đất lớn" - ông Ngô Viết Nam Sơn nêu quan điểm.

Trong khi đó, thạc sĩ Trần Minh Kha, Trường ĐH Kiến trúc TP HCM, cho biết để giải quyết các dự án nhà siêu nhỏ hiện nay, các nước trên thế giới đang áp dụng 2 phương pháp đơn giản. Nếu có đủ tài chính, chính quyền bồi thường phần diện tích ngoài ranh gấp đôi hoặc gấp rưỡi đối với phần diện tích trong ranh. Từ đó, kêu gọi bán lại phần đất đó cho các nhà lân cận để hợp khối. Nếu không được, có thể tận dụng làm nhà vệ sinh công cộng. Giải pháp thứ hai, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM từng đề xuất áp dụng cho việc bảo tồn biệt thự cổ. Đó là dùng công cụ quản lý có tên "Chuyển quyền phát triển bất động sản" (Transfer of Development Right - TDR). Cách này được Mỹ, Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)... đang sử dụng. Nghĩa là TP HCM sẽ cấp giấy chứng nhận quyền phát triển bất động sản với diện tích sàn xây dựng cho chủ nhà có nhà siêu mỏng. Chủ nhà này được phép sử dụng giấy chứng nhận này xây nhà ở một khu đất khác tăng thêm diện tích chỉ tiêu quy hoạch hoặc có quyền bán giấy này cho người khác để làm dự án nhà ở, công trình...

Lập đoàn liên ngành tổng rà soát đất đai

TP HCM sẽ thành lập một đoàn liên ngành do một lãnh đạo TP đứng đầu, một lãnh đạo Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường làm thường trực để thực hiện tổng rà soát việc sử dụng tài sản công là nhà, đất do nhà nước quản lý theo định kỳ 5 năm trên phạm vi TP. Từ đó, đề xuất giải pháp xử lý những trường hợp trái pháp luật, không hợp lý (bao gồm cả đất quốc phòng, an ninh sử dụng trái pháp luật) và đề xuất phương án sắp xếp lại.

Sau đó, UBND TP xem xét để trình ra HĐND TP thông qua rồi trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ để giải quyết đối với các công sản do các tổ chức của TP và trung ương nắm giữ.

Đề xuất tháo gỡ hồ sơ nhà đất bị vướng

Hàng ngàn hồ sơ nhà đất đang gặp khó khăn thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp trong các đồ án quy hoạch phân khu 1/2000. Nguyên nhân lớn nhất là các địa phương chưa thống nhất về cách hiểu khái niệm "đất hỗn hợp", "đất xây dựng mới"...

Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng TP HCM vừa báo cáo UBND TP và đề xuất nhiều phương án để tháo gỡ. Trong đó, giải pháp đánh giá hợp lý nhất chính là nhà nước cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Nhà ở riêng lẻ được xây dựng không quá 6 tầng, nhà trong hẻm có lộ giới dưới 6 m được xây dựng không quá 4 tầng. Về lâu dài, Sở Xây dựng đề nghị UBND TP giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc lập nghiên cứu để ban hành quy chế quản lý kiến trúc chung cho toàn TP theo hướng phân loại cụ thể chức năng quy hoạch của các khu đất. Khi đó, những khu vực thuộc đất có yếu tố dân cư sẽ được cấp phép xây dựng chính thức; các khu vực thuộc đất cây xanh, công trình công cộng... sẽ được cấp phép xây dựng có thời hạn.