Toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội 2010 và vài dự báo cho năm 2011

Kết thúc năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến nhiều bước thăng trầm những vẫn được đánh giá tốt hơn rất nhiều so với các địa phương khác, đặc biệt là phân khúc đất nền dự án. So với Tp.HCM khi phải đối diện với nguồn cung ào ạt, áp lực về giá cả giảm, cạnh tranh khốc liệt hơn thì Hà Nội lại có được thị trường tốt hơn khi nguồn cung hạn chế.

Bước sang năm 2011, nhiều nhà đầu tư lạc quan hơn với thị trường, nếu kinh tế vĩ mô tiếp được duy trì ổn định, tăng trưởng, thì đó sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.

Thị trường căn hộ bán

Theo dự báo của Savills khi nghiên cứu hơn 30 dự án có kế hoạch thi công hoặc đã xác định trong tương lai, Savills ước tính có khoảng 19.000 căn hộ sẽ tham gia thị trường trong năm 2011. Ngoài ra còn có khoảng 120 dự án mới khác cũng được dự đoán là sẽ gia nhập thị trường sơ cấp với lượng căn hộ khoảng 24.000 căn.

Cũng theo thống kê từ 22 dự án tung ra sản phẩm sơ cấp trong quý 4/2010, ước có khoảng 4.700 căn được tung ra, trong đó số căn hộ trung bình chiếm đến 55% . Tình hình bán hàng từ nguồn cung sơ cấp này khá tốt, khoảng 80% đã được bán hết trong quý này.

Trên thị trường thứ cấp trong quý 4/2010 có khoảng 39.300 căn. Trong đó, Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm khoảng 40% nguồn cung thứ cấp toàn thị trường.

Về giá chào bán sản phẩm căn hộ trong quý 4/2010 nhìn chung đều tăng nhẹ so với quý trước đó, dao động khoảng 4,5% so với quý trước

Đất biệt thự và liền kề

Phân khúc này có mức giá tăng mạnh nhất với khoảng 20-30% so với quý trước đó, hai khu vực có giá chào bán tăng mạnh trong quý vừa qua là tại các khu đô thị mới đường Lê Văn Lương kéo dài, Hà Đông và những dự án khu phía Đông thành phố (Gia Lâm, Long Biên)

Về mức giá đất nền biệt thự, liền kề tại các khu đô thị mới xác lập cao nhất thuộc về quận Cầu Giấy khoảng trên 160 triệu đồng/m2 tăng hơn 16 triệu đồng/m2 so với quý 3/2010. Sau khi có sự tăng giá khoảng 25% so với quý 3/2010, biệt thự và liền kề khu vực Gia Lâm có mức giá tương đương ở Hoài Đức, Quốc Oai, Đan Phượng. Hiện giá đất nền các khu vực Mê Linh đang giữ mức giá thấp hơn so với các khu vực khác với giá dao động khoảng 15-17 triệu đồng/m2.

Thị trường văn phòng

Điểm đáng ghi nhận trong quý vừa qua là văn phòng cho thuê có tín hiệu tốt về công suất thuê đạt được trong quý tăng cao ở tất cả các hạng. Tuy nhiên, theo tính toán của Savills giá thuê trung bình trên toàn thị trường tiếp tục giảm nhẹ, khoảng 1% so với quý trước, đạt 26 USD/ m2/ tháng. Đây là mức giá thuê trung bình thấp nhất ghi nhận được tại thị trường Hà Nội trong năm 2010.

Trong năm 2011, khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn do giá thuê thấp hơn và các ưu đãi khác được các chủ đầu tư đưa ra. Trong 4 năm tới, gần 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng 125 dự án có thể sẽ gia nhập thị trường.

Năm 2011, nguồn cung diện tích văn phòng mới có thể bằng một nửa tổng nguồn cung hiện tại. Thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng nhanh vượt xa nguồn cầu.

Hoạt động của thị trường văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm có xu hướng ổn định, công suất thuê tăng nhẹ. Tuy nhiên, hoạt động của phân khúc văn phòng hạng A trong năm 2011 dự kiến sẽ sụt giảm bởi nguồn cung lớn được đưa vào thị trường.

Thị trường bán lẻ

Trong năm 2010, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trên địa bàn Hà Nội tăng khoảng 30%, trong đó doanh thu bán lẻ tăng 31%.

Sự tăng trưởng của nền kinh tế, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đô thi hóa cao và dân số trẻ,...là những yếu tố tạo nên nhu cầu về bán lẻ sẽ tăng cao tại Hà Nội trong năm 2011

Hiện giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội chênh lệch rất cao giữa các vùng, cao nhất đạt 185 USD/m2 quanh hồ Hoàn Kiếm, trung bình khoảng hơn 100 USD/m2 ở các quận nội thành, khu vực ngoại thành khoảng trên dưới 10 USD/m2.

Thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ cho thuê

Trong quý 4 2010, khách sạn 4 sao Silk Path và khách sạn 5 sao Grand Plaza đã chính thức được xếp hạng. Khách sạn Crowne Plaza với gần 400 phòng đã khai trương; tuy nhiên, khách sạn này chưa chính thức được xếp hạng bởi Sở văn hóa, thể thao và du lịch Hà Nội.

Savills cho biết, hoạt động của thị trường khách sạn vào cuối năm 2010 tốt hơn so với quý trước do vào mùa cao điểm. Doanh thu bình quân trên mỗi phòng của toàn bộ thị trường tăng khoảng 30% so với quý trước và 6% so với cùng kì năm ngoái.

Toàn thành phố trong tương lai có khoảng 40 dự án. Trong đó, 18 dự án dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 5.500 phòng. Số lượng phòng khách sạn của 22 dự án còn lại hiện chưa được xác định. Một xu hướng đang hình thành là khách sạn đã và đang được xây dựng mới 5 sao lại tập trung ở Mỹ Đình, Từ Liêm, còn khách sạn 3-4 sao lại được xây dựng trong nội đô.

Đối với mảng căn hộ dịch vụ cho thuê vẫn tương đối ổn định. Giá thuê trung bình đạt được tăng nhẹ 1% lên 26,4 USD/m2/tháng.

Nhu cầu về căn hộ dịch vụ ở các quận/ huyện Thanh Xuân, Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, v.v chưa được đáp ứng do chưa có dự án căn hộ dịch vụ nào ở những khu vực này. Các dự án căn hộ dịch vụ cho thuê chủ yếu ở Tây Hồ và Mỹ Đình.