TP HCM: Giá căn hộ chung cư đã chạm đáy?

Một khu chung cư tại TP Hồ Chí Minh

Riêng phân khúc căn hộ cao cấp đang có giá khoảng 30,8 triệu đồng/m2, nếu tính trung bình 6 tháng đầu năm thì giảm so với năm 2010 khoảng 17,27%, nhưng giá quý II lại cao hơn quý I gần 1 triệu đồng/m2. Giá căn hộ trung bình hiện khoảng 20,32 triệu đồng/m2, so với quý I giảm tới hơn 4 triệu đồng/m2, nhưng giá trung bình trong 6 tháng lại tăng đến 16,97% so với cuối năm 2010.

Theo văn bản của UBND TP Hồ Chí Minh gửi Bộ Xây dựng ngày 2-8, do Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín ký, thì giá BĐS tại nhiều dự án ở TP Hồ Chí Minh đang dần được trả lại đúng giá trị thực. So với chi phí đầu tư, giá nhiều dự án BĐS ở TP Hồ Chí Minh đã "chạm đáy" do nhiều năm qua, thị trường BĐS của TP bị ngưng trệ, không ít chủ đầu tư vì áp lực tài chính buộc phải giảm giá để thu hồi vốn. Ngoài ra, sự ngưng trệ và giảm giá của thị trường BĐS thời gian qua cũng xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác như lãi suất tăng cao, các chính sách về thuế, vốn và đặc biệt là sự mất niềm tin vào thị trường của các nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoReA) cũng cho biết, các doanh nghiệp BĐS đang ở vào tình thế cực kỳ khó khăn. Một số doanh nghiệp đã chấp nhận bán hòa vốn hoặc thấp hơn vốn để cắt lỗ vì không thể chịu nổi các khoản lãi suất vay của ngân hàng.

Đâu là giá trị thật?

Trong khi các doanh nghiệp BĐS liên tục "kêu cứu" thì phần đông người có nhu cầu mua nhà vẫn đang kỳ vọng một mức giá giảm sâu hơn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành tính toán, hai yếu tố trực tiếp cấu thành giá một căn hộ gồm đất (vị trí đất, tiền bồi thường, tiền sử dụng đất…) và chi phí xây dựng; ngoài ra còn hai yếu tố gián tiếp là thủ tục pháp lý và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư. Thủ tục pháp lý dù không có chi phí trực tiếp nhưng góp phần quan trọng trong cấu thành giá. Nếu thủ tục nhanh thì dự án được đẩy nhanh, chi phí sẽ giảm và ngược lại, nếu thủ tục chậm thì chi phí sẽ cao.

Để giảm giá thành căn hộ, có hai yếu tố mà doanh nghiệp có thể thực hiện chủ động là giảm diện tích và bớt lợi nhuận mong muốn. Tuy nhiên, diện tích nhà dù giảm cũng không thể dưới 60m2 vì ít nhất phải có hai phòng ngủ. Trên thực tế, lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư quá lớn. Trong đợt thị trường BĐS đóng băng năm 2008-2009, nhiều doanh nghiệp đã giảm 30-40% giá trị căn hộ nhưng vẫn có lãi.

Bên cạnh đó, giá thành căn hộ cũng sẽ thấp hơn nếu doanh nghiệp sản xuất bằng quy trình khép kín. Ở các dự án của Công ty Lê Thành, việc thi công được giao cho công ty thành viên (Công ty Hồng Anh), chỉ đơn thuần là "làm công, ăn lương". Vì công ty xây dựng không tính lợi nhuận riêng nên giá thành đã giảm được 20-30%. Do lợi nhuận mong muốn công ty đặt ra chỉ có 20% nên giá thành căn hộ rất cạnh tranh trên thị trường. Vì vậy, trong khi nhiều dự án khác đang đóng băng thì chung cư Lê Thành khu B (đường An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân) lại bán rất chạy.

Tuy nhiên, ông Lê Hữu Nghĩa cũng lưu ý, để tính toán giá thành một căn hộ không chỉ là phần xây thô, mà còn phụ thuộc vào những yếu tố khác như vị trí đất, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và cả… cách làm ăn của doanh nghiệp. Vì vậy, cũng khó có thể nói đâu là giá trị thật của một căn hộ, trong khi hàng loạt dự án ra đời đều khoác cho mình một cái tên mỹ miều. Nhưng rõ ràng là trong điều kiện hàng hóa BĐS dồi dào, bên bán đang chờ bên mua như hiện nay, người mua sẽ càng có nhiều chọn lựa hơn để có thể sở hữu một căn nhà phù hợp với khả năng kinh tế của mình.