Thuê nhà của Nhà nước: Suýt bị thu hồi oan!

“Thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện việc thu hồi lại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) được người thuê lấy một phần diện tích cho thuê lại… Nếu TP.HCM muốn áp dụng biện pháp này phải có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung vào mẫu hợp đồng thuê nhà…”. Mới đây, thẩm định văn bản đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM cho UBND TP.HCM về việc cho thuê nhà ở cũ thuộc SHNN nhưng người thuê nhà mang cho thuê lại, Sở Tư pháp TP.HCM khẳng định như trên.

Thu hồi nhà nếu cho thuê lại?

Trước đó, người thuê nhà ở cũ thuộc SHNN ở TP.HCM bị “đau tim” trước thông tin: Nhà nước sẽ thu hồi lại nhà nếu người thuê nhà mang cho thuê lại.

Có điều này vì tại TP.HCM, dù chưa có thống kê nhưng tình trạng nhà ở thuộc SHNN được bên thuê hợp pháp cho thuê lại để ở hay mở cửa hàng, ki-ốt kinh doanh tại các căn nhà có vị trí mặt tiền rất phổ biến. Trong khi Nghị định 31/2013 về quản lý nhà ở thuộc SHNN nghiêm cấm hành vi chuyển nhượng hợp đồng thuê, thuê mua hay cho thuê lại, cho mượn nhà ở không đúng quy định với nhà ở thuộc SHNN. Vì thế, Sở Xây dựng có văn bản xin ý kiến Bộ Xây dựng hướng xử lý với các trường hợp trên.

Tháng 5-2014, Bộ Xây dựng có công văn hướng dẫn (Công văn 31/BXD-QLN). Theo đó nếu phần cho thuê lại có lối đi riêng biệt với phần nhà còn lại thì phần cho thuê lại bị thu hồi. Còn trường hợp không thể tách bạch được phần cho thuê và nhà ở thì phần cho thuê lại phải nộp tiền cho Nhà nước theo giá sản xuất kinh doanh, phần còn lại nộp theo giá nhà ở. Nhận công văn này, Sở Xây dựng làm công văn trình TP theo nội dung của hướng dẫn này.

Tuy nhiên, khi thẩm định công văn của Sở Xây dựng, Sở Tư pháp TP.HCM khẳng định thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện, đồng nghĩa với việc Sở Tư pháp gián tiếp “bắt giò” công văn của Bộ Xây dựng!

Luật không quy định nên không thu hồi

“Không có quy định được áp dụng biện pháp thu hồi nhà ở cũ thuộc SHNN với trường hợp người thuê nhà ở cho thuê lại nhà ở” - Sở Tư pháp nhận định tại văn bản thẩm định.

Sở Tư pháp phân tích: Theo quy định (Nghị định 34/2013) nghiêm cấm việc người thuê nhà lại đem cho thuê nhà ở thuộc SHNN. Tuy nhiên, nghị định này không nêu biện pháp chế tài với hành vi này. Nghị định 34 chỉ nêu “thu hồi nhà nếu bên thuê, thuê mua tự ý chuyển quyền thuê, thuê mua cho người khác”. Đây chính là căn cứ mà Bộ Xây dựng viện dẫn khi hướng dẫn Sở Xây dựng TP.HCM.

Theo Sở Tư pháp, chuyển quyền thuê tức là chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, còn cho thuê lại là việc người được ký hợp đồng thuê nhà với Nhà nước đã cho người khác thuê lại phần diện tích nhà thuê. Vì thế việc cho thuê lại với chuyển quyền thuê nhà là hai hành vi khác nhau. “Hành vi cho thuê lại không đương nhiên làm mất đi quyền thuê nhà của người ký hợp đồng thuê nhà với Nhà nước...”.

Cạnh đó, trong mẫu hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc SHNN (phụ lục kèm theo Thông tư số 14/2013 của Bộ Xây dựng) không quy định trường hợp cho thuê lại nhà ở cũ thuộc SHNN thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê.

Từ những phân tích trên, Sở Tư pháp khẳng định: Thu hồi nhà ở cũ thuộc SHNN đối với hành vi cho thuê lại nhà như đề xuất của Sở Xây dựng là chưa đảm bảo về cơ sở pháp lý. Theo các quy định hiện hành, chỉ có thể bị xử phạt hành chính 40-50 triệu đồng (theo Nghị định 121/2013) chứ không thể áp dụng biện pháp thu hồi nhà.

“Trong trường hợp cần thiết áp dụng biện pháp thu hồi thì TP kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung hành vi cho thuê lại nhà ở cũ thuộc SHNN vào trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà để đảm bảo cơ sở pháp lý” - Sở Tư pháp góp ý.

Chưa có căn nào bị thu hồi

Đại diện Sở Xây dựng cho hay chưa nói đến cơ sở pháp lý thì việc thu hồi nhà rất khó khả thi vì hiếm có trường hợp mà nhà ở và phần cho thuê hoàn toàn tách bạch thành hai công trình riêng biệt. “Từ trước tới nay, Sở chưa thấy có trường hợp nào cho thuê lại nhà ở mà bị thu hồi nhà. Thực tế lâu nay vẫn thực hiện theo hướng: Phần cho thuê lại nộp tiền theo giá sản xuất kinh doanh, phần còn lại nộp theo giá nhà ở” - Sở Xây dựng cho biết.